1.土地使用權(quán)出讓合同的幾個(gè)法律問(wèn)題是什么

我國(guó)實(shí)行的是土地公有制，即國(guó)家所有制和集體所有制。

土地所有權(quán)即土地所有者對(duì)土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在過(guò)去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)實(shí)行的是國(guó)有土地?zé)o償劃撥使用制度。

隨著改革開(kāi)革開(kāi)放的深入發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制模式取向的確立，1988年4月第七屆全國(guó)人大審議通過(guò)的《憲法修正案》針對(duì)土地的合理利用問(wèn)題，刪去了原有的禁止土地出租的規(guī)定，增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，從而確立了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的憲法基礎(chǔ)。 之后，國(guó)家立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)及各有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了眾多規(guī)范性法律文件，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為進(jìn)行規(guī)范。

土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”）是國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的法律表現(xiàn)形式。土地使用權(quán)出讓合同無(wú)疑是一種比較特殊的合同，那么，其特殊性何在？出讓合同是民事合同還是行政合同？代表國(guó)家實(shí)施出讓行為的主體是誰(shuí)？出讓標(biāo)的是泛指一切類型的土地使用權(quán)還是存在限制性規(guī)定？出讓價(jià)格的形成方式有哪些？協(xié)議作價(jià)合同的效力如何？本文擬結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范性法律文件的規(guī)定，對(duì)出讓合同所涉及的該等法律問(wèn)題進(jìn)行探討和分析。

一、出讓合同的性質(zhì)出讓合同是民事合同還是行政合同？本問(wèn)題的爭(zhēng)議價(jià)值在于，如果發(fā)生出讓合同糾紛，受讓方到底是提起民事訴訟，還是提起行政訴訟？由此導(dǎo)致的訴訟費(fèi)用和舉證責(zé)任承擔(dān)也會(huì)判然有別。關(guān)于該問(wèn)題，理論界對(duì)此頗有爭(zhēng)議。

觀點(diǎn)一主張，從所有權(quán)的角度出發(fā)，認(rèn)為“國(guó)家以國(guó)有資產(chǎn)為基礎(chǔ)參與各種民事關(guān)系時(shí)，其身份自然是民事主體”【1】。 土地出讓合同是政府代表國(guó)家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自愿的原則確立的一種民事法律行為或民事合同【2】，并按民事合同的理論去解釋并運(yùn)用到國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為中去。

觀點(diǎn)二主張，出讓合同自然是一種行政合同，概括起來(lái)，理由主要有三點(diǎn)：第一，合同中的出讓方是代表國(guó)家的土地管理部門；第二，簽訂合同的目的在于公共利益，具體說(shuō)來(lái)就是為了合理開(kāi)發(fā)和利用土地資源的行政目的；第三，出讓方，即各級(jí)土地管理部門享有特權(quán)，如單方解除、變更合同權(quán)【3】。 對(duì)于上述爭(zhēng)論，筆者贊同第一種觀點(diǎn)。

不可否認(rèn)，出讓合同有其特殊性，但是第二種觀點(diǎn)的主張并不足以否認(rèn)出讓合同的民事性。國(guó)家機(jī)關(guān)無(wú)疑具有行政主體資格，但是國(guó)家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動(dòng)。

雖然出讓合同中往往會(huì)包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內(nèi)容，但是該等內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并非是因?yàn)殡p方約定而有效。 任何一個(gè)典型的民事合同都默認(rèn)一個(gè)基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守的。

自然，合同的性質(zhì)也不會(huì)因?yàn)槭欠裨谄渲芯呙髁嗽摰葟?qiáng)制性規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之外，如土地位置、面積、價(jià)格、期限、違約責(zé)任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達(dá)成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。

對(duì)此，最高人民法院在2004年11月23日出臺(tái)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）中，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)確認(rèn)了按一般的民事合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。到此，關(guān)于出讓合同性質(zhì)的爭(zhēng)論，至少在司法界已經(jīng)塵埃落定，告一段落。

二、出讓主體資格1。出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門依據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)有土地為全民所有，那么國(guó)家最高行政機(jī)關(guān)國(guó)務(wù)院為“全民”的當(dāng)然代表。

按照這種理解，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)是國(guó)有土地使用權(quán)的出讓主體。不過(guò)，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第九條均明確規(guī)定，市、縣人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓負(fù)責(zé)，并得有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

這可以理解為國(guó)家最高立法機(jī)關(guān)以及最高行政機(jī)關(guān)已經(jīng)通過(guò)立法的形式對(duì)市、縣人民政府進(jìn)行了授權(quán)，因此國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府。問(wèn)題是，《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條又規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

這樣一來(lái)，就造成了理解上的困惑，出讓主體究竟是市、縣人民政府還是其土地管理部門？如果發(fā)生出讓合同糾紛，應(yīng)當(dāng)以誰(shuí)作為訴訟當(dāng)事人？針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，《解釋》第一條明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關(guān)系中的出讓主體。2。

出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，只有市、縣人民政府及其土地管理部門才有權(quán)利出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 在實(shí)踐中，不少地方存在一些市轄區(qū)人民政府及設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地的情況。

從行政級(jí)別來(lái)看，市轄區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與縣級(jí)相當(dāng)甚至更高一些，那么國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體是否也包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)呢？其出讓行為的效力如何？筆者認(rèn)為，這并非立法機(jī)關(guān)的疏忽，不可以想當(dāng)然地以所謂行政級(jí)別相當(dāng)?shù)睦碛蓪?duì)出讓主體進(jìn)行擴(kuò)張理解或解釋。 我們知道，國(guó)有土地是價(jià)格不菲的稀。

2.土地使用權(quán)出讓合同有哪些法律問(wèn)題呢

土地使用權(quán)出讓合同的幾個(gè)法律問(wèn)題： 一、出讓合同的性質(zhì)出讓合同是民事合同還是行政合同本問(wèn)題的爭(zhēng)議價(jià)值在于，如果發(fā)生出讓合同糾紛，受讓方到底是提起民事訴訟，還是提起行政訴訟由此導(dǎo)致的訴訟費(fèi)用和舉證責(zé)任承擔(dān)也會(huì)判然有別。

關(guān)于該問(wèn)題，理論界對(duì)此頗有爭(zhēng)議。 觀點(diǎn)一主張，從所有權(quán)的角度出發(fā)，認(rèn)為“國(guó)家以國(guó)有資產(chǎn)為基礎(chǔ)參與各種民事關(guān)系時(shí)，其身份自然是民事主體”。

土地出讓合同是政府代表國(guó)家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自愿的原則確立的一種民事法律行為或民事合同，并按民事合同的理論去解釋并運(yùn)用到國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為中去。 觀點(diǎn)二主張，出讓合同自然是一種行政合同，概括起來(lái)，理由主要有三點(diǎn)：第一，合同中的出讓方是代表國(guó)家的土地管理部門；第二，簽訂合同的目的在于公共利益，具體說(shuō)來(lái)就是為了合理開(kāi)發(fā)和利用土地資源的行政目的；第三，出讓方，即各級(jí)土地管理部門享有特權(quán)，如單方解除、變更合同權(quán)。

二、出讓主體資格1。出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門依據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)有土地為全民所有，那么國(guó)家最高行政機(jī)關(guān)國(guó)務(wù)院為“全民”的當(dāng)然代表。

按照這種理解，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)是國(guó)有土地使用權(quán)的出讓主體。不過(guò)，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第九條均明確規(guī)定，市、縣人民政府對(duì)轄區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓負(fù)責(zé)，并得有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。

這可以理解為國(guó)家最高立法機(jī)關(guān)以及最高行政機(jī)關(guān)已經(jīng)通過(guò)立法的形式對(duì)市、縣人民政府進(jìn)行了授權(quán)，因此國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體應(yīng)當(dāng)是市、縣人民政府。問(wèn)題是，《城市房地產(chǎn)管理法》第十一條又規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

這樣一來(lái)，就造成了理解上的困惑，出讓主體究竟是市、縣人民政府還是其土地管理部門如果發(fā)生出讓合同糾紛，應(yīng)當(dāng)以誰(shuí)作為訴訟當(dāng)事人針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，《解釋》第一條明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關(guān)系中的出讓主體。2。

出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，只有市、縣人民政府及其土地管理部門才有權(quán)利出讓國(guó)有土地使用權(quán)。 在實(shí)踐中，不少地方存在一些市轄區(qū)人民政府及設(shè)立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出讓土地的情況。

從行政級(jí)別來(lái)看，市轄區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)與縣級(jí)相當(dāng)甚至更高一些，那么國(guó)有土地使用權(quán)出讓主體是否也包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)呢其出讓行為的效力如何筆者認(rèn)為，這并非立法機(jī)關(guān)的疏忽，不可以想當(dāng)然地以所謂行政級(jí)別相當(dāng)?shù)睦碛蓪?duì)出讓主體進(jìn)行擴(kuò)張理解或解釋。 我們知道，國(guó)有土地是價(jià)格不菲的稀有資源，對(duì)政府財(cái)政、百姓生活乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響非同小可。

相對(duì)而言，市轄區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)均為大、中城市所在地，國(guó)有土地?fù)碛辛看螅?jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，土地使用權(quán)價(jià)格高，由此必然要求土地資源供應(yīng)和配置的權(quán)力要集中規(guī)劃，合理統(tǒng)籌，因此由所在市人民政府或其土地管理部門統(tǒng)一管理為宜；反之，不設(shè)區(qū)的市、縣一般為小城市，國(guó)有土地?fù)碛辛坎欢啵?jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)，土地使用權(quán)價(jià)格偏低，國(guó)土資源配置交由當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渫恋毓芾聿块T負(fù)責(zé)可以更為合理和有效率，也有利于調(diào)動(dòng)地方的積極性。 對(duì)此，國(guó)家土地管理局在《對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》（1991國(guó)土函字第71號(hào)）中已經(jīng)明確指出，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中的縣級(jí)人民政府不包括市轄區(qū)。

對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出讓主體的問(wèn)題，國(guó)土資源部認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格，其土地管理部門自然也不具備。 但是，由于近年來(lái)各地開(kāi)發(fā)區(qū)廣泛設(shè)立，為了方便招商引資的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)直接作為出讓方簽訂土地使用權(quán)出讓合同擅自出讓土地的情況較為嚴(yán)重，引發(fā)了大量的合同糾紛。

面對(duì)此類糾紛，需要解決的問(wèn)題是，此類合同的效力如何首先可以明確，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)不能作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓方，此類合同主體不適格，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其簽訂的出讓合同無(wú)效。 同時(shí)，考慮到我國(guó)目前實(shí)際情況，如果已經(jīng)發(fā)生的此類合同一律無(wú)效，已成事實(shí)的土地利用行為將無(wú)法處理，勢(shì)必導(dǎo)致土地市場(chǎng)交易關(guān)系的更大混亂，因此《解釋》針對(duì)該等情形作出了例外規(guī)定，對(duì)《解釋》實(shí)施前（2005年8月1日）開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體訂立的出讓合同，按無(wú)權(quán)處分原則視作效力待定合同，在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。

三、出讓標(biāo)的物的范圍1。出讓標(biāo)的物為國(guó)有土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓合同的標(biāo)的物，應(yīng)為國(guó)有土地使用權(quán)，而非集體土地使用權(quán)。

依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓制度只是針對(duì)國(guó)有土地實(shí)行的一種土地利用制度，允許出讓進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的只能是國(guó)有土地。那么，集體土地使用權(quán)是否絕對(duì)不可以作為出讓標(biāo)的物呢或者說(shuō)，集體土地使用權(quán)要如何才可以用于出讓呢對(duì)上述問(wèn)題，《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并。

3.土地使用權(quán)出讓合同的法律特征有哪些

土地使用權(quán)出讓合同是依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。

土地使用權(quán)出讓合同的概念和特征

一、概念

土地使用權(quán)出讓合同，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國(guó)家（出讓人）與土地使用者（受讓人）就特定地塊的土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互問(wèn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。

《城市房地產(chǎn)管理法》第14條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。

二、土地使用權(quán)出讓合同的法律特征：

1.土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同是依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達(dá)國(guó)家意志，但國(guó)家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對(duì)他方并不具有強(qiáng)制性。沒(méi)有受讓人的同意，國(guó)家的單方意志不能成立合同，也不能對(duì)他人產(chǎn)生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是由出讓人和受讓人在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上共同簽訂的。當(dāng)事人任何一方違背土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。

2.土地使用權(quán)出讓合同的目的在于設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。

受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權(quán)利。政府簽訂出讓合同是為了使國(guó)家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實(shí)現(xiàn)用益目的。所以，土地使用權(quán)出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權(quán)合同。

3.土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”因此，只有在按規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證后才發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

4.合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定有哪些,法律中如何規(guī)定合同轉(zhuǎn)讓

馬穎秋律師解答：您好，非常高興回答您提出的合同轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。

關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的法律法規(guī)其實(shí)很多，尤其是《合同法》，這里為您簡(jiǎn)單的舉幾個(gè)：一、合同法中關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓給第三人的相關(guān)規(guī)定第七十九條債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。二、合同法中關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓變更的條件規(guī)定第七十七條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。第七十八條當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。

第七十九條債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。三、債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的規(guī)定第八十條債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。

未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷，但經(jīng)受讓人同意的除外。

第八十一條債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。

5.土地使用權(quán)出讓合同的法律特征有哪些

土地使用權(quán)出讓合同是依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。

土地使用權(quán)出讓合同的概念和特征 一、概念 土地使用權(quán)出讓合同，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國(guó)家（出讓人）與土地使用者（受讓人）就特定地塊的土地使用權(quán)出讓事宜所達(dá)成的、明確相互問(wèn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。 《城市房地產(chǎn)管理法》第14條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。 二、土地使用權(quán)出讓合同的法律特征： 1.土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同是依照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達(dá)國(guó)家意志，但國(guó)家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對(duì)他方并不具有強(qiáng)制性。

沒(méi)有受讓人的同意，國(guó)家的單方意志不能成立合同，也不能對(duì)他人產(chǎn)生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是由出讓人和受讓人在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上共同簽訂的。

當(dāng)事人任何一方違背土地使用權(quán)出讓合同約定的義務(wù)，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，土地使用權(quán)出讓合同是一種民事合同。

2.土地使用權(quán)出讓合同的目的在于設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權(quán)利。

政府簽訂出讓合同是為了使國(guó)家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實(shí)現(xiàn)用益目的。所以，土地使用權(quán)出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權(quán)合同。

3.土地使用權(quán)出讓合同是一種要式合同。 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。”

因此，只有在按規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證后才發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。

6.有哪些法律規(guī)定適用于協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)

您好，協(xié)議出讓方式較招標(biāo)、拍賣出讓方式而言，是土地出讓的低級(jí)形式。

這種形式雖然在某些方面具有適用性，但由于協(xié)議出讓方式完全由出讓人與受讓人雙方協(xié)商出讓事宜，存在著受讓人的單一性。故不能體現(xiàn)市場(chǎng)公開(kāi)、競(jìng)爭(zhēng)原則，實(shí)踐中存在著一定的弊端。

主要表現(xiàn)在：一是受行政干預(yù)比較大。如有的地方為吸引外來(lái)投資，往往采取低地價(jià)出讓土地使用權(quán)的辦法。

二是容易造成國(guó)有土地資產(chǎn)收益流失。由于“關(guān)系地”、“人情地”的存在，在協(xié)議出讓土地使用權(quán)時(shí)，隨意減收或者免收土地使用權(quán)出讓金，使國(guó)有土地資產(chǎn)收益流失，給國(guó)家造成經(jīng)濟(jì)損失。

三是土地管理部門職能削弱。如能給出詳細(xì)信息，則可作出更為周詳?shù)幕卮稹?/p>