大多數法官在討論中主張應從最后一期物業費履行期限屆滿之日起算，主要理由歸納有五點： 第一，從訴訟時效制度的價值取向考慮，訴訟時效制度的價值目標是平衡保護當事人的利益，在其本身不利于保護債權人利益的情形下及在法律對此無明確規定時，應作有利于債權人的理解和考慮，才能真正實現當事人之間的權利平衡。 第二，從連續性債務具有整體性、關聯性、獨立性角度分析，盡管各期債務確實因時間經過而不斷產生，而不是在合同簽訂時就已經形成，但由于其是在同一合同項下對一定期間基于同一原因而產生的繼續性債權的一次性或統一約定，各期履行的債權實際上具有整體性和關聯性，分期履行的獨立性不足以否定其整體性和關聯性。 第三，從審判角度考慮，有利于節約訴訟成本，提高審判效率，更具有可操作性。 第四，與同一筆債務分期履行一樣，都存在為維護當事人之間的合作關系而不在每一期債務履行期限屆滿后即主張權利的情形，從最后一期債務履行期限屆滿之日起算訴訟時效，有利于保護當事人的合理信賴利益，促進商業交易，增加社會財富。 第五，從物業服務企業方面考慮，在物業服務企業催交物業費面臨困難的情況下，判定物業服務企業追索物業費的訴請超過訴訟時效期間將導致其收費不足額，進而導致服務質量降低或難以維持，最終受累的還是多數業主。 初看物業費的訴訟時效期間自最后一期物業費履行期限屆滿之日起算的理由充分，但仔細推敲，深入分析不難發現該意見在邏輯上和操作上不可行。除非物業服務企業是在物業服務合同履行完畢或解除或終止后才起訴業主支付連續拖欠或間斷拖欠的物業費，便很容易地確定“最后一期物業費履行期限屆滿之日”，否則，在合同履行期間起訴物業費，就無法確定“最后一期物業費履行期限屆滿之日”。事實上，出于管理和服務之便，物業服務工作具有相對的連續性和穩定性，物業服務合同履行期限一般較長，少有一年期的，多則幾年甚至十幾年期，物業服務企業一般都是在合同履行期間提起物業費訴訟，少有拖到物業服務合同履行完畢或解除或終止后才提起，除非物業服務合同屬一年或兩年短期履行合同。持該意見者會辯解稱截止到起訴之日，業主連續或間斷拖欠的物業費，就是“最后一筆物業費履行期限屆滿之日”，即為物業費的訴訟時效期間起算日，如此說來一定是被“至上教育”燒環了腦子。從上述五點理由看得出持該意見的法官既有圖省事的審判思路，也有富商、助商的情結，有的法官甚至開口閉口都稱“物業管理費”，思維仍停留在物業服務企業與業主之間管理與被管理的關系上，總是以“官官相護”的審判思維審理物業費糾紛案件。本文對應作如下反對意見的分析。 第一，訴訟時效制度的價值取向是平衡保護當事人的利益，其首要的立法目的就是督促權利人行使權利，通過對權利行使在時間上作些限制，禁止權利被濫用，以保護義務人基于時間經過而享有的認為權利人不再行使權利的合理信賴利益，避免義務人受到不正當請求或過時請求的干擾，使義務人的財產只為現在及將來的債務提供擔保，以維護法律關系和社會交易秩序的穩定，進而維護社會公共利益。 意見的第一個理由中稱“在其本身不利于保護債權人利益的情形下及在法律對此無明確規定時，應作有利于債權人的理解和考慮”，讀得出來其意指，在業主人數眾多、連續或間斷拖欠物業費較多的情形下，如果物業費的訴訟時效期間起算點確定為“每一期物業費履行期限屆滿之日”，就是“不利于保護債權人利益的情形”。這一觀點筆者不敢茍同。 從業主拖欠物業費的原因分析，住過商品房的人都知道，既然買得起商品房，就不會付不起物業費的，業主一般不會拖欠小額的物業費。究拖欠原因，主要有三個：1、以物業服務企業提供的服務質量有瑕疵為由拒付物業費，以示行使抗辯權。2、業主與其承租人、借用人或其他物業使用人之間存在支付物業費糾紛導致拖欠物業費。3、因業主的主客觀原因拖欠物業費。三個原因中，第一個原因居多（且多為集體拖欠），第二、三個原因次之。據審判實踐經驗，物業服務企業提起物業費訴訟，業主基于第二、三個原因拖欠物業費，理由不成立的，大多數案件都能調解結案。根據物業費拖欠的三個原因分析，主張“物業費的訴訟時效期間自每一期物業費履行期限屆滿之日起算”不利于保護債權人的利益的觀點，沒有事實依據。 當然，在涉及訴訟時效問題的案件審理中，確實有側重保護債權人利益的情形，如債權人舉證證明主張過權利或訴訟時效中斷的事由，出現證據不充分或證明標準不夠的情形，法官可側重保護債權人的利益，采納或采信其舉證證明的內容，《適用訴訟時效的規定》第十條規定的四種情形就是此類情形的審判實踐總結。又如義務人未提出訴訟時效抗辯的，法官不應對訴訟時效問題向其釋明及主動適用。但在確定物業費的訴訟時效期間起算點上，不能以“訴訟時效的適用應側重保護債權人的利益”為借口，選擇“最后一期物業費履行期限屆滿之日”，否決“每一期物業費履行期限屆滿之日”。由于法官作出的裁判，是在向民眾昭示一種正確的法治理念，告訴民眾哪一種行為是符合法律規范的，哪一種行為是不符合法律規范的。照此意見裁判，物業服務企業根本不需要在物業服務合同履行期間催交物業費，只需等到合同履行完畢或解除或終止后再提起。這樣處理的后果是很嚴重的，表現在：其一，將連續拖欠和間斷拖欠兩種情形同等對待，不從每一筆物業費拖欠之日起計算訴訟時效期間，也就意味著拖欠之日不構成違約。直到合同履行完畢的最后才算總帳，表現上對雙方當事人都有利，實質上既使訴訟時效期間在物業費糾紛案件中起不到督促物業服務企業及時行使權利的訴訟時效制度之立法目的，也使業主受到不正當請求或過時請求的干擾，不利于社會交易秩序的穩定。其二，不利于業主行使履行抗辯權。其三，物業服務企業不需要依照最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！钡囊幎?，在“物業服務企業訴請業主支付物業費前”經書面催交”，只需要在物業服務合同履行完畢或解除或終止后的兩年訴訟時效期間主張權利即可。該意見無形中使該條規定成了擺設。第二，意見的第二個理由從連續債務的整體性、關聯性和獨立性角度分析，認為物業費雖不同于其他約定分期還款、分期交貨的借款之債、買賣之債等，整體性和關聯性大于獨立性，反之，物業費的獨立性大于整體性和關聯性，但該獨立性不足以否定其整體性和關聯性。分析得出的結論是物業費的訴訟時效期間起算點確定問題，可以適用《適用訴訟時效的規定》第五條“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算?！钡囊幎?。按照該司法解釋者的立法或學理解釋，該條款適用的要件是，簽訂合同之時同一筆債務已發生，且約定了分期履行，整體性和唯一性是該債務的根本特征。因此，給付每一期債務請求權的訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起算，是同一筆債務具有唯一性和整體性的根本要求?？梢娺m用本條時應注意以下兩點：1、本條是對給付分期履行債務中的某一期債務請求權的訴訟時效期間起算點的規定，而非對給付全部債務請求權的訴訟時效期間起算點的規定，后者當然應從最后一期履行期限屆滿之日起算訴訟時效期間。第二，本條適用的情形是對同一筆債務約定分期履行。史尚寬先生即認為，這種債權屬于普通債權分期給付，而非定期金債權，“至普通債權之定有給付期間或以一債權分作數期給付者，不包括在內”。相較而言，物業費、租金不是在簽訂合同之時就發生，當事人雖約定分期履行，但屬于定期給付債權。物業費雖都是物業服務企業提供物業服務這一原因及因時間經過而產生，基于對同一合同項下產生的債權，但性質上不屬同筆債權，因此不符合適用該條款的要件。該理由對物業費與借款、買賣等其他分期履行的債權性質認識不清或有意混淆，錯誤地以《適用訴訟時效的規定》第五條的規定作為物業費訴訟時效期間確定的法律依據。第三，物業費的訴訟時效期間自最后一期物業費履行期限屆滿之日起算，省去審查和計算每期物業費訴訟時效中斷、重新起算的麻煩，確實比起自每一期物業費履行期限屆滿之日起算訴訟時效期間節約訴訟成本，提高審判效率。但筆者不以為然。如上所述，行使分期給付物業費的某一期物業費請求權，按此意見，首先必須確定“最后一期物業費的履行期限屆滿之日”，但不等到物業服務合同履行完畢或解除或終止，是不容易確定的，僅此就不具有可操作性。第四，依意見的第四個理由，言下之意，物業服務企業在合同履行期限內為維護當事人的合作關系，不便于在每一期物業費履行期屆滿后即主張權利，只好等到合同履行完畢或解除或終止，最后一期物業費履行期限屆滿后才向當事人主張或起訴。這一意見對于短期物業服務合同來說是可行的，但對于絕大多數長期的物業服務合同來說是不現實的。除非全部業主集體拖欠，物業服務企業在每一期物業費履行期限屆滿后即主張權利，有可能會影響合作關系。但某一個或某一些業主長期拖欠物業費，仍提倡物業服務企業容忍到最后一期物業費履行期限屆滿后再主張權利或起訴，豈不會產生該意見的第五個理由中提到的“收費不足額，進而導致服務質量降低或難以維持，最終受累的還是多數業主”之后果。實際上，物業服務企業無法忍受到合同履行完畢就迫不急待地主張權利了。第五，意見的第五個理由認為物業服務企業催交物業費困難。這一觀點值得商榷。筆者以為物業服務企業催交物業費其實并不難。物業費是物業服務企業提供服務的對價。相較法院不知道當事人的住址導致送達成困難而言，物業服務企業知道欠費業主的住址，主張權利或催交物業費并非難事，可以在公告欄內張貼集體催交欠費通知，也可以將催費通知送達給業主，如被拒簽則張貼通知到其門口，保留相應的證據。合同約定按月、季交納物業費，會給催交增加工作量，物業服務企業可派專人負責催交，不必每月或每季必催，只要經過催交每期物業費，使連續或間斷所欠的物業費之請求在相同時間中斷訴訟時效期間后，保持在兩年訴訟時效期間催交一次，使訴訟時效期間中斷并重新起算，這樣省去每筆物業費單獨催交的麻煩。當然，物業服務企業的服務質量和水平跟不上，法律意識不強，不懂得如何主張權利，催交物業費就會有困難，但面對幾個或部分業主拖欠物業費，主張權利并不存在困難，麻煩些是事實。物業服務企業沒有金鋼鉆就別攬瓷器活。至于“判定物業服務企業追索物業費的訴請超過訴訟時效期間將導致其收費不足額，進而導致服務質量降低或難以維持，最終受累的還是多數業主。”的理由，純屬危言聳聽，聽得出來象是物業服務企業對法院的威脅口氣。弦外之音，凡是物業服務企業訴請物業費，為維護大多數業主的利益，法院不得以訴訟時效期間已超過為由駁回訴請。法院仍支持物業服務企業超過訴訟時效期間的物業費債權之訴請，恰恰相反，必將損害大多數業主的利益，表現在，一方面，剝奪了涉訴業主的時效抗辯權，損害了其時效利益，另一方面，雖說物業費是物業服務企業提供符合約定質量的物業服務的對價，但即使其提供符合約定質量要求的物業服務，也不因此理所當然地取得超過訴訟時效期間的物業費債權，更不能以其超過訴訟時效期間的物業費債權未得到保護為由，不提供符合約定質量的物業服務或拒不提供物業服務，這一抗辯權既無法律依據，也不符合合同約定。 筆者自以為是地認為，訴訟時效期間起算的一般原則是自權利人得以行使權利（請求權）時起算，即采取“權利被侵害主義”。我國就是采取這一起算原則，法律依據是《民法通則》第一百三十七條中規定的“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算”。在分期履行定期物業費的合同中，在每期物業費履行期限屆滿，業主沒有依照合同約定的履行期間支付物業費，就是一種違約行為，同時也侵害了物業服務企業的債權，已經造成了債權被侵害的事實，應從此時開始承擔違約責任，訴訟時效期間也應當從此時開始計算。如果訴訟時效期間從最后一期物業費履行期限屆滿之日起算，必然會得出業主沒有依約履行前幾期的債務，并沒有侵害物業服務企業物業費債權的結論。這顯然與事實不符。當然，租金、物業費等定期金分期給付債務請求權的訴訟時效問題，一直是理論界和實務界爭論頗多的法律問題，期待最高法院對此作出統一規定。在司法解釋出臺之前，計算其訴訟時效期間，確定起算日為“每一期物業債履行期限屆滿之日”優于“最后一期物業費履行期限屆滿之日”。 （作者單位：南寧市中級人民法院）

物業欠費訴訟時效是幾年(物業服務費欠費有效訴訟時效是多久)

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欠繳物業費的訴訟期是多少年(拖欠物業費的訴訟時效是幾年)

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幾年沒交物業費了物業也不起訴(幾年沒交物業費了物業也不起訴)

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