1.工業用地相關法律法規

用工業性質用地進行房地產開發，并公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。

一、違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。《土地管理法》第四條規定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。”

《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定“嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。”

《城市房地產管理法》第十八條規定“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金”。

國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬于違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬于違法建筑。

二、工業用地進行商品房開發對開發商法律風險

交還土地使用權《土地管理法》第八十條規定“依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。”

《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。

擴展資料：

2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓后，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。

國土局發現后要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。

法院審理認為聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事后也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，并支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。

從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。

2.咨詢關于工業建設用地的法律法規

你好：工業建設用地專指城鎮國有土地；農村土地由于非農業建設的為“非農建設用地”，包括宅基地、鄉鎮企業用地、為農村公益設施建設的用地三種，依據《土地管理法》第十一條 農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

第四十三條 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。第五十九條 鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理布局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，并依照本法第四十四條、第六十條、第六十一條、第六十二條的規定辦理審批手續。

第六十條 農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 按照前款規定興辦企業的建設用地，必須嚴格控制。

省、自治區、直轄市可以按照鄉鎮企業的不同行業和經營規模，分別規定用地標準。 第六十一條 鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，經鄉（鎮）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。 農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。 農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

綜上述：宅基地不能行建廠房。

3.工業用地是否為國有土地,請提供法律依據

工業用地與國有土地沒有定義交叉的內容，工業用地屬于用地性質，國有土地是指權屬主體確定為國家的土地，所以在概念上是無可比性的，但從權屬上劃分，工業用地也是國有土地的一部分。

擴展資料：

根據《中華人民共和國土地管理法》第二章土地的所有權和使用權規定：

第八條 城市市區的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

第九條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。

第十條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

第十一條 農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。

單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

參考資料來源：百度百科-中華人民共和國土地管理法

4.工業用地在用地審批上有哪些規定

1、細化工業用地招標拍賣掛牌政策和協議出讓政策的適用范圍，提出：

凡屬于農用地轉用和土地征收審批后由政府供應的工業用地，政府收回、收購國有土地使用權后重新供應的工業用地，必須采取招標拍賣掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權人；

劃撥工業用地補辦出讓、承租工業用地補辦出讓、劃撥工業用地轉讓等，符合規劃并經依法批準，可以協議方式出讓。

2、大力推進工業用地預申請制度，加快制定工業用地預申請政策措施和操作程序。用地預申請制度的主要作用在于，地方政府可以充分了解土地市場需求情況，合理安排供地規模和進度，保證推出的土地及時得到開發利用。

對列入市、縣土地出讓計劃的工業用地，及時將具備出讓條件地塊的位置、面積、產業要求、使用年限等信息向社會發布，接受用地申請。

單位和個人對擬出讓的地塊有使用意向，所承諾支付的土地價格和土地使用條件符合規定的，市、縣國土資源行政主管部門應適時組織掛牌或拍賣出讓活動。

3、對舊城區改造中涉及的工業用地應該分類處理，凡是由政府收購儲備的土地，必須招標拍賣掛牌出讓；

對政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。

擬安置的工業項目用地應符合土地利用總體規劃布局和城市規劃功能分區要求，盡可能在確定的工業集中區安排工業用地。

擴展資料：

舊城工業布局的問題：

1、工廠用地面積小，不能滿足生產需要。有些工廠，由于歷史原因無集中用地，一廠分散幾處，使生產過程不連續，生產管理不便。

2、缺乏必要的交通運輸條件。有的廠位于小巷深處，道路不通暢，運輸不便，往往造成交通堵塞和事故。

3、居住區與工廠混雜。在中國現有城市中除新建大廠形成工業區外，市區大量的舊有工廠混雜在居住區中。噪聲、煙塵、廢氣、廢水污染嚴重，影響附近居民健康。

4、工廠的倉庫、堆場不足。有的工廠侵占道路面積，造成“馬路倉庫”，影響交通和市容整潔。

參考資料來源：人民網-兩部委：農用地轉工業用地必須招拍掛

5.工業用地征地補償新標準是什么

一、土地使用權的區域補償價

你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢？有這么幾種情況：

(1)土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

(2)集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

(3)國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建筑物、構筑物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產經營，原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、一次性停產停業損失費

因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

停產停業損失應該滿足哪些補償呢？

(1)預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

(2)違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由于拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

(3)財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由于經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。

四、裝修附屬物

對現有建筑的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、人員職工搬遷費

這個主要在大型國有企業，其余則沒有這項補償，一般都算在停產停業損失里了。

以上就是工業用地征地補償新標準2017年征地拆遷將會更頻繁，作為企業主，要配合國家政策和有關拆遷部門，或主動要求搬往遠郊；或自行完成員工安置工作；或盡快完成拆遷工作，我國為了鼓勵被拆遷工業企業的積極配合，各地可按照國家的相關法律規定，根據本地的實際情況，自行確定補償標準，以鼓勵企業配合拆遷。

————菁英地產竭誠為您服務。

6.農村集體工業土地入股,宅基地入股是怎樣規定的

建立農村集體經營性建設用地入市制度，賦予農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股權能，明確入市范圍途徑。近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農村，這就是農村集體經營性建設用地入市的需求之一。把類似于村辦企業、工廠等農村集體經營性建設用地建立入市制度，并與國有土地“同權同價”，農民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現集體經營性建設用地的保值和增值！

改革完善農村宅基地制度，探索進城落戶農民自愿有償退出或轉讓宅基地，改革宅基地審批制度。試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅！超過標準、面積過大的宅基地也要征稅！對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。而對于那些在城鎮落戶的農民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經出臺政策，要求各地市建立農村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農民，給予一次性經濟補助。

7.個人工業用地在租貨上有什么法律法規條款規定

一般是20年的年限，工業用地出讓和工業用地租賃50年的區別如下：

1、款項的支付方式不同，出讓金一般要求一次性支付，也可以分期支付，租賃費一般是按月支付本月的租金，

2、租賃方式獲得的土地，合同條款中一般都會注明租賃期內因為土地權屬糾紛或是政府征用土地，承租方獲得適當獲得部分賠償后搬遷的條款，已經繳納的租金不會退回，只是補償廠房等搬遷的損失，以出讓方式獲得的土地不會遇到土地權屬糾紛。

3、出讓方式取得的土地有土地使用權證書，租賃獲得的工業用地只有租賃合同。

4、會計處理和稅前抵扣方面，出讓方式取得的土地作為無形資產按照土地使用期限分期攤銷，租賃來的土地則是每期發生的租賃費直接計入當期費用

工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。

8.工業用地土地證可以分割嗎

可以分割。

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）第二十五條：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。

一、辦理部門

工業用地分割由土地權利人向市國土資源局提出分割登記申請，填寫《工業用地分割登記呈批表》并提交相關資料，經所在地鎮鄉人民政府、街道辦事處（園區）、規劃、經信部門簽具意見，市國土資源部門審核后報市政府同意后辦理。

二、收費情況

分割土地證，分兩種情況：

1、開發公司辦理《分割轉讓證書》，免費；

2、用戶辦理《國有土地使用證》時分別收取工本費20元，測圖費元，土地登記費13元（居住面積為100平方米以下，每超過50平方米以內加收5元，高不超過30元。

擴展資料：

第三章 土地使用權轉讓

第十九條

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

第二十條

土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。

第二十一條

土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第二十二條

土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三條

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第二十四條

地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

參考資料：國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例-岳陽市國土資源局

土地使用權分割轉讓批準服務指南-監利縣國土資源局