導語：本文主要分析房地產(chǎn)不良資產(chǎn)形成的原因及表現(xiàn)，不良資產(chǎn)收購的兩種形式，同時給出法律盡調(diào)過程中需要注意的事項。

一、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)形成的原因及其外在表現(xiàn)

　二、房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購的兩種方式

　三、法律調(diào)查過程中的注意事項

　　一般來說，針對收購房地產(chǎn)企業(yè)主要從三個方面進行盡職調(diào)查，一是法律層面，二是財務(wù)層面，三是項目技術(shù)層面。由于房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中產(chǎn)生大量的法律關(guān)系，任何一種法律關(guān)系都將形成房地產(chǎn)企業(yè)與各主體之間的權(quán)利與義務(wù)，對企業(yè)運作都將產(chǎn)生影響。因此，在盡職調(diào)查中，法律層面的調(diào)查顯得尤為重要。

　　進行法律層面盡職調(diào)查，一般情況下需收集包括12大類的內(nèi)容：(1)公司文件，(2)融資及股權(quán)限制情況，(3)除目標房產(chǎn)外其他資產(chǎn)及負債情況，(4)與目標房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料，(5)勞動人事，(6)重大協(xié)議，(7)目標房產(chǎn)的保險情況，(8)稅務(wù)情況，(9)遵守使用法律情況，(10)訴訟及爭議情況，(11)其他，(12)需澄清的問題。實踐中，針對收購對象的不同情況，可以只涉及清單中的部分內(nèi)容。但對于收購對象房地產(chǎn)公司來說，12大類內(nèi)容中的融資及股權(quán)限制情況、與目標房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料、稅務(wù)情況、訴訟及爭議，一直是法律層面盡職調(diào)查中的重中之重，在盡職調(diào)查中有許多需要特別注意的地方。

　　(一)融資及股權(quán)限制情況。

　　調(diào)查股權(quán)限制情況是為了明確公司股權(quán)的可變更性。該信息的權(quán)威出處為股權(quán)登記的工商管理部門，一般以工商查詢的書面資料為準，可變更股權(quán)一般不應(yīng)存在質(zhì)押、查封等法律限制。在調(diào)查企業(yè)融資情況時，除全面掌握企業(yè)的負債情況外，還應(yīng)注重企業(yè)貸款卡的年檢情況，必要時需與基本戶開戶銀行進行溝通，因為企業(yè)的負債情況及貸款卡內(nèi)不良記錄的情況將直接影響企業(yè)的后續(xù)融資。在實踐中，盡職調(diào)查往往注重企業(yè)負債情況的調(diào)查，對貸款卡內(nèi)不良信息有時會關(guān)注不足。

　　(二)與目標房產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)資料。

　　這個類別的法律層面盡職調(diào)查主要涉及8個方面：(1)房屋土地方面，(2)阻礙權(quán)利行使的文件，(3)建設(shè)工程事宜，(4)商業(yè)驗收及評估文件，(5)物業(yè)管理，(6)公用設(shè)施，(7)配套設(shè)備，(8)租賃及經(jīng)營事宜。該部分的調(diào)查著重于房地產(chǎn)項目的合法性、權(quán)利完整性。針對項目的不同情況其側(cè)重點會有所不同。在調(diào)查土地及房屋權(quán)屬時，不僅要關(guān)注土地及房屋權(quán)利的完整性，還應(yīng)對土地及房屋的歷史沿革盡可能地充分了解(從土地出讓到取得房地產(chǎn)權(quán)證的全過程)。資料及信息收集，除由被收購方提供外，也應(yīng)從政府主管職能部門及檔案館收集相關(guān)資料并予以復核，特別是存續(xù)時間較長、背景較復雜的房地產(chǎn)項目，更需仔細查詢。我國各地的房地產(chǎn)政策及管理方式存在一定的差異，因此在不同地區(qū)調(diào)查時，應(yīng)首先研究當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理方式及具體操作流程，編制相應(yīng)的調(diào)查及取證方式。在部分地區(qū)，土地及房屋分屬不同部門管轄，其房地產(chǎn)權(quán)證包括土地證及房產(chǎn)證，特別是在遇到調(diào)查抵押、司法查封等限制情況時，應(yīng)從不同部門分別進行。

　　在建工程項目由于管理部門眾多，涉及核準及審批事宜較為復雜，根據(jù)當?shù)毓芾砟Ｊ秸{(diào)整調(diào)查及取證方式顯得尤為重要，應(yīng)當做到一地一策。在實踐中，筆者發(fā)現(xiàn)對于地役權(quán)的調(diào)查重視程度不夠。地役權(quán)是為增加自己土地(需役地)的利用價值，而在他人土地(供役地)上設(shè)置的某種權(quán)利。地役權(quán)對地役權(quán)人來說是其權(quán)利的擴大，而對地役人來說是一種義務(wù)或?qū)ψ约簷?quán)利的限制。地役權(quán)根據(jù)合同約定而形成，形式上可在房地產(chǎn)管理備案并進行查詢，但實踐中進行備案的案例比較少見，造成調(diào)查時較難驗證，更多的只能從被收購方提交的資料中發(fā)現(xiàn)。因此，應(yīng)注意通過實地的勘查，對是否有地役權(quán)的設(shè)定加以判別。

　　(三)稅務(wù)情況。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，投資較大且稅負較重，涉稅項目眾多。較大的項目往往是當?shù)卣募{稅大戶及重點監(jiān)管企業(yè)，許多大項目在啟動時往往會與當?shù)卣炗喯嚓P(guān)的稅收優(yōu)惠及財政扶植協(xié)議，很多案例中企業(yè)的主要盈利點就來源于此。因此，在對稅務(wù)情況進行調(diào)查時，不但要對企業(yè)按照稅法納稅的行為作全面梳理，而且要對與政府或其代理部門簽訂的稅收優(yōu)惠及財政扶植協(xié)議作深入研究。實踐中，由于各地稅收優(yōu)惠及財政扶植的形式區(qū)別較大，與企業(yè)簽訂優(yōu)惠協(xié)議的主體更是千差萬別，因此，簽署合約的政府代表機構(gòu)的合法性及權(quán)威性應(yīng)當成為審核的重點，即簽約主體是否具有相當?shù)姆傻匚唬苊庠斐稍瘸兄Z的優(yōu)惠政策難以執(zhí)行。

　　(四)訴訟及爭議。

　　鑒于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)項目往往債權(quán)債務(wù)復雜，在調(diào)查中對法律訴訟及爭議情況的梳理變得尤為重要。實踐中，調(diào)查重點分為兩塊，一是已產(chǎn)生訴訟及爭議的調(diào)查，二是違約及違規(guī)情況的調(diào)查(即引發(fā)新訴訟及處罰的可能性)。在收集信息時，除書面材料的印證外，與重大合同的當事方、政府主管部門及司法機構(gòu)的溝通也是極重要的，可以幫助我們從多個渠道對事實真相予以確認。

　　來源：網(wǎng)絡(luò)