實踐中，出于限購、限貸、逃避債務、規避稅收或基于身份關系等原因，部分買房者通過借名買房規避購房障礙，卻忽視了借名買房本身存在的極大法律風險，一旦發生糾紛，則存在是否認定借名買房的事實借名買房協議的效力如何法院是否支持過戶等諸多問題。下面結合判例就借名買房的一些問題進行梳理：

一、借名買房行為的發生原因

（1）規避法律、政策，包括：

A.不符合經濟適用房等保障性住房的購房資格；

B.不符合社保繳納年限、購房套數限制等限購政策；

C.沒有貸款資格或不能享受貸款優惠政策；

D.規避限貸令以及其他貸款障礙；

（2）享受特定購房優惠；

（3）隱藏真實的財產信息；

（4）其他原因。

二、借名買房糾紛類型

（1）登記名義人（登記購房人、出名人）反悔，借名人（實際出資人）無法順利取得房屋所有權。

（2）登記名義人死亡，其繼承人不承認借名之事。

（3）登記名義人的配偶要求確認該房屋為夫妻共同財產。

（4）登記名義人將房屋轉讓或設定抵押。

（5）登記名義人的債權人申請強制執行借名所購的房屋。

（6）借名人的債權人申請強制執行登記名義人名下的房屋。

三、借名買房糾紛解析思路

（1）借名合同是否成立（借名買房關系的事實認定）

（2）借名合同是否有效（借名買房關系的效力認定）

（3）房屋權屬的認定與取得（房屋權屬的內部效力）

（4）房屋權屬與第三人的關系（房屋權屬的對外效力） 四、借名關系的事實認定

1.當事人若有借名買房的書面約定，一般可認定存在借名買房事實。

2.當事人若沒有借名買房關系的書面約定，應綜合已查證的事實來認定。

出名人一般會主張存在借款、贈與、抵消等法律關系，出名人應對此承擔舉證責任。

借名人舉證證明內容：借名的原因；房款的實際支付分期還款記錄；房屋的實際使用產權證書保管等。

此時應關注以下幾個問題：

（1）購房款由誰出資。

借名人應對其出資情況承擔舉證責任。可以結合定金及首付款的付款憑證、雙方的財務狀況及還款能力證明、證人證言等證據材料綜合認定實際出資人。在借名人直接與出賣人接洽付款，或者中介公司作為居間方參與付款過程的情況下，出賣方以及中介公司的證言具有較強的證明效力。

（2）貸款由誰實際償還。

在有銀行貸款時，因貸款本息系從出名人名下的銀行賬戶內進行劃扣，故應著重審查還款的來源、還貸銀行卡的保管情況等。

如在借名人按月或按季度將還貸款項轉給出名人無證據證明借名人的轉款系支付租金或償還借款等用途的情況下，應當認定房屋按揭貸款由借名人償還。

（3）房屋由誰實際占有使用。

是判斷借名事實的重要因素，借名人對此應當承擔舉證責任。如房屋實際居住情況、水電燃氣費、物業費及維修基金等相關費用的繳納情況、租金收取情況等。

（4）房屋權屬證書由誰保管。

房產證、購房合同、發票、收據等資料作為實際出資以及房屋產權的重要憑證，一般是由真正權利人進行保管。若由借名人保管亦能在一定程度上佐證借名買房關系的存在。

（5）其他常理、常情。

當借名人經濟狀況一般時，出名人主張借名人的出資為贈與不符合常理。

五、借名協議的效力

借名人違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房，借名協議及房屋買賣合同的效力應當如何認定？

在規避限購政策或套取銀行貸款的情形下，借名人與出名人達成的借名協議是否因違反法律禁止性規定而無效？

《民法典》第一百四十三條［法律行為有效要件］

具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應的民事行為能力：

（二）意思表示真實：

（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《民法典》第一百五十三條［違法無效、背俗無效］

違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

六、總結： 導致借名買房的原因層出不窮，其蘊含的法律風險更是多種多樣，借名人一著不慎便可能面臨人財兩空的局面。對此，筆者通過以上對涉及借名買房的幾個問題的梳理，希望大家對借名買房一定要慎之又慎，只有理解法律規范、妥善保管證據、積極使用訴訟手段，才能更好地維護自身合法權益。