【基本案情】

　　2011年山東省淄博市來京人員王某打算在北京買套房子，可當時國家限購令已經出臺，王某的社保不滿5年，如果按照北京市的規定，到2013年王某才具備在京購房資格。

　　不過當王某專門就此事向一家知名的北京房產經紀公司咨詢時，店長李某卻稱：可以幫助王某補辦社保，讓他放心地進行房產交易。王某隨后便將相關材料交給了李某由其為王某補辦社保。

　　在此同時，在中介公司的居間介紹下，王某與賣方張某簽訂了《房屋買賣合同》，購買了位于北京市石景山區的一套兩居室。雙方約定：房屋總價款為116萬元，王某通過貸款的方式支付。當日，王某還與中介公司簽訂了《居間服務合同》，并支付了4萬元中介服務費，中介公司出具了相關收據。

　　在此以后，王某滿心歡喜等待補辦社保去辦理貸款和過戶，不料，合同簽訂后沒幾日，他就接到中介公司的通知：“社保沒補成，因為你是農村戶口。你先把證件拿回去，我們再幫你想想辦法。”

　　盡管王某心急如焚，最終社保也沒能辦成。眼見房子無法過戶，對方提出了高達房款20%的違約金，而中介公司有堅決不退還王某所付的中介費。無奈之下，王某只能向法院提出訴訟請求。

　　【法院判決】

　　北京市石景山區人民法院經過審理，雙方最終達成調解協議，內容如下：

　　一、解除王某與張某就北京市石景山區玉泉路XX號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。

　　二、解除王某、張某、北京某房地產經紀有限公司就北京市石景山區玉泉路XX號房屋簽訂的《居間服務合同》、《過戶、按揭代理合同》、《補充協議》。

　　三、張某于2012年7月8號前退還給王某購房款50萬元整。

　　四、王某于2012年7月10日前將北京市石景山區玉泉路XX號房屋騰退交還張某。

　　五、北京某房地產經紀有限公司與2012年6月30日前退還王某收取的居間費用共計4萬元整。

　　六、各方就居間及買賣北京市石景山區玉泉路XX號房屋一事所發生的糾紛至此一次性解決，各方無其他爭議。

　　【律師看法】

　　在北京市限購令出臺之后，諸多中介公司打出各種名義，稱可以補辦社保、辦理戶口等，進而從中收取一部分代辦費，之后促成買賣雙方簽約，規避國家限購令。但往往這些中介公司在收取中介費之后，無法兌現承諾，導致合同無法履行，且并不退換中介費。王某遇到的情況就是典型的案例。

　　有的人可能會認為是中介公司沒將“事情”辦好，王某應該要求中介公司和賣方繼續履行合同。在此，筆者認為該主張是不妥的。雖然雙方簽訂房屋買賣合同，但截至目前雙方尚未辦理網簽，而且王某不符合北京市人民政府辦公廳所發限購令規定的北京購房資格。

　　在司法實踐中，對于購房人不具備購買資格的，法院應向當事人釋明其可以變更訴訟請求，即要求解除買賣合同。本案中，王某尚不具備購房資格，如果堅持主張繼續履行合同，很有可能會被法院駁回。因此，主張解除合同會更有勝算。

　　關于中介費事宜，中介公司認為，因為王某是農村戶口，社保才沒辦成，問題出在王某身上，因此拒不退還中介費。這種說法是不正確的。因為王某是在詢問中介公司并得到明確的承諾后才與賣方簽訂買賣合同的。其次，中介公司明知王某不具備購房資格，仍然促成買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并收取4萬元中介費。在提供中介服務的過程中，中介公司存在嚴重的過錯，屬于違規操作。作為專業的房產中介公司，其對不具備購房資格而購買房屋的后果是明知的。即使王某不是農村戶口，即使買房補辦社保也是辦不下來的，中介公司明知此時卻做出虛假承諾，應當承擔相應的法律責任，向王某退還中介費。

　　來源：房產律政