【案由提示】房屋買賣合同糾紛

【案例索引】北京市第三中級人民法院（2016）京03民終716號民事判決書

【案件焦點】夫妻一方以自己的名義轉讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉讓，在合同有效而法律履行不能的情形下，合同解除時應如何確定善意買受人的房屋差價損失

【當事人】原告（反訴被告、被上訴人）：趙錚；被告（反訴原告、上訴人）：閆俊華

2012 年11月25日，趙錚與閆俊華經我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙錚購買閆俊華名下涉訴房屋。合同約定成交價格 373 萬元，并對合同履行和違約責任等作出詳細約定。合同簽訂后，趙錚支付定金5萬元。

2012年12月3日，趙錚與我愛找家公司共同對涉訴房屋進行網簽。網簽之前，閆俊華即表示不再履行合同，雙方因合同履行問題發生爭議。

2012年12月20日，趙錚訴請閆俊華繼續履行合同，閆俊華反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆俊華配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在2013年3 月8日該案一審庭審中明確表示不同意出售涉訴房屋。

2014年5月20日，該案生效判決認定合同有效，同時認定趙錚在簽訂合同時對閆俊華有配偶的事實明知，而閆俊華未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導致合同因李某不同意出售而無法繼續履行，閆俊華的行為構成違約，遂駁回了趙錚的訴訟請求和閆俊華的反訴請求。

2014年6月11日，趙錚再次起訴閆俊華，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆俊華協助趙錚辦理涉訴房屋網簽注銷手續；3.閆俊華向趙錚雙倍返還定金，共計 10 萬元；4.閆俊華向趙錚賠償預期利益損失 93.3 萬元、中介費5.6萬元。閆俊華反訴要求確認房屋買賣合同無效。

2015 年4 月9日，法院在一審期間委托的評估公司確定涉訴房屋在的估價結果為476.03萬元。

北京市朝陽區人民法院經審理認為：閆俊華的行為構成違約，應對趙錚因合同解除而產生的損失承擔違約責任。關于預期利益損失，該院認為，網簽系履約的必要環節，居間公司基于居間合同的授權辦理網簽，系履行居間義務，不存在與趙錚惡意串通行為；閆俊華雖在合同簽訂后即拒絕履行合同，但合同并未因此解除，趙錚訴訟要求繼續履行合同的請求雖未獲支持，但訴訟解決糾紛的方式不應被認定為惡意擴大損失。故該院在2015年4月9 日的估價結果的基礎上，綜合考慮涉訴合同的實際履行情況等因素對預期利益損失予以酌定。

六、駁回閆俊華的全部反訴請求。

閆俊華不服提起上訴，北京市第三中級人法院經審理認為：閆俊華的行為構成違約，應賠償守約方的實際損失和可得利益損失。在確定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。在第一次訴訟一審開庭時，閆俊華的配偶即到庭明確表示不同意履行合同，在法律明確規定當共有人拒絕轉移房屋所有權時合同繼續履行不能的情形下，趙錚應采取合理措施減少損失的擴大。而第一次訴訟一審開庭時的時點亦應作為合同無法履行的確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。

四、駁回趙錚的其他訴訟請求。

本案爭議焦點是：一方無權處分夫妻共有房產導致買賣合同解除，買受人要求出賣人賠償房屋差價損失的時間節點如何確定。

《最高人民法院買賣合同司法解釋》第 29 條規定了可得利益損失的認定和計算規則。就本案而言，房屋價格的不斷上漲必然導致房屋差價損失也不斷擴大，法院判決房屋差價損失應綜合運用可預見規則、減損規則等規則來確定賠償的時間節點。

減損規則要求一方違約并造成損害后，另一方應及時采取合理的措施防止損失的擴大，否則應對擴大部分的損害負責。本案中，買受人作為理性的房屋購買人，在房屋共有人到庭明確表示拒絕出售房屋的情形下，應對合同無法履行的訴訟結果具有合理預期。在此情況下，買受人可以采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進行替代房屋購買等合理措施防止損失擴大，維護自己的合法權益。從可預見規則來看，訴訟的周期與此期間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預見，即使違約方應承擔違約責任，但對于其不能控制、不能預見的風險與損失亦應合理限制。如買受人未在合理的期間內購買替代性的房屋，按照減損規則和可預見規則的要求，其對于此后房價上升的風險與損失應自行承擔。

就本案而言，糾紛發生后，趙錚通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內，房屋價格一直處于快速上漲狀態。在第一次訴訟一審開庭時，閆俊華配偶已明確表示合同未經其同意從而拒絕履行，導致合同不能履行，此時點應作為合同無法履行的確定時點，法院應以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機構作出的估價報告，距離第一次訴訟一審開庭時已兩年有余，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預期，此估價結果不宜直接作為確定趙錚可得利益損失的依據。

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