商品房層高誤差訴訟雖然不算很多，但現(xiàn)象存在不少。實(shí)務(wù)中往往有以合同無約定或者對房屋使用無實(shí)質(zhì)影響為由駁回購房者的賠償請求，支持的也多以法院自由裁量而定，理由語焉不詳。廣東高法網(wǎng)站刊載的《商品房存在層高誤差時的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)》一文轉(zhuǎn)來一閱。

商品房存在層高誤差時的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

——梁嘉茵訴江門越秀城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

要點(diǎn)提示

房地產(chǎn)開發(fā)公司交付房屋的層高未達(dá)到合同約定的高度時，應(yīng)當(dāng)賠付違約金。但對違約損失如何具體量化，賠償責(zé)任如何承擔(dān)，目前商品房買賣合同統(tǒng)一格式中沒有約定，法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋亦未明確規(guī)定，需要法院科學(xué)酌定賠償標(biāo)準(zhǔn)：先確定層高對房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)，再以此系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際購房價(jià)格計(jì)算相應(yīng)違約金。

案例索引

一審：江門市蓬江區(qū)人民法院（2016）粵0703民初534號。

二審：江門市中級人民法院（2016）粵07民終2454號。

再審審查：廣東省高級人民法院（2017）粵民申1365號。

一

 案例

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：江門越秀城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱江門越秀公司）。

被申請人（一審原告、二審上訴人）：梁嘉茵。

2014年10月31日，原告梁嘉茵與被告江門越秀公司簽訂一份《廣東省商品房買賣合同》，約定：梁嘉茵向江門越秀公司購買一套房屋；該房屋為預(yù)售商品房，用途為住宅，屬鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高為3.15米，建筑面積共158.48平方米，套內(nèi)建筑面積126.52平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e31.96平方米；該商品房單價(jià)為每平方米7538元，總價(jià)款為1194622元，梁嘉茵通過申請辦理銀行按揭方式支付房款；江門越秀公司應(yīng)當(dāng)在2016年3月30日前將符合合同約定的商品房交付梁嘉茵使用。雙方在該合同中還對商品房面積差異情形應(yīng)如何處理作了明確而具體的約定，但并未就商品房層高差異問題的處理予以約定。合同簽訂后，梁嘉茵依約支付了全部房款。梁嘉茵對涉案房屋進(jìn)行現(xiàn)場核查和驗(yàn)收時，發(fā)現(xiàn)涉案房屋層高為3米。因雙方未能就層高誤差賠償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，梁嘉茵遂訴至法院，請求江門越秀公司賠償梁嘉茵層高誤差損失77934.86元。

二

裁判

江門市蓬江區(qū)人民法院一審認(rèn)為，本案為商品房預(yù)售合同糾紛。商品房層高誤差與面積誤差雖然均屬于瑕疵履行的情形，且買受人訴訟主張出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但層高與面積對于商品房而言是不相同的決定性因素，對于商品房層高誤差的處理不宜直接類推適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定以及雙方在《合同補(bǔ)充協(xié)議》中約定的關(guān)于面積誤差的處理原則。本案中，合同約定層高為3.15米，實(shí)際層高為3米，兩者相差0.15米，層高誤差比絕對值為4.76%。一審法院認(rèn)為可將該層高誤差比絕對值4.76%作為確定賠償比例的參考基數(shù)，然后在此基礎(chǔ)上再根據(jù)公平原則以及案件的實(shí)際情況進(jìn)行綜合考量，酌情確定最終的賠償比例。首先，梁嘉茵所應(yīng)獲得的主要是信賴?yán)娴馁r償。至于實(shí)際損失的問題，因涉案樓盤目前屬于江門市名校某甲小學(xué)的招生地段，為江門市優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，故其市場銷售價(jià)格較為穩(wěn)定，且目前梁嘉茵并無證據(jù)證明該樓盤第三期商品房的價(jià)值因受到層高問題影響而致貶損或者對其造成了其他經(jīng)濟(jì)損失。其次，涉案樓盤第三期項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建到建設(shè)施工均按照3米層高的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并未更改原規(guī)劃層高設(shè)計(jì)方案，故江門越秀公司實(shí)際上并不存在因?qū)痈呓档投鴾p少工程成本支出，進(jìn)而額外獲利的情形。另外，根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，普通住宅層高宜為2.8米，涉案房屋層高為3米，高于國家標(biāo)準(zhǔn)0.2米，就正常居住使用功能方面對普通人而言不會造成實(shí)質(zhì)性的影響。結(jié)合考量涉案商品房的用途以及本地經(jīng)濟(jì)生活水平等其他因素，一審法院認(rèn)為就層高誤差問題應(yīng)以江門越秀公司酌情按總房價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)賠償給梁嘉茵為宜，即總房價(jià)1194622元×2%=23892.4元。故一審判決：江門越秀公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償23892.4元給梁嘉茵。

一審宣判后，梁嘉茵、江門越秀公司均不服，提起上訴。

江門市中級人民法院二審認(rèn)為，梁嘉茵提出的違約責(zé)任類型為賠償損失，因涉案房屋層高不足合同約定，導(dǎo)致房屋在通風(fēng)、采光等舒適度方面與預(yù)期相比均有下降，房屋價(jià)值亦會隨之較預(yù)期有所降低，梁嘉茵確有損失，其損失大小應(yīng)是符合約定房屋與實(shí)際交付房屋按交付時的市場價(jià)值的差價(jià)大小。但因梁嘉茵未對該市場價(jià)值差價(jià)大小提出明確證據(jù)證明，則由二審法院根據(jù)案件實(shí)際情況予以確定。在層高達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)2.8米層高或以上的前提下，高度對于房屋總價(jià)的影響權(quán)重應(yīng)小于面積對房屋總價(jià)的影響權(quán)重。參考面積對房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)為1，二審法院酌定在層高達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的前提下，高度對于房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)為0.6為宜。因此，房屋層高誤差對房屋總價(jià)的影響應(yīng)為：房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×房屋總價(jià)。房屋層高誤差比例計(jì)算方式為：（合同約定層高實(shí)際層高）/合同約定層高。本案中代入上述公式可以認(rèn)定涉案房屋因房屋層高誤差導(dǎo)致價(jià)值減少數(shù)額為4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，此亦是江門越秀公司應(yīng)賠償?shù)臄?shù)額。綜上，二審判決：江門越秀公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償34118.4元給梁嘉茵。

二審宣判后，江門越秀公司提起再審申請。

廣東省高級人民法院再審審查認(rèn)為，江門越秀公司作為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售一方，其交付的涉案房屋層高比合同約定的3.15米少0.15米，屬履行合同義務(wù)不符合約定，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，二審判決認(rèn)定江門越秀公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并無不當(dāng)。對于如何確定層高誤差的賠償標(biāo)準(zhǔn)問題，涉案商品房買賣合同對此沒有約定，目前法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋亦未明確規(guī)定。二審判決根據(jù)本案的實(shí)際情況進(jìn)行綜合考量，酌情認(rèn)定涉案房屋層高對房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)為0.6，據(jù)此認(rèn)定江門越秀公司因涉案房屋層高誤差應(yīng)賠償?shù)臄?shù)額為房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)×房屋總價(jià)即4.76%×0.6×1194622元=34118.4元，并無不當(dāng)。江門越秀公司申請?jiān)賹徴J(rèn)為賠償計(jì)算的權(quán)重系數(shù)應(yīng)為0.3-0.4，依據(jù)不足，不予支持。江門越秀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的再審情形。故裁定：駁回江門越秀公司的再審申請。

三

評析

隨著人民群眾對美好生活需求的增加，對房屋的要求不再僅僅是滿足基本生存需要，對房屋空間的舒適度需求也日益提高，房屋層高隨之就逐漸成為購房者越來越關(guān)注的問題。而由于建筑施工工藝、房地產(chǎn)開發(fā)商故意或疏忽、施工方疏忽等各種原因，因房屋層高未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的糾紛不斷增多。就各地已有的判例來看，因房屋層高未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的問題，基本都會認(rèn)定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。但對開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任如何計(jì)算的問題，購房者通常主張直接套用司法解釋關(guān)于面積誤差的賠償標(biāo)準(zhǔn)或者市場價(jià)格增減幅度標(biāo)準(zhǔn)確定，而開發(fā)商通常會主張按節(jié)省的建筑成本為標(biāo)準(zhǔn)確定。筆者就上述購房者和開發(fā)商的主張觀點(diǎn)以及法院目前通行的處理辦法的合理性進(jìn)行分析，并提出新的處理思路供討論。

（一）房屋層高誤差賠償標(biāo)準(zhǔn)不能直接套用面積誤差賠償標(biāo)準(zhǔn)確定

面積、層高均屬于商品房空間和價(jià)值確定的要素，層高誤差與面積誤差對房屋價(jià)值的影響有相似之處但又各不相同。在計(jì)算具體違約賠償標(biāo)準(zhǔn)時，要注意適當(dāng)參考但又相互區(qū)別。一是層高誤差與面積誤差對損失的影響不能等同。商品房的面積、層高、體積均屬于商品房空間確定的要素，同樣的，面積、層高、體積的大小也對商品房的價(jià)值和居住舒適程度有直接影響。但層高和面積對商品房的價(jià)值和舒適程度影響程度并不相同。在計(jì)算商品房單價(jià)時是以房屋面積為重要依據(jù)，房屋層高并沒有直觀體現(xiàn)，同時面積大小決定著商品房交易契稅的高低和住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額等等。在層高不低于2.8米的范圍內(nèi)層高誤差與面積誤差對房屋的價(jià)值影響絕對數(shù)不同，筆者認(rèn)為可以參照面積誤差確定相應(yīng)權(quán)重系數(shù)（具體權(quán)重系數(shù)確定在下文詳述）計(jì)算損失確定賠償標(biāo)準(zhǔn)。二是面積誤差的懲罰性賠償規(guī)定不能同等適用層高誤差。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條關(guān)于面積誤差超過3%的按二倍予以賠償?shù)囊?guī)則，實(shí)質(zhì)上包括了補(bǔ)償性賠償和懲罰性賠償，其中的一倍是賠償實(shí)際損失，另一倍則是懲罰性賠償。懲罰性賠償實(shí)質(zhì)是通過授予私人懲罰權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)本應(yīng)由公法擔(dān)當(dāng)?shù)膽土P與威懾目的的特殊懲罰制度，因此因合同違約而進(jìn)行懲罰性賠償?shù)倪m用前提或者是法定、或者是雙方約定、或者是違約方存在惡意損害他人權(quán)益的嚴(yán)重不法行為。目前，未有對層高誤差進(jìn)行懲罰性賠償?shù)某晌囊?guī)定，一般合同雙方也不會對此進(jìn)行約定，在無證據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)公司存在惡意損害購房者利益的嚴(yán)重不法行為時，不應(yīng)參照該條款增加懲罰性賠償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約賠償數(shù)額。

（二）建設(shè)成本、市場價(jià)格波動等因素不宜作為層高誤差損失的考量因素

筆者認(rèn)為層高誤差損失大小應(yīng)為合同約定和實(shí)際交付房屋時的市場價(jià)值的差價(jià)大小，不宜將建筑成本或交付后的市場價(jià)格波動作為計(jì)算損失的基數(shù)。一是不以建筑成本價(jià)為基數(shù)考量層高誤差損失。一般情況房地產(chǎn)公司會抗辯按其實(shí)際減少的建筑成本來計(jì)算賠償數(shù)額，但購房者是以市場價(jià)格而非建筑成本價(jià)格購買房屋，購房者的實(shí)際損失是購房價(jià)的損失而非建筑成本的損失，且不同施工單位管理水平差異、采購成本不同，建筑成本難以類化，在計(jì)算違約賠償數(shù)額時就不應(yīng)按實(shí)際減少的建筑成本算。二是不以市場價(jià)格波動考量層高誤差損失。房屋的價(jià)格會伴隨市場因素波動，市場因素是多方面的，包括地段、學(xué)位、市場供求關(guān)系推動等。在房屋市場價(jià)格的確定中已經(jīng)包括對各類市場因素和房屋客觀因素的考量，如果在確定賠償比例時再對此予以考慮，則有同樣因素兩次考量之嫌，不宜采用此思路。同樣也要看到，房產(chǎn)開發(fā)商主張房價(jià)因市場因素上漲已經(jīng)彌補(bǔ)層高誤差的損失，亦是混淆層高與房價(jià)變動的其他市場因素，將層高作為影響房價(jià)變動的因素，也不應(yīng)支持。

（三）目前各地法院案例通行的對層高誤差違約金計(jì)算直接酌定的方法存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司交付房屋層高未達(dá)到合同約定的高度，已構(gòu)成違約。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規(guī)定，違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，層高減少必然造成房屋價(jià)值減少、居住舒適性降低，給購房者帶來損失。但是，目前法院在審理過程中面對的難題是，一般的商品房買賣合同對此沒有約定，目前法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋亦未明確規(guī)定，對違約損失如何具體量化，賠償責(zé)任如何承擔(dān)？在上述（一）（二）中提出的標(biāo)準(zhǔn)均予以否定的情況下，仍需要法院作出判決。從各地法院已有的案例來看，法院對此酌定均是綜合房屋位置、房屋價(jià)格、層高誤差比例、開發(fā)商違約過錯大小、現(xiàn)有層高高度等各類因素直接酌定一個賠償比例，一般為房屋購房價(jià)格的1%至3%之間。該酌定方法存在的問題是：名為對各類因素進(jìn)行綜合考量，實(shí)則對各類因素的影響并無量化依據(jù)，實(shí)際上確定的最終比例更多僅是法官內(nèi)心公平的考量，或以已有判例作為參考，而非依個案客觀因素確定。

（四）商品房存在層高誤差應(yīng)以層高對房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金

在判斷符合約定房屋與實(shí)際交付房屋按交付時的市場價(jià)值的差價(jià)大小時，首先應(yīng)明確，在普通住宅中，房屋面積誤差與層高誤差對房屋總價(jià)影響的權(quán)重系數(shù)并不一致。目前除按套計(jì)價(jià)的以外，房地產(chǎn)市場交易習(xí)慣是以房屋面積計(jì)價(jià)（房屋總價(jià)=總面積×面積單價(jià)）。因此，如將面積誤差對房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)作為1，面積減少的比例即是房屋總價(jià)相應(yīng)減少的比例。除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，對普通住宅而言，購房者購買房屋后主要使用空間為面積，即面積的減少屬于功能性影響；在層高達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的前提下，房屋高度的變化主要對舒適度產(chǎn)生影響，此時層高對人們在使用房屋中的作用要小于面積的作用。雖然購房者最終獲得的是空間使用權(quán)，但如前文分析，由于房屋這種特殊商品的面積和層高的作用影響不一樣，并且面積絕對數(shù)遠(yuǎn)大于層高絕對數(shù)，因此，即使同比例的減少空間體積，層高減少導(dǎo)致空間體積橫向減少對住戶的影響，要小于面積減少導(dǎo)致空間體積縱向減少帶來的影響。如合同約定房屋面積100平方米、層高3.15米，如面積減少4%，則房屋面積減少4平方米，也即基本相當(dāng)于減少一個衛(wèi)生間；而層高減少4%，則現(xiàn)在層高為3.02米，對房屋使用功能并無實(shí)際影響，舒適度會較層高3.15米時下降，但因仍高于層高2.8米的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并不會導(dǎo)致出現(xiàn)空間壓迫感等負(fù)面影響。因此，筆者支持二審法院觀點(diǎn)，將層高對于房屋總價(jià)的影響權(quán)重系數(shù)認(rèn)定為0.6，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，層高誤差賠償數(shù)額=房屋層高誤差比例×權(quán)重系數(shù)（0.6）×實(shí)際購房價(jià)格。但要強(qiáng)調(diào)的是，此權(quán)重系數(shù)僅針對除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，層高達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)層高或以上的普通住宅而言，超出此范圍類型的房屋不應(yīng)適用此權(quán)重系數(shù)。

按前述分析，如面積對房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)為1的話，除商鋪、別墅、廠房以及對層高有特別要求的房屋外，對普通住宅而言，房屋層高對房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)為0.6。此系數(shù)的確定亦具有鮮明的時代性，筆者相信隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，人們對居住空間要求的日益提高，這一系數(shù)最終將提高至與面積對房屋價(jià)值的影響權(quán)重系數(shù)一樣。

來源丨微信公眾號「 法眼看天下 」

作者丨劉振宇、張迪楠「 江門市中級人民法院 」