逾期交房違約金一般是按日計算的，開發商每逾期一日并產生一日的違約金，違約越久，違約金總數會越多。
在訴訟時，開發商會援引《民法通則》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，以違約金過高為由要求人民法院或者仲裁機構適當減少違約金數額。

　　針對房開商的這一抗辯，房開商主張違約金過高，其應對“違約金過高”負有舉證責任，即應對違約造成的損失負有舉證責任，只有證明違約金確實超過損失的30%，其主張方可成立。
否則，每日萬分之幾的違約金并不算“過高”。
　　二、商品房交房注意事項
　　(一)檢驗相關文件是否齊全
　　1、《竣工驗收備案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。
該表是建設部為規范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。

　　2、《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。

　　3、《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。

　　4、還要注意開發商能不能提供貨《建設工程質量認定證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》以及《實測面積登記表》。
　　(二)檢驗房屋本身是否合格
　　1、檢測房屋面積。
要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

　　2、檢驗房屋質量。
購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，如果存在問題，及時與開發商協商解決，根據問題的嚴重程度選擇退房或者維修等處理方式。

　　(三)注意驗收結果
　　1、房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。

　　2、如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。

　　3、發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商并簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(一般不超過30天)。

關于督促及交付***小區所購房屋使用的函

致****房地產開發有限公司：

買受人于2013年5月11日與該公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同編號[A201300xxxx],
合同第八條約定了交房日期為2013年12月31日前，但至今尚未交房，只是于2014年7月30
日接收到了出賣人的延期交房短信，通知延期交房并從8月1日起，每戶給予額外補貼***元/月/戶補貼。

關于出賣人延期交房的事實，買受人提出催告意見如下：

一、《合同法》第一百一十七條【不可抗力】解釋：因不可抗力不能履
行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定
的除外。
當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
本法所稱不可
抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

本小區發生的延期交房不屬于不可抗力，因此，出賣人必須按照第九條
約定履行按日補償違約金，違約金的補償形式為現金，并且從
9月1日起按月兌現，將現金打到指定卡戶或者現金發放，2014年1月1日至2014年8月31日
的違約金一次性以現金形式發放。

二、依據出賣人的承諾，從8月1日起，每月按月兌現短信通知承諾的額外補貼***元/月/
戶補貼，并且從8月起按月兌現，將現金打到指定卡戶或者現金發放。

三、開發商與施工公司之間以及開發商與購房者之間是兩個不同的法律
關系，開發商與施工公司之間形成的是建筑工程施工合同關系，開發商與購
房者之間是商品房買賣合同關系，兩者是獨立的。
因此，開發商不能以此為
理由推延交房，從催告之日起3個月內必須交房。

四、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若
干問題的解釋》的規定，開發商延遲交房，經購房者催促后3個月內仍不交房的，購房者可以要求解除合同。
因此，出賣人從催告之日起3個月內應不能履行交房，買受人將提出解除合同，同時要求出賣人返還購房款及依據銀行同期貸款利支付利息，并支付違約金。

五、對于延期交房期間買受人外租房屋的租金賠付問題，最高法院司法
解釋明確規定，在延期交房期間，房租應由開發商承擔，根據買受人的《租
房合同》及繳納房租的收據證明，請出賣人賠付買受人從
2014年1月1日至交房日的全部房租。

買受人要求： 本著友好協商、及早入住、避免產生延期交房的相關責任、避免事態擴
大的原則，向貴方致函，請貴方及時就《關于督促及交付****城小區所購房屋使用的函》及上述問題進行作出書面承諾，其結果或承諾的書面文件發送給本人，或者以電子郵件的方式發給本人，聯系郵箱。
否則如貴方嚴重延誤交房，因此產生的延期交房違約責任均由貴方承擔。
本人保留繼續追究貴方違約責任的全部合同權利，并視貴方整改或協商情況決定是否進行房屋交接。

特此函告。

XXXX小區X號樓X單元XXX
購房人：
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