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建設工程優先受償權法規梳理

2023-06-06 11:20發布

建設工程優先受償權法規梳理

關于建設工程優先受償權的法規梳理

在建筑行業工程承包的現象是非常普遍的,發包人支付價款,承包人負責建設工程。但是在工程建設完成后,發包人并不能如期付款,那么可就該工程進行折價或拍賣,承包方享有工程款優先權。

有關建設工程優先受償權的法律規范體現在如下方面:

一、一部法律。主要是《合同法》第第二百八十六條 發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

二、一個批復。最高人民法院2002年6月11日給上海市高級人民法院《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》,內容是:

1、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中,應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定,認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

2、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。

3、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用,不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

4、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月,自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

5、本批復第一條至第三條自公布之日起施行,第四條自公布之日起六個月后施行。

三、一件復函。最高人民法院關于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規定的優先受償權的函復,系2004年12月8日給福建省高級人民法院的一個回復。內容是:你院閩高法[2004]143號《關于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產開發有限公司、福州綠葉房產代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經研究,答復如下:

裝修裝飾工程屬于建設工程,可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關于優先受償權的規定,但裝修裝飾工程的發包人不是該建筑的所有權人或者承包人與該建筑物的所有權人之間沒有合同關系的除外。享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。

四、一個會議紀要。2002年7月8日最高人民法院研究室有關人士談工程價款優先受償權,此紀要未公開,實際是談到墊資及優先受償權的問題。一是承包人款項給建設方,未用到工程上去的,是一種企業間的借貸行為,不能享受優先受償權,二是承包人墊付的款項用到了工程建設中去,墊資施工,這應該可以獲得優先受償權,且此時的違約金或利息也可受到優先受償權的保護。

五、一個講話。最高法院執行辦副主任葛行軍在全國法院執行隊伍建設工作會議上的總結講話,其中有這樣一個內容:執行個案服從大局,集中體現在服從法律,依法辦案上。許多房地產案件的執行長期拖延,遲遲不能結案顧問,與對〈合同法〉第286條規定的誤解或者不愿服從有關。現在,最高法院已以法釋[2002]16號批復,對這條法律規定作出司法解釋。據此,執行某一房地產用以清償債權的法定順序是:

1、交付購買商品房的全部或者大部分款項的房屋受讓人,并不以其辦理、領取房產證為條件;

2、建筑工程承包人,限于其為該工程實際支出的費用;

3、對該工程享有抵押權的抵押權人;

4、一般債權。各級法院應當按此法定順序,盡快將一批房地產案件執結,不得再各行其是,借故拖延。

 關于該問題最新的司法解釋是于2018年10月29日由最高人民法院審判委員會第1751次會議通過,自2019年2月1日起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)》,用七條專門對該問題進行了規定:

第十七條 與發包人訂立建設工程施工合同的承包人,根據合同法第二百八十六條規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。

第十八條 裝飾裝修工程的承包人,請求裝飾裝修工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持,但裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有權人的除外。

第十九條 建設工程質量合格,承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。

第二十條 未竣工的建設工程質量合格,承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的,人民法院應予支持。

第二十一條 承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關于建設工程價款范圍的規定確定。承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的,人民法院不予支持。

第二十二條 承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。

第二十三條 發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權,損害建筑工人利益,發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的,人民法院不予支持。

馮文濤律師


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