筆者所在住宅小區(qū)（簡稱本小區(qū)），前兩年物業(yè)服務的情況為：只有前期物業(yè)服務合同，沒有業(yè)委會，十多年來物業(yè)費為1元/平方米，業(yè)主繳費比例為90%以上。但前兩年物業(yè)公司要調(diào)整物業(yè)費，采取上門由業(yè)主簽字的方法后宣布大多數(shù)業(yè)主同意調(diào)整，就進行了調(diào)價為1.5元/平方米。很多業(yè)主由于對于諸如公共收益、公攤費用、大修基金使用等問題不滿，同時對物業(yè)公司單方上門征求意見并公布結(jié)果的方式不認可，故采取了不繳費的方式對抗物業(yè)費上漲，從而引發(fā)了物管公司與業(yè)主的長期矛盾，這引起了筆者的思索，并對此物業(yè)服務糾紛進行了相關(guān)梳理。

一、前期物業(yè)服務合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務，業(yè)主接受，形成事實上的物業(yè)合同關(guān)系

很多小區(qū)業(yè)主以與物業(yè)公司沒有簽訂過物業(yè)服務合同為由不繳納物業(yè)費，筆者認為此理由并不成立

1、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條對“事實物業(yè)服務”作出了規(guī)定：物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

從上述最高院的司法解釋可推導出：若物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會或業(yè)主委員會沒有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務的，可以認為雙方之間形成事實上的物業(yè)服務合同關(guān)系。

本小區(qū)業(yè)主在前期物業(yè)服務合同到期后并未明確反對物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務，業(yè)主繳費比例達到了90%。這表明雙方在前期物業(yè)服務合同期滿后已形成事實合同關(guān)系，根據(jù)權(quán)利義務對等原則，物業(yè)公司有權(quán)收取相應的物業(yè)費。

2、事實物業(yè)服務合同的法理根據(jù)是《中華人民共和國合同法》第三十七條規(guī)定：采用合同書形式訂立合同，在簽字或蓋章之前，當事人一方應經(jīng)履行主要義務，對方接受的，合同成立。

事實上的物業(yè)服務合同存在實際履行的客觀事實，合同的實際履行是合同的一方或雙方以自己的實際行為履行了合同主要義務，對方予以接受的。本小區(qū)符合事實物業(yè)服務合同，業(yè)主以前期物業(yè)服務合同期限屆滿為由拒絕繳納物業(yè)服務費的抗辯沒有法律依據(jù)。

二.成立事實物業(yè)服務合同，物業(yè)管理費應繼續(xù)按原約定標準支付

本小區(qū)在認定事實物業(yè)服務合同關(guān)系成立的基礎上，考慮到物業(yè)服務公司提供的物業(yè)管理服務質(zhì)量、服務品質(zhì)并未發(fā)生變化，按照《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定的費用與服務水平相適應的原則，業(yè)主應繼續(xù)按照原物業(yè)管理服務合同約定的標準支付物業(yè)費為宜。在雙方未協(xié)商收費標準的情況下，業(yè)主應按原約定支付物業(yè)費。

三、物業(yè)費調(diào)整應符合“雙過半”的標準

1、物業(yè)費的調(diào)整，相當于是對物業(yè)服務合同的內(nèi)容進行變更，而物業(yè)所服務的區(qū)域，實際上是整個小區(qū)的公共部分，與全體業(yè)主都有關(guān)系。因此，根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第一款第(七)項和《物業(yè)管理條例》第十一條第(七)項的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應當有業(yè)主大會來作出決定。

2、根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第二款和《物業(yè)管理條例》第十二條第三款的規(guī)定，業(yè)主大會在對上述問題作出決定時，需要征得雙過半贊成票，即：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。也就是說，不但要全體業(yè)主中有超過半數(shù)的業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)費，而且這些投贊成票的業(yè)主所擁有的房屋的建筑面積總和也要超過整個物業(yè)服務區(qū)域總面積的一半才可以，否則就不能通過。

《物業(yè)管理條例》第十二條第一款的規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。而如果業(yè)主和物業(yè)公司就物業(yè)費調(diào)整協(xié)商不成，業(yè)主大會可以重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，也可自行管理物業(yè)。

3、故本小區(qū)物業(yè)公司若要調(diào)整物業(yè)費，必須在業(yè)主大會上取得雙過半的表決通過才能進行，否則業(yè)主有權(quán)依據(jù)最高院司法解釋第五條規(guī)定而不予以繳納：物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。

四、建議物業(yè)費的定價和調(diào)整均采取政府指導價為主的方式

本小區(qū)的物業(yè)費上調(diào)之爭并未結(jié)束，目前許多老住宅小區(qū)都面臨本小區(qū)同樣的困境：業(yè)主出于對物管服務諸多不滿，拒絕繳納物管費用；物業(yè)公司收費不足、服務水平也就下降，就進入了一個惡性循環(huán)。筆者認為：目前物業(yè)服務的困境，與目前對于物管費的定價和調(diào)整機制不合理有關(guān)，理由如下

（一）商品房住宅小區(qū)業(yè)主難以形成合意、業(yè)主自治難。

眾所周知，商品房住宅小區(qū)不同于以前單位職工的住宅小區(qū)，沒有單位組織和身份的隸屬性，許多高層住宅的業(yè)主都是早出晚歸、即使住了多年也互不相識，加上地段好的小區(qū)房屋出租率又高，業(yè)主參與小區(qū)自治積極性不高。

很多小區(qū)根本沒有業(yè)委會，在上萬人的小區(qū)想要召開業(yè)主大幾乎不可能；即使采取上門征求意見的方式召開業(yè)主大會，成本高、時間長，且業(yè)主認同度也很低，故通過業(yè)主大會“雙過半”的的方式來定價和調(diào)整物業(yè)費用難度太大。

（二）政府指導價應在物業(yè)費的定價和調(diào)整中起主導作用

1、國務院發(fā)改委頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第六條規(guī)定；物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

2015年3月15日起執(zhí)行的《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》第七條規(guī)定：物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)特點和服務的等級標準分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。按照《重慶市住宅物業(yè)服務等級標準》提供服務的住宅以及配套停車場的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。第十二條規(guī)定：已成立業(yè)主大會的住宅和非住宅的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主大會或建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并在合同簽訂后十五日內(nèi)報送當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和價格主管部門。第十三條規(guī)定：物業(yè)服務合同應約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。

2、故從重慶市的規(guī)定來看，僅對按照《重慶市住宅物業(yè)服務等級標準》提供服務的住宅以及配套停車場的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他各類物業(yè)服務收費均實行市場調(diào)節(jié)價。除此之外的物業(yè)費怎么收，收多少，則將由小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商一致后在物業(yè)服務合同中予以確定。

3、筆者認為：如上所述，物業(yè)費的定價和調(diào)整完全交由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商確定事實上很難通過，形成物業(yè)公司叫虧、業(yè)主又不滿意的兩難局面。對于小區(qū)物業(yè)費用的制定和調(diào)整，應采取政府指導價為主的方式，由房管部門、當?shù)亟值篮途游瘯约皹I(yè)委會共同參與對物業(yè)公司的定級和評估、對小區(qū)服務的考核，對于高于指導價的浮動部分，才交由小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商確定，從而避免物管僵局的出現(xiàn)。

綜上，商品房住宅小區(qū)的物業(yè)管理在中國只有幾十年歷史，還很不成熟，由此產(chǎn)生的物業(yè)糾紛解決機制也不健全，有進一步立法完善。

來源：無訟閱讀

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