案例說明

    2015年5月，原告李某與被告楊某簽訂《房屋租賃合同》，原告將自有的商鋪出租給被告經(jīng)營使用，租賃期限三年。被告楊某在給付了原告李某第一年的租金后，在未經(jīng)原告同意的情況下，將其所承租店面轉(zhuǎn)讓給第三人，并簽訂了《轉(zhuǎn)租協(xié)議書》。第三年原告要收取被告的租金時，得知被告未經(jīng)原告同意將店面轉(zhuǎn)租給了第三人。現(xiàn)原告要求被告支付第三年的房租，被告提出房屋已轉(zhuǎn)租給第三人，要求由第三人支付，拒不支付房租。

判決結(jié)果

    法院認(rèn)為：原、被告之間的租賃合同關(guān)系成立，原告依合同約定向被告交付了店面給被告使用，被告在使用后應(yīng)依合同約定支付相應(yīng)租金。因被告在承租期限內(nèi)無正當(dāng)理由遲延交付相應(yīng)租金且在未經(jīng)原告同意的情況下將其承租店面轉(zhuǎn)租給第三人，故原告要求解除合同并要求被告支付第三年租金理由充分，法院予以支持。

律師提醒

    本案中，被告將承租的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人使用，雖然其沒有實際使用房屋，但是根據(jù)合同的相對性，原、被告之間簽訂《房屋租賃合同》，原告就有權(quán)利直接向被告主張房租，對于次承租人，原告與次承租人之間并沒有直接的合同關(guān)系，原告自然不能向次承租人收取房租。此外，根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本案中，被告楊某未經(jīng)原告出租人李某的同意，擅自將房租轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)租，原告有權(quán)在六個月內(nèi)向被告提出解除合同。

    從這個案例來看，如何憑借合同維護權(quán)利，最簡單直接的方式就是找準(zhǔn)合同相對人，即“找與我直接簽訂合同的人”，找準(zhǔn)了合同相對人，就為我們解決問題找到了方向。如案例中，無論承租人經(jīng)過多少次非法轉(zhuǎn)租，都只有承租人向出租人直接承擔(dān)義務(wù)，這就排除了其他人員對我們解決合同糾紛的干擾，更利于我們看清法律關(guān)系。

來源：網(wǎng)絡(luò)