一、法拍房產(chǎn)生的原因 1.由商業(yè)貸款產(chǎn)生 購房人或企業(yè)向銀行貸款購房或用于企業(yè)經(jīng)營，但不能如期如數(shù)償還時，銀行向法院提出訴訟，要求貸款人就被抵押物進行拍賣變現(xiàn)來償還銀行的貸款。 2.由民間借貸產(chǎn)生 比如：甲方借乙方錢款，約定以自有房產(chǎn)抵押給乙方，到期如不能還款，根據(jù)規(guī)定，乙方不能直接取得抵押房產(chǎn)，也無法通過以物抵債方式達成和解的，只能向法院申請強制執(zhí)行甲方的抵押物，通過拍賣變現(xiàn)來還款，并向法院出示抵押證明或借款協(xié)議，向法院申請強制執(zhí)行甲方的房產(chǎn)來償還債務。 3.由金融犯罪產(chǎn)生 金融罪犯在刑事案件中的房產(chǎn)所得進行查扣，通過法院進行拍賣，變現(xiàn)后返還給受害人。 4.由司法沒收產(chǎn)生 比如：涉及刑事案及貪污腐敗的犯罪嫌疑人，沒收其名下全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及房產(chǎn)，該房產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)所得全部上繳國庫。 5.由無主財產(chǎn)產(chǎn)生 指的是無人認領的房產(chǎn)。拍賣所得需上繳國庫。 二、法拍房的幾種風險 1、房源匹配度風險 國內(nèi)經(jīng)濟的飛速增長，導致經(jīng)濟泡沫嚴重化，實體企業(yè)發(fā)展越來越困難，很多工廠企業(yè)的運作很容易遇到資金斷裂，以至于越來越多的債務欠款等經(jīng)濟糾紛增多，因此債權人申請法院執(zhí)行的案子也屢見不鮮，并且這些年銀行的壞賬也是越來越多，因此法拍房的房源也就越來越多。法拍房源數(shù)量增加，優(yōu)質(zhì)房源隨之增加，購買者選擇也就更多。未來法拍房的市場規(guī)模和成交仍會快速增長，市場認可度也將越來越高，參與的人只會越來越多，越往后競爭越大，能撿漏的機會也將減少。網(wǎng)絡上的所謂的好房源，別人也一樣能看出來，但具體好還是不好，得詳細調(diào)查才能知道，不能被一時的表象所蒙蔽。 規(guī)避風險方法： 在篩選房源時首先要明確購房目的，是自住還是投資，建議買前要做好調(diào)研。法拍之前要有自己的購房預算，根據(jù)自身實際情況購買，設置買房資金紅線，避免沖動加價。 2、騰退風險 房子買來以后，因為復雜的債務關系，造成了騰退風險。 法拍房是法院對有抵押的房屋進行執(zhí)行，對于這類拍賣的房屋的款項需先償還抵押的債務，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。買了司法拍賣的房子最棘手的問題就是房子拍了住不進去。 規(guī)避風險方法： (1) 原房主霸占房屋。如果買受人在司法拍賣中成功競買，并按規(guī)定辦理了房地產(chǎn)權屬證書，則買受人是該房屋的合法所有人，有權占有該房屋，而該房屋的原房主無權占有。此時，購房者有兩種方式收回房屋。 ① 公力救濟，即以財產(chǎn)保護糾紛為由向警方報案或提起民事訴訟。 ②私人救濟，即買家自行設法讓房屋實際居住人騰退房屋。 (2) 租客霸占房屋。對于這種情況，司法拍賣的房屋之間存在合法有效的租賃關系。司法拍賣的房屋在法院查封前已經(jīng)出租給承租人，承租人實際占有該房屋的，買受人雖然取得房屋所有權，但必須繼續(xù)占有履行被執(zhí)行人與承租人簽訂的租賃合同。承租人不必騰出房屋，但買方作為新的出租人可以收取租金。承租人在履行租賃合同過程中違約的，可以單方解除租賃合同，不承擔任何責任。最好是找到專業(yè)的團隊來進行輔助，風險就能得到很好的控制。 3、過戶風險 法拍房中，大部分房子都可以過戶的，但是也有少數(shù)房子沒辦法正常過戶。 (1) 市政配套用房 市政配套用房的所有權是登記在市政機關名下的，只有特定人員才能辦理過戶。 (2) 歷史保護建筑 歷史保護建筑未經(jīng)批準是不可以發(fā)生買賣、交換、贈與等行為的。 (3) 不完整產(chǎn)權 房產(chǎn)產(chǎn)證有三種模式：一種是個人產(chǎn)權，一種是共同共有。還有一種就是按份額占有。 按份額占有的房產(chǎn)在進行司法處置時，只能涉及被執(zhí)行人名下的份額，因此房產(chǎn)不能完整過戶，也沒有獨立的處置權，不建議參拍。 (1) 4軍產(chǎn)權房 軍產(chǎn)房是指軍隊享有房屋所有權的房屋。軍產(chǎn)房的所有權屬于總后勤部，軍隊產(chǎn)權房向地方轉(zhuǎn)讓，必須要取得總后勤部的審批，否則無權轉(zhuǎn)讓，即使轉(zhuǎn)讓了也是無效的。 (1) 5土地性質(zhì)是集體土地 土地性質(zhì)是集體土地的房屋，都是沒有產(chǎn)證的，不屬于商品房范疇內(nèi)，這就是我們經(jīng)常說的小產(chǎn)權房。像這類小產(chǎn)權法拍房，只拍賣使用權，而不是所有權，因此買受人無法辦理產(chǎn)權過戶，拿不到產(chǎn)證。 規(guī)避風險方法： 盡量避免上述五種法拍房的拍賣。 4、非理性參拍 司法拍賣不是網(wǎng)上購物，不享受七天無理由退貨，是非常嚴謹?shù)摹＜热粵Q定要拍下房產(chǎn)，就要在前期做好房源調(diào)研，同時也要明確悔拍所帶來的后果，如果悔拍后果自己能不能承受。 規(guī)避風險方法： 在參與司法網(wǎng)拍前，做好認真細致的前期調(diào)查和競拍準備，在決定報名參拍前，一定要請專業(yè)人員進行專業(yè)的事前調(diào)查，準確把握房屋的真實情況，在拍賣中做到有的放矢，另外還要進行競拍方案籌劃，設置好自己的心里預期價位，做到不賭氣，不上頭。