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單位集資房出售后遭遇拆遷,是否可以以重大誤解為由撤銷合同?

2023-06-06 14:29發布

單位集資房出售后遭遇拆遷,是否可以以重大誤解為由撤銷合同?

 前 言 

雙方當事人簽訂了單位集資房的買賣合同,2年后此房屋面臨拆遷,新房東將獲取較高額的補償款,原房東以其將大產權房誤當小產權房為由,請求撤銷房屋轉讓協議。日前,隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達,這起買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認為劉某、周某出售案涉房屋時不構成重大誤解,駁回了劉某、周某要求撤銷房屋買賣合同的訴訟請求。

房屋產權性質不明

1983年9月10日,某紡織廠向政府部門申請建筑許可證,建設職工宿舍樓。經相關部門批準,宿舍樓得以建成,其土地為國有劃撥土地,性質為工業用地。其后,紡織廠按職工工齡長短、貢獻大小、崗位任職等綜合情況,將職工宿舍以福利性集資住房形式分配給職工居住。1996年,海安縣在深化國有、集體企業改革,推進企業產權制度改革過程中,將宿舍樓列入改制剝離的資產范圍,未列入改制范圍。

劉某、周某夫妻原系紡織廠職工。1994年,二人通過福利分房的方式取得了上述職工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日,劉某、周某與張某簽訂房屋轉讓合同,約定劉某、周某將前述職工宿舍出售給張某,售房總額14.5萬元。考慮到市場房價多變,房價的漲跌不予追究。因為該房屋為無產權證的單位集資房(小產權),劉某、周某承諾全權代表房屋共有人出售此房,承擔該合同法律責任以及經濟責任,若干年后,因政策原因或單位原因需變更產權,劉某、周某無條件協助張某,不得違約。同日,劉某、周某出具收條,證明房款已全部結清。不久,張某實際入住該房屋。

遭遇拆遷心態失衡

2018年,該房屋所屬區域列入拆遷征收范圍。紡織廠為此出具一份說明:本次拆遷,同意該福利分房由職工享受,由拆遷指揮部按規定對房屋所有權人進行補償安置。拆遷過程中,拆遷指揮部為推進拆遷工作,按拆遷政策與張某簽訂了房屋搬遷補償協議,補償款比原買賣合同約定的14.5萬元價格高出不少。劉某、周某得到消息,心態難以平衡,一紙將張某告上法庭。

庭審中,原告劉某、周某訴稱,由于原告劉某、周某一直誤認為案涉房屋無建設許可、無用地規劃許可,為此在雙方當事人簽訂的房屋買賣合同中明確約定,案涉房屋為無產權證的單位集資房、小產權房。直到拆遷時,原告劉某、周某才得知該房屋辦理了相關手續,屬于大產權房,說明原告劉某、周某在房屋出售時對房屋的產權性質存在錯誤認識,以小產權房的價格出售了大產權房,合同訂立的價格明顯低于同地段有產權證的二手房,案涉合同構成重大誤解。請求法院判決撤銷雙方當事人之間的房屋轉讓協議

被告張某辯稱,雙方當事人買賣的房屋并非小產權房,小產權房是指建立在集體所有土地上的房屋,但案涉房屋的占地性質為國有劃撥工業用地。案涉房屋自建成到拆遷,其產權性質沒有發生過變化,一直是無法辦理產權證的,只是在拆遷過程中,拆遷指揮部為推進拆遷工作,對案涉房屋以拆遷價格進行了補償安置,盡管比原先買賣合同約定的價格要高,但這是基于當地的拆遷政策,而非基于房屋的產權性質。同時,案涉房屋買賣合同中也特定約定,如果將來產權發生變化,被告劉某、周某也應當無條件協助被告張某辦理過戶,都說明雙方在簽訂合同時對房屋產權性質完全了解,且對其今后可能發生產權性質的變化有所預見。劉某、周某在得知拆遷指揮部以較為優惠的條件進行拆遷后,其要求推翻已經訂立并履行的房屋買賣合同,違反誠信原則。請求法院判決駁回原告劉某、周某的訴訟請求。

海安法院審理后認為,原告劉某、周某就案涉房屋與被告張某簽訂的房屋買賣合同,系雙方當事人真實意思表示,合同內容不違反法律法規的強制性規定,未損害國家、集體、第三人的利益,亦未損害社會公共利益,應屬合法有效。原告劉某、周某均為紡織廠員工,又在案涉房屋中長期居住,不存在其所主張的對房屋性質的誤解。況且案涉房屋是否屬于完全產權性質,本當也是劉某、周某應當了解的事項,相關責任不應推卸給被告張某。事實上,原告劉某、周某出售案涉房屋后一直未提出過異議,直到房屋被較為優惠條件征收后才提起訴求,其行為有悖誠信。據此,原告劉某、周某的訴求請求難以支持。遂依照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》的相關規定,做出前述判決。

一審判決后,原告劉某、周某不服,提出上訴。南通中院審理后認為,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,程序合法,應予維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規定,終審判決駁回上訴,維持原判。

法官說法

此案主要涉及案涉房屋買賣合同簽訂時是否存在重大誤解問題。所謂重大誤解,是指行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識,使行為的后果與自己的意思相悖,并造成重大損失的情形。由此可見,是否構成重大誤解應以行為時(締約時)為判斷點,而不應考慮行為后的條件變化。

本案的發生提醒人們,誠實信用是法律帝王條款,法律鼓勵交易,保護交易安全,不干涉正常的市場行情漲幅波動。任何人妄圖違背規則通過訴訟取得不當利益,均不會得到司法的支持與保護。

來源 | 海安市人民法院、江蘇省高級人民法院


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