
A公司與甲簽訂《房屋租賃合同》,約定A公司將某場地給甲使用。而A公司出租的場地中有一商鋪屬于乙所有,乙在此之前已將該商鋪出租給了B公司。在與A公司簽訂租賃合同后,甲使用乙的商鋪經營超市。現乙要求確認A公司與甲簽訂的《房屋租賃合同》無效,理由是A公司無權出租乙的商鋪。
案例所述A公司出租乙的商鋪即屬于典型的無權出租。
一般而言,出租人的租賃權來自于對租賃物的所有權,或者即使出租人并非所有權人,但其對租賃物享有委托經營權、轉租權以及其他合法權利來源。而無權出租即指出租人對租賃物不具備上述權利來源的情況下,擅自將租賃物出租的行為。
我們今天所要討論的問題是無權出租的合同是否有效?
關于這個問題的結論大體上是一致的,即均認為合同是有效的,但是理由卻各不相同。
觀點一
租賃屬于廣義上的法律處分行為,因此,無權出租亦屬于無權處分。《合同法》第五十一條: 無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。但在解釋適用該條時,應結合《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下簡稱《買賣合同司法解釋》)第三條和《物權法》第十五條的規定,應當認為無權處分的合同仍然有效,在權利人追認或者無權處分人取得處分權時當然發生權利變動的結果;在權利人不予追認或者無權處分人不能取得處分權場合,不發生權利變動的結果,無權處分人要承擔違約責任;在處分行為被追認或者被補正前,權利變動的結果是否發生處于未定狀態,但合同效力并非待定而是確定有效。
觀點二
根據《買賣合同司法解釋》第三條的規定,當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的,人民法院不予支持,即無權處分的合同有效。那么,根據舉重以明輕的原則,既然無權處分的合同都有效,無權出租的合同更應當有效。
◆◆評析◆◆
觀點一的內在邏輯是將無權出租等同于無權處分,并適用《買賣合同司法解釋》及《物權法》的相關規定,認為無權出租的合同有效。對此,小編認為有牽強附會之嫌。首先,法律上的處分行為是具有特定含義的,指直接使某種權利發生、變更或消滅的法律行為,其處分的客體是權利。而租賃是指出租人將物的使用權讓與承租人,由此獲得租金收益的行為,其并沒有對所有權造成影響。從概念上來看,租賃并不具備處分行為的內涵;而從立法的體系性來看,《買賣合同司法解釋》第三條中的“處分”無論如何是不可能包括租賃行為的。
此外,這個觀點似乎還意在說明《合同法》第五十一條與《買賣合同司法解釋》第三條之間存在矛盾。關于這兩個條文的理解與適用情形,梁慧星先生早已做了明確的說明:《合同法》第五十一條規定了無權處分合同規則,其適用范圍是非所有人“處分他人財產”;《買賣合同司法解釋》第三條,可以稱為買賣合同特別效力規則,其適用范圍是所有人處分自己的財產而因某種原因處分權受到限制的情形和將來財產買賣的情形。因此,這兩個條文規定并不沖突(對此本文不作深入探討,感興趣的朋友可以檢索閱讀“梁慧星教授談買賣合同司法解釋”)。
《買賣合同司法解釋》出臺后,觀點二成為了認定無權出租合同有效的主流觀點。這樣理解似乎并無不可,但總感覺這個觀點掩蓋了問題的實質,且有點以偏概全。如前所述,根據梁慧星先生的看法,《買賣合同司法解釋》第三條的適用是有特定情形的,其并不具有普遍性,能否以此類推無權出租合同的效力值得商榷。
◆◆結論◆◆首先,法律并未將無權出租作為一個特殊的情形予以規定;其次,無論是《合同法》,還是《民法總則》,在效力規定方面,均強調的是民事主體的行為能力與各方意思表示真實,對于行為主體是否具備權利來源并未規定在有效要件中。因此,只要不存在《合同法》第五十二條規定的無效情形和《民法總則》規定的民事法律行為的無效情形,即可認定無權出租的合同有效。之所以圍繞這個問題會產生認識上的差異,皆因《買賣合同司法解釋》第三條這個“煙霧彈”遮住了大家的眼睛,而將此問題視為與無權處分一樣,將其作為一個特殊的情形去考慮,陷入了先入為主的錯誤認識,甚至是產生了類似于觀點一那樣的附會之言。關于無權出租的法律后果,盡管合同被認為有效,但因無權出租人缺乏合法的權利來源,故承租人的占有屬于無權占有,承租人可向無權出租人主張違約責任;而對于真正的權利人來說,其可向承租人主張占有返還請求權或者向出租人主張不當得利返還請求權。而在實踐中,承租人為了避免這種因出租人無權出租而導致合同目的無法實現的情形,應該在訂立合同前謹慎審查出租人的租賃權,例如審核租賃物的權屬情況、出租人是否具備委托經營權等。
來源:廣州仲裁委員會
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