案例一

甲乙雙方簽訂場地租賃合同，約定甲方承租乙方20畝場地用于生產，甲方支付了一年租金12萬，簽訂合同后乙方告知甲方不再出租并要求其搬離。甲方索要退還租金起訴至法院，經審查發現該場地屬于耕地，乙也不是權屬人。因此，該場地租賃合同是無效的。

案例二

丙（有資質）承包了某項目工程，并將其中部分工程勞務分包給丁公司（無資質），丁公司又將外墻保溫部分分包給王某，王某起訴丁公司要求支付拖欠的工程款。經過審理法院認定，由于丁公司及王某無資質雙方簽訂的合同屬于無效合同。

前面兩個案例都是因違反法律、行政法規的強制性規定而被認定為無效。合同被確認無效之后，該如何處理呢？

一、關于款項支付

因合同而取得的財產，合同被確認無效了，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

因此，案例一中的已經交付的租金甲仍然可以主張返還，不因合同無效而喪失請求權。案例二沒有涉及需要返還的財產。但是分包的工程價款根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條，建設工程經竣工驗收合格，王某及丁公司請求參照合同約定支付工程價款。

二、關于擔保責任

無效的合同具有溯及力是自始無效的，擔保合同屬于從合同的，根據《擔保法》第5條規定：主合同無效擔保合同無效。如果關于擔保條款當事人之間有另外約定的，從其約定，或者只是合同部分條款無效，其他部分仍然有效，有效的條款中關于擔保有約定的仍然可以適用。

但有關過錯當事人要根據相應過錯承擔民事責任，具體情形是：

1、主合同有效而擔保合同無效的，如果債權人無過錯的，擔保人、債務人對債權人承擔連帶責任；債權人、擔保人均有過錯的，擔保人責任限額是債務不能清償部分的1/2。

2、主合同無效而導致擔保合同無效的，如果擔保人無過錯，則擔保人免責;如果擔保人有過錯的，擔保人責任限額為債務人不能清償部分的1/3。    無論何種情形，無效擔保合同之擔保人承擔過錯賠償責任后，仍可向債務人相應追償。

三、關于解決爭議方式的條款效力

《合同法》第57條規定：“合同無效，被撤銷或者終止的，不影響合同中獨認存在的有關解決爭議方面的條款的效力。”該條款表明，合同中有關解決爭議方法的條款具有相對獨立性，不因合同無效、被撤銷或者終止而失去其效力。

解決爭議的方式的條款包括：1、仲裁條款；2、選擇受訴法院的條款；3、選擇檢驗、鑒定機構的條款；4、法律適用條款；5、關于協商解決爭議的條款。

四、關于違約金條款

違約條款是基于具體的合同條款約定，在違反約定的前提下才會產生違約責任，如果約定本身就無效了違約就無從談起，因此合同無效是自始無效的，違約條款也是自始無效。

但是，一方可以基本另一方有過錯要求賠償因此所受到的損失或者締約過失責任，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

五、常見的無效合同類型 

1、建筑施工類合同。此類合同往往因為缺少相應資質而導致簽訂的合同無效，其特殊之處在于，建設工程的施工過程就是承包人將勞務及建筑材料物化到建設工程的過程，故在合同無效的情況下，無法適用恢復原狀原則，只能折價補償。對于建設工程合同無效后的處理，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二、第三條根據建設工程是否驗收分別作出了規定，即建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合同，承包人可以請求參照合同約定支付工程價款。

2、房屋租賃類合同。此類合同因出租人未取得相應許可、系違章搭建、轉租超過租賃期限等各種理由導致無效。被確認無效后，涉及的裝修裝飾部分如何處理、轉租合同是否有效、次承租人騰房義務等都是需要解決的問題。

此外，借款合同、股權轉讓合同被確認無效后也會涉及利息計算、辦理工商變更登記等相關問題，需要專業人士處理。

簡而言之，合同無效不表示所有的權益就歸于無形，其中有利弊得失，該爭取的須盡力爭取。

相關法律依據：

《合同法》第四十條　格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第五十二條　有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十三條　合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。

第五十六條　無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十七條　合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。

第五十八條　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二條　建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條  出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條  出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第十五條  承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

審核人：劉尚軻