【基本案情】

            2012年6月8日，鄧某以拍賣(mài)方式競(jìng)得涉案房產(chǎn)。2012年8月14日，鄧某(甲方)與隋某(乙方)及中介方簽署《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，約定鄧某以128萬(wàn)元的實(shí)收價(jià)格將涉案房產(chǎn)出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協(xié)議之日起三日內(nèi)向甲方交納定金5萬(wàn)元;甲方取得房產(chǎn)證后，由于乙方自身原因違約不購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)不辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬(wàn)元，共計(jì)25萬(wàn)元;簽訂協(xié)議后，若甲方以任何理由繼續(xù)出售、出租該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)拖延不辦手續(xù)，甲方應(yīng)退還定金并另外賠償乙方25萬(wàn)元。簽訂協(xié)議之日，鄧某將涉案房產(chǎn)交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)按約定交付定金。

       之后，雙方對(duì)協(xié)議履行發(fā)生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續(xù)履行《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，將涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至隋某名下;鄧某提起反訴，請(qǐng)求解除《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》，判令隋某返還涉案房產(chǎn)。

【法院判決】

       原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》中關(guān)于涉案房產(chǎn)的出售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)間、房屋的交付使用以及買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任等均有較為具體的約定，具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素。《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》對(duì)于除定金之外的剩余購(gòu)房款支付方式并無(wú)約定，也未約定鄧某在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權(quán)，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當(dāng)然取得合同解除權(quán)。因《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》已具備買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無(wú)根本違約行為，故涉案《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》仍然存在繼續(xù)履行的法律和事實(shí)基礎(chǔ)。因此，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。

       鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應(yīng)簽署的“正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”是登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí)所需的統(tǒng)一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同內(nèi)容，這是房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中基于誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務(wù)，該約定不改變雙方以通過(guò)簽訂《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的事實(shí)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【律師點(diǎn)評(píng)】

        當(dāng)事人之間的合同可以分為預(yù)約合同(“預(yù)約”)和本合同(“本約”)。預(yù)約是指當(dāng)事人約定在將來(lái)訂立一定合同的合同。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱(chēng)有：意向書(shū)、意向協(xié)議、認(rèn)購(gòu)書(shū)等。有的預(yù)約條款非常簡(jiǎn)略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內(nèi)容留待以后磋商決定;有的預(yù)約條款則非常詳盡，未來(lái)本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。如果僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無(wú)異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過(guò)合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人的合意內(nèi)容是否全面，不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說(shuō)，當(dāng)事人是否有意在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來(lái)訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過(guò)合同解釋?zhuān)瑥念A(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部?jī)?nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。

       例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案中(最高人民法院(2013)民提字第90號(hào))，最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在爭(zhēng)議的《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》中約定：“……3.甲、乙雙方應(yīng)就購(gòu)房合同及付款方式等問(wèn)題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。……5.甲乙雙方就該宗房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”據(jù)此，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問(wèn)題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，該《購(gòu)房協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。

        在本案中，雖然雙方當(dāng)事人在《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個(gè)工作日內(nèi)簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》”，但該《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》僅為在房產(chǎn)登記部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)需備案登記的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》格式文本，并非雙方當(dāng)事人進(jìn)一步協(xié)商確定的新合同內(nèi)容。因此，本案的《房屋購(gòu)買(mǎi)意向協(xié)議》的性質(zhì)為本約，而非預(yù)約。

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