商品房買賣合同

依據(jù)最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買賣方面的糾紛，法院將依此來判斷各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。因此，消費者在選購商品房的時候，就應(yīng)給予商品房買賣合同特別的關(guān)注。

　　我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

　　商品房買賣合同中所涉及標(biāo)的的特殊決定了其合同的特殊性，正因為如此，國家才制定了專門的法律、法規(guī)予以規(guī)定。

　　首先，商品房買賣合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，說明了在我國能進(jìn)行商品房買賣的經(jīng)營主體只能是獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關(guān)部門的審核批準(zhǔn)的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應(yīng)的活動。

　　其次，商品房合同的標(biāo)的是特定的，一類是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷售就是商品房現(xiàn)售；另一類是指尚未竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷售是商品房預(yù)售,以還沒有建成的房屋進(jìn)行交易顯然具有更大的風(fēng)險。同時，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。

　　合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對于不違反法律規(guī)定的約定應(yīng)予肯定和給予保護(hù)。不符合主體資格，即未取得《商品房預(yù)售許可證》而簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定為無效；但是在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定有效。這一規(guī)定強(qiáng)化了當(dāng)事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。

補(bǔ)充： 相關(guān)依據(jù)

中華人民共和國合同法

　　第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：

　?。ㄒ唬┊?dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

　?。ǘ?biāo)的；

　?。ㄈ?shù)量；

　?。ㄋ模┵|(zhì)量；

　　（五）價款或者報酬；

　?。┞男衅谙?、地點和方式；

　　（七）違約責(zé)任；

　?。ò耍┙鉀Q爭議的方法。

　　當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。

　　第三十七條　采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。

　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。

　　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

　　第四十五條　當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。

補(bǔ)充： 　　當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。

　　第一百三十條　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　第一百三十二條　出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。

　　法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。

補(bǔ)充： 商品房銷售管理辦法

　　第十六條　商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同?！?p>

　　商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┊?dāng)事人名稱或者姓名和住所；

　?。ǘ┥唐贩炕緺顩r；

　?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式；

　?。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　　（五）交付使用條件及日期；

　　（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

　　（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　　（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　　（九）面積差異的處理方式；

　?。ㄊ┺k理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　（十一）解決爭議的方法；

　?。ㄊ┻`約責(zé)任；

　　（十三）雙方約定的其他事項。

補(bǔ)充： 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

　　第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。

　　第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

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《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，并公告宣布該解釋將自2003年6月1日起施行。正確理解該《解釋》，對于正確處理糾紛、購房人防范購房風(fēng)險，理智對待因購房而產(chǎn)生的糾紛、商品房交易的參與者保護(hù)自身合法權(quán)益都有重要意義。下面對《解釋》作出解讀及相關(guān)提示：為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條本解釋所稱......