所謂做低房?jī)r(jià)，就是送交稅務(wù)部門審稅的合同價(jià)比房屋買賣雙方約定的真實(shí)房?jī)r(jià)低。一般表現(xiàn)為網(wǎng)簽合同價(jià)低于房屋買賣雙方關(guān)于房?jī)r(jià)的真實(shí)約定，房屋買賣雙方再通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議等方式明確雙方對(duì)于真實(shí)房?jī)r(jià)的約定。做低房?jī)r(jià)一般是為了避稅。

一、做低房?jī)r(jià)的方式

（一）陰陽(yáng)合同

在房屋買賣中，合同當(dāng)事人為了達(dá)到少交稅的目的，往往簽訂兩份合同。一份是對(duì)內(nèi)的合同，是雙方真實(shí)意思的表示，也是雙方真實(shí)履行的合同，即“陰合同”；另一份是對(duì)外的合同，是用于審稅等用的，不是雙方真實(shí)履行的合同，即“陽(yáng)合同”。一般而言，“陽(yáng)合同”約定的合同價(jià)款要比“陰合同”低很多。

關(guān)于“陰陽(yáng)合同”的效力問題?！瓣幒贤笔请p方真實(shí)意思的表示，并不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因而是有效的?！瓣?yáng)合同”則是為了逃稅，屬于《合同法》第52條第二項(xiàng)所規(guī)定的“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”或者第三項(xiàng)“以合法形式掩蓋非法目的”的情形，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。如果法院不是必須對(duì)合同效力作出認(rèn)定，則只會(huì)對(duì)真實(shí)的房屋價(jià)格作出認(rèn)定，對(duì)于合同的效力不做正面回答。即便法院必須對(duì)合同的效力作出正面的回答，一般也都是認(rèn)定做低房?jī)r(jià)的部分條款無(wú)效，不影響整個(gè)合同的效力。即合同還是有效的，房?jī)r(jià)按照陰合同的價(jià)格。

陰陽(yáng)合同比較常見的方式是雙方先簽訂一份居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同，約定一個(gè)真實(shí)的價(jià)格，在網(wǎng)簽的時(shí)候再約定一個(gè)比較低的房?jī)r(jià)，買房人按照居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同上面約定的真實(shí)房?jī)r(jià)付款。這種情況下當(dāng)事人往往誤以為網(wǎng)簽只是走流程，并沒有意識(shí)到網(wǎng)簽合同也是合同，更沒有意識(shí)到后面的合同對(duì)前面合同的影響。這種方式的風(fēng)險(xiǎn)比較大，因?yàn)槿绻u房人不能拿出證據(jù)證明前后兩份協(xié)議是陰陽(yáng)合同的關(guān)系，就很容易被認(rèn)定為合同變更的關(guān)系，即后面的網(wǎng)簽合同對(duì)房?jī)r(jià)的約定變更前面的居間協(xié)議或者居間版的房屋買賣合同對(duì)房?jī)r(jià)的約定。

（二）合同變更

《合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同?！痹诜课葙I賣中更常見的做低房?jī)r(jià)的方式就是房屋買賣雙方在簽訂網(wǎng)簽合同（做低的房?jī)r(jià)）的同時(shí)簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款等名義補(bǔ)償賣房人被做低的房?jī)r(jià)，并明確賣房人的到手價(jià)是多少或者總房?jī)r(jià)是多少。這樣的約定風(fēng)險(xiǎn)比較小，真實(shí)的房?jī)r(jià)很難被推翻。

二、做低房?jī)r(jià)的法律責(zé)任

（一）民事責(zé)任

做低房?jī)r(jià)的條款屬于“惡意串通損害國(guó)家利益”的行為，屬于無(wú)效條款。但是該條款無(wú)效并不影響合同其他條款的效力。即，房屋買賣雙方都有義務(wù)按照真實(shí)的房?jī)r(jià)繼續(xù)履行房屋買賣合同，否則就構(gòu)成違約。但是，如果在約定的過戶日突然有一方（一般是賣房人，以下以賣房人為例）提出要按照正常的房?jī)r(jià)履行，該要求屬于合法的要求，不構(gòu)成違約，且合同相對(duì)方（一般是買房人，以下以買房人為例）有義務(wù)配合。如果買房人不配合，則應(yīng)當(dāng)視為買房人拒絕履行合同，構(gòu)成違約。但是，如果買房人配合，但是涉及到籌措資金、審稅，甚至涉及到重新申請(qǐng)貸款等，可能買房人不能在房屋買賣合同約定的寬限期（一般是15天）內(nèi)完成所有的手續(xù)和義務(wù)，那么，買房人是否構(gòu)成根本違約呢？應(yīng)該不構(gòu)成根本違約。因?yàn)樽龅头績(jī)r(jià)雙方都有過錯(cuò)，糾正該過錯(cuò)也是合同雙方當(dāng)事人的共同義務(wù)（雖然相應(yīng)的稅款一般要由買房人支付），只要買房人積極地糾正該過錯(cuò)，就不能再以房屋買賣合同約定的15日寬限期作為是否構(gòu)成根本違約的時(shí)限。否則，做低房?jī)r(jià)就成了賣房人埋在買房人腳下的定時(shí)炸彈，隨時(shí)可以引爆。這明顯有違誠(chéng)信原則?；诖?，如果賣房人以買房人沒有在房屋買賣合同約定的寬限期內(nèi)完成重新網(wǎng)簽，補(bǔ)繳稅款等義務(wù)，而要求解除合同，合同不會(huì)被解除（因?yàn)橘u房人沒有合同解除權(quán)）。再基于此，如果賣房人自認(rèn)合同已經(jīng)解除而拒絕履行合同，則賣房人構(gòu)成違約。

當(dāng)然，要糾正做低房?jī)r(jià)的行為，就要重新網(wǎng)簽，而重新網(wǎng)簽就涉及到買房人是否限購(gòu)問題。如2016年3月23日簽訂的買賣上海房屋的網(wǎng)簽合同做低了房?jī)r(jià)，在合同約定的2016年5月24過戶日賣房人舉報(bào)第一次網(wǎng)簽做低了房?jī)r(jià)。那么，買房人有義務(wù)配合賣房人按照實(shí)際房?jī)r(jià)重新網(wǎng)簽，而如果此時(shí)的買房人已經(jīng)限購(gòu)（63個(gè)月內(nèi)的社保或稅單不滿60個(gè)月），則交易不能繼續(xù)。

（二）刑事責(zé)任

《刑法》第二百零一條規(guī)定：“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金?？劾U義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次實(shí)施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外?！?逃稅可能構(gòu)成犯罪。《房屋買賣合同》一般都約定由買房人承擔(dān)一切稅費(fèi)，逃稅的主體自然是買房人（即買房人可能構(gòu)成犯罪），但是賣房人也可能構(gòu)成幫助犯。

（三）其他的責(zé)任

如果房屋的交易已經(jīng)完成，此時(shí)如果做低房?jī)r(jià)的事實(shí)被發(fā)現(xiàn)，則稅收部門就會(huì)追繳稅款。而稅收部門的追繳依據(jù)是法律，即依據(jù)法律該誰(shuí)交的稅就誰(shuí)交，至于房屋買賣雙方是如何約定的，稅收部門難以審查確認(rèn)。這樣就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題，即賣房人交了稅后可能要通過訴訟的方式向買房人主張權(quán)利。

來(lái)言：房產(chǎn)律政