從基本的組織結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)私募基金和傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金類似，均以架構(gòu)上最為靈活、成本上最為經(jīng)濟(jì)的有限合伙制為主。但是，除星浩資本等極少數(shù)具有相當(dāng)品牌效應(yīng)和規(guī)模的基金外，市場上現(xiàn)存的大部分房地產(chǎn)私募基金仍存留不少“信托”特色，從而構(gòu)成目前境內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的獨有特點。簡單歸納，主要特點有： 1. 多固定收益，少浮動收益 與傳統(tǒng)的Pre-IPO類的私募股權(quán)基金不同，房地產(chǎn)私募基金極少采用純浮動收益結(jié)構(gòu)。相反的，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起人(主要是融資方)會通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。 事實上，出于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)波動明顯的特征，一般的房地產(chǎn)私募基金如不采用固定收益模式就很難排除投資人的風(fēng)險顧慮，進(jìn)而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產(chǎn)行業(yè)反彈后持續(xù)走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發(fā)的大部分利潤。 2. 多優(yōu)先、劣后結(jié)構(gòu)，少同股同權(quán)結(jié)構(gòu) 作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產(chǎn)私募基金一般會借鑒信托的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)。簡單而言，房地產(chǎn)私募基金的投資人一般均為“優(yōu)先級合伙人”，在優(yōu)先級合伙人出資總額的基礎(chǔ)上，房企本身或基金管理公司或其關(guān)聯(lián)企業(yè)將“配比”20%-30%的資金作為“劣后級合伙人”;在優(yōu)先級合伙人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣后級合伙人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產(chǎn)私募基金的《合伙協(xié)議》中有所體現(xiàn)，相當(dāng)于有融資需要的房企在基金架構(gòu)內(nèi)給投資人做了一定程度的擔(dān)保。值得關(guān)注的是，部分房地產(chǎn)私募基金已逐步開始向社會募集劣后級合伙人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔(dān)保壓力將大大降低，房地產(chǎn)私募基金的受眾面也將得以擴(kuò)大，從而更好地符合不同收益需要和不同風(fēng)險承擔(dān)能力的投資者的需要。 3. 多夾層投資，少股權(quán)投資 房地產(chǎn)私募基金業(yè)目前主流的投資模式都是采用“股權(quán) 債務(wù)”的“夾層投資”的方式，即通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式持有房地產(chǎn)項目公司股權(quán)后，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導(dǎo)致的退出方式是：債權(quán)部分，還本付息;股權(quán)部分，由開發(fā)商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協(xié)議，比如約定一年之后以什么樣的價格回購股權(quán)。

房地產(chǎn)私募基金備案情況分析

自基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（備案4號文），私募基金投資房地產(chǎn)便成為敏感話題。2018年初，隨著《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》（委貸新規(guī)）、《私募投資基金備案須知》（備案須知）、《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（資管新規(guī)）等規(guī)范性文件的相繼出臺，房地產(chǎn)私募基金尤其結(jié)合債權(quán)投資方式的基金產(chǎn)品在基金業(yè)協(xié)會的備案情況成為了一個受到廣泛關(guān)注的問題。地產(chǎn)類私募基金備案現(xiàn)狀分析私募基金主要通過投資純股權(quán)、純債權(quán)、股加......

私募基金備案所需材料及流程是怎樣的

私募基金公司備案流程 1、基金管理人登記 私募基金管理人應(yīng)當(dāng)向基金業(yè)協(xié)會履行基金管理人登記手續(xù)并申請成為基金業(yè)協(xié)會會員。 2、基金備案 私募基金管理人應(yīng)當(dāng)在私募基金募集完畢后20個工作日內(nèi)，通過私募基金登記備案系統(tǒng)進(jìn)行備案，并根據(jù)私募基金的 主要投資方向注明基金類別，如實填報基金名稱、資本規(guī)模、投資者、基金合同(基金公司章程或者合伙協(xié)議，以下統(tǒng)稱基金合同)等基本信息。公司型基金自聘管理團(tuán)隊管理基金資產(chǎn)的，該公司型基金在作為基金履行備案手續(xù)同時，還需作為基金管理人履行登記手續(xù)。 3、人員管理 私......

中小企業(yè)私募債(中小企業(yè)私募債廢止)

中小企業(yè)私募債券是未上市中小微型企業(yè)以非公開方式發(fā)行的公司債券。符合工信部《關(guān)于印發(fā)中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的通知》的未上市非房地產(chǎn)、金融類的有限責(zé)任公司或股份有限公司，只要發(fā)行利率不超過同期銀行貸款基準(zhǔn)利率的3倍，并且期限在1年(含)以上，可以發(fā)行中小企業(yè)私募債券。 中小企業(yè)私募債屬于私募債的發(fā)行，不設(shè)行政許可。考慮的是發(fā)行前由承銷商將發(fā)行材料向證券交易所備案。其發(fā)行條件主要是： 1.中小企業(yè)私募債辦理企業(yè)應(yīng)符合國家相關(guān)政策對于中小企業(yè)定義的標(biāo)準(zhǔn)。 2.辦理中小企業(yè)私募債必須有企業(yè)納稅規(guī)范。 3.......