何謂格式條款，各國和地區(qū)的規(guī)定并不完全一樣。法國表述格式條款為“標(biāo)準(zhǔn)合同”與“附合合同”。日本將格式條款稱為“普通條款”。而德國對(duì)應(yīng)的是“一般條款”或者“一般交易條款”。我國臺(tái)灣地區(qū)則稱為“定型化契約”或“定式契約”。我國《合同法》第三十九條第二款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”，這是我國法律關(guān)于“格式條款”的定義。

裁判要旨

　　采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

案情簡介

　　一、原告周顯治、俞美芳共同起訴稱:兩原告與被告眾安公司于2012年11月12日簽訂《商品房買賣合同》一份，合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合條件的余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)交付買受人使用；出賣人逾期交房的，應(yīng)按日向買受人支付已交付房款萬分之二的違約金。出賣人應(yīng)當(dāng)于2013年3月31日前，取得相應(yīng)的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人，并代買受人辦理該商品房轉(zhuǎn)移登記；出賣人逾期交付權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)按日向買受人支付已交付房款萬分之三的違約金。

　　二、現(xiàn)兩原告已經(jīng)支付了全部購房款合計(jì)人民幣5162730元，但至今被告仍未能依據(jù)合同約定書面正式通知兩原告交房，也未依約交付并代辦土地、房屋權(quán)屬證書，致使兩原告合同目的不能實(shí)現(xiàn)。且在2013年9月23日，原告與被告相關(guān)工作人員一同勘查房屋，被告銷售總監(jiān)左新、銷售員鄭孟、工程部、售后服務(wù)陳亮等工作人員自檢并出具書面說明確認(rèn)房屋存在33處質(zhì)量問題，并作出了維修及交房時(shí)間承諾，但至今被告未履行該承諾。

　　三、根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，被告的行為實(shí)屬根本違約，故要求被告立即履行2013年9月23日出具的書面說明確定的維修義務(wù)，維修結(jié)果應(yīng)與圖紙相符，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn);被告立即向二原告交付余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)，并承擔(dān)自2013年10月1日起至實(shí)際交付之日止按日向二原告支付已付房價(jià)人民幣5162730元的萬分之二的違約金（暫算至2014年1月1日違約金為：376879.29元）；被告立即向二原告交付余姚市城區(qū)悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)的《房產(chǎn)所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，辦理相關(guān)變更登記，并承擔(dān)自2013年4月1日起至實(shí)際交付權(quán)屬證書之日止按日向二原告支付已付房款人民幣5162730元的萬分之三的違約金（暫算至2014年1月1日違約金為：425925.23元）；被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

裁判結(jié)果

　　浙江省余姚市人民法院一審認(rèn)為：依照合同約定，被告負(fù)有按時(shí)交房與按時(shí)交付權(quán)屬證書的義務(wù)?，F(xiàn)被告以合同中的條款（附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款）“若出賣人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同等”為由，認(rèn)為即使認(rèn)定被告逾期交房，那么逾期交房屋權(quán)屬證書時(shí)間也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的順延。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定:采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款系被告方提供，其內(nèi)容顯然置原告方的利益于不顧，導(dǎo)致其權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除了被告按時(shí)交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)為無效的格式條款，故被告不能因?yàn)殡p方有此條款的約定而免除其逾期交付權(quán)屬證書的違約責(zé)任。2.二原告要求被告支付逾期交房的違約金以及逾期交付權(quán)屬證書的違約金；被告余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司認(rèn)為，即使認(rèn)定構(gòu)成違約情況下懇請(qǐng)按照法律規(guī)定適當(dāng)減少違約金。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從雙方訂立《商品房買賣合同》的目的來看，二原告與被告之間關(guān)于逾期交房和交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金約定更具懲罰性質(zhì)(懲罰性違約金)，換言之，是合同雙方對(duì)于違約所約定的一種制裁。二原告已按照合同約定將購房款5162730元全部支付給被告，為防止被告怠于履行其合同義務(wù)，敦促其及時(shí)履行交付房屋和交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)，違約金仍應(yīng)按照合同約定計(jì)算。二原告訴請(qǐng)被告立即履行2013年9月23日出具的《悅龍灣X幢X號(hào)房產(chǎn)所在問題》維修單確定的維修義務(wù)，維修結(jié)果應(yīng)與圖紙相符，達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)質(zhì)在于要求被告按約及時(shí)交付房屋。

　　眾安公司不服一審判決，向浙江省寧波市中級(jí)人民法院提起上訴。浙江省寧波市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為：上訴人眾安公司與被上訴人周顯治、俞美芳簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，屬有效合同，雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的權(quán)利義務(wù)。根據(jù)雙方所簽訂《商品房買賣合同》的約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，將符合各項(xiàng)條件的商品房交付買受人使用；商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)，……?！闭f明上訴人應(yīng)當(dāng)書面通知被上訴人辦理交付手續(xù)；而依據(jù)被上訴人出具的《雙方同意書》，被上訴人會(huì)按照雙方約定的時(shí)間配合辦理交房手續(xù)，故上訴人無需在2012年12月31日前另行書面通知被上訴人辦理交房手續(xù)。但根據(jù)雙方在2013年9月23日就涉案房產(chǎn)有關(guān)車庫、地下室、進(jìn)戶門、陽臺(tái)等方面存在的質(zhì)量瑕疵問題的說明及一直未對(duì)存在問題的整改作出結(jié)論情況看，雙方至今并未解決交房問題，上訴人存在逾期交房的違約行為。對(duì)于《商品房買賣合同》中約定的“出賣人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得《土地使用權(quán)證書》或土地使用證明，出賣人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房《房屋所有權(quán)證》，出賣人承諾于2013年3月31日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書，交付給買受人”，明確了上訴人應(yīng)當(dāng)于2013年3月31日前取得土地、房屋權(quán)屬證書，并交付給被上訴人，而不能理解為上訴人自身于2013年3月31日前取得《土地使用權(quán)證書》、《房屋所有權(quán)證》的初始登記，否則無法確定被上訴人何時(shí)才能取得房地產(chǎn)權(quán)證書（將房產(chǎn)從上訴人公司轉(zhuǎn)移登記過戶至被上訴人名下），現(xiàn)上訴人已逾期交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于附件八補(bǔ)充協(xié)議第6條第2款關(guān)于“若出賣人逾期交房并承擔(dān)了逾期交房違約責(zé)任的，則本合同第十六條中出賣人承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時(shí)間相應(yīng)順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同”的約定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。該補(bǔ)充協(xié)議的格式條款系上訴人提供，并沒有采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意，而其內(nèi)容顯然對(duì)被上訴人利益不利，導(dǎo)致被上訴人權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除了上訴人按時(shí)交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)為無效。

典型意義

　　商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開放商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約責(zé)任。

相關(guān)法律規(guī)定：

　　《中華人名共和國合同法》　　

　　《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

（案例來源：中國裁判文書網(wǎng)）