
01.導致合同無效的四大行為
1.發包人肢解發包
2.承包人全部轉包和肢解后全部分包
3.承包人分包給不具備相應資質條件的單位
4.分包單位再分包
注意:(1)建設工程主體結構的施工必須由承包人自行完成,就算經發包人同意,也無效
(2)承包人分包后,承包人與第三人就第三人的部分承擔連帶責任
(3)承包人實施無效承包行為后,法院可收繳當事人已取得的非法所得歸國家所有。
02.合同無效后
1.如竣工驗收合格的,可折價補償承包人
2.如竣工驗收不合格的:
(1)修復后經驗收合格的,發包人可以請求承包人承擔修復費用;
(2)修復后經驗收不合格的,承包人無權請求折價補償。
PS:發包人對因建設工程不合格造成的損失有過錯的,應當承擔相應的責任。
03.可解除合同情形
1.承包人轉包、違法分包的,發包人可解除合同
2.發包人提供的主要建筑材料、建筑構配件和設備不符合強制性標準或者不履行協助義務,致使承包人無法施工,經催告后在合理期限內仍未履行相應義務的,承包人可以解除合同。
3.合同解除后,已經完成的建設工程質量合格的,發包人應當按照約定支付相應的工程價款;已經完成的建設工程質量不合格的,參照本法第七百九十三條的規定處理。
04.墊資
1.對墊資(性質)有約定的,承包人可按約定要求返還;沒有約定的,按工程欠款處理。對欠付工程價款利息有約從約,無約按中銀發布的利率計息。
2.對墊資利息有約定的,承包人可按約定要求返還,約定的利息不得高于中銀發布的利率;無約定的,視為無利息。
3.利息從應付工程價款之日起計算
05.工程價款的優先受償權
1.法定優先權,無需事先約定
2.主體:承包人(①與發包人訂立建設工程合同的承包人②裝飾裝修工程的承包人,裝修裝飾發包人不是該建筑物的所有權人除外)
3.適用前提:工程質量合格,無論竣工與否
4.適用范圍:只有工程價款,不包括逾期利息、違約金、損害賠償金等
5.行權期限:自發包人應當給付工程價款之日起6個月
6.發包人和承包人約定放棄或限制優先受償權,但若損害建筑工人利益的,該約定無效。
7.適用順序:
已交付全部或大部分購房款的消費者>承包人的法定有限受償權>銀行抵押權
8. 發包人未按照約定支付價款的,承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的,除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外,承包人可以與發包人協議將該工程折價,也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
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