涉及民間借貸中以房抵押問題，發現非法律人士對抵押所有權等法律概念非常模糊，常常以自己的理解作為辦事依據，而不去了解法律對這些概念的規定，導致一些自以為可以保障權利的行為，實則并沒有起到預想的作用。提出常見的二種錯誤，與大家一起明晰一下這個小而實用的法律問題。 誤解1.借款人或第三人與出借人簽訂書面合同，約定借款人或第三人以自有房產作為抵押擔保，到期不還，房產歸出借人所有。

以上約定是完全無效的，或者說，這樣的約定并不能構成法律意義上的抵押擔保。因物的歸屬和利用產生的權利稱之為物權，物又可分為動產和不動產，房產是典型的不動產，不動產物權有著自己特殊的規定，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須經依法登記，才能發生效力。舉個例子，比如從開發商處購買房產，當你跟開發商簽了合同，付了房款，你覺得這個房產就是你的了，其實不然，此時房產還不屬于你，你只是跟開發商之間有了一個合同權利，有權要求開發商交付房產，辦理產權登記，只有這個房產進行了不動產所有權登記，登記到你名下，你才能享有對該房產的所有權，這個房子才是真正屬于你的。同為物權的抵押權也是同樣道理，以房產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。因此，當事人之間僅僅簽訂了書面的抵押合同，并不能使得該房產設立一個抵押權。而不能設立抵押權，則意味著，一旦發生不能如期償還債務的情況，債權人將不能就此抵押房產優先受償。 此外，該種約定的另一個錯誤認識，是觸犯了法律規定的流抵押條款。抵押是指：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。抵押權的本質是優先受償權，而非直接轉移所有權?！?a style='color:#2f2f2f;cursor:pointer;' href='http://www.8794999.com/zt/minfadian.html'>民法典》第四百零一條明確規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。這就是法律對流抵押的明確否定。那么抵押權怎么實現呢？見《民法典》第四百一十條規定：債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。 綜上，如果你需要為你的借款提供保障，用不動產進行抵押，一定要做以下三個動作： 一、確保抵押房產有所有權（表現形式為有產權證書）； 二、簽訂書面的《抵押合同》，約定清楚權利義務； 三、進行不動產抵押登記（表現為取得他項權利證書）。

誤解2.借款人與出借人簽訂房屋買賣合同，約定借款人或第三人到期不還，借款人按照房屋買賣合同約定要求借款人將房屋出售給出借人，借款抵作房款。

此類約定引起的糾紛，也是在司法實踐中高頻出現的。因此，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（2020年修正），對這種情況做出了明確規定，即第二十四條：當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。 從以上規定可以看出，對此種類型的買賣合同，法律并不認可，而是依據其真實意思，即作為對借貸的擔保來處理。出于對債權人的保護，該司法解釋又進一步規定，按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。這樣的規定則是以一種變通的方式幫助債權人實現債權，實現擔保的初衷。但與真正的抵押擔保相比，這種行為的風險還是巨大的。比如，因為沒有做抵押登記（抵押登記后如產權人要出賣該房產，則需要經過抵押權人同意或知曉，因此產權人無法擅自處分抵押物），產權人在借貸糾紛審理過程中自行將房產出售給善意第三人，則債權人也無法通過拍賣房產而獲得受償。 因此，不建議采取以上方法作為債權的擔保。雖然抵押登記手續較為繁瑣，但是安全系數更高。作為民間借貸中的出借人，保護資金安全還是第一要務。因此，建議大家謹慎對待。

綜上，就民間借貸中的房產抵押，或者說不動產抵押，我們務必需要謹記，要保證資金安全，規避交易風險，一定要及時與專業人士溝通，否則，想當然的行動，會帶來想不到的后果，再去亡羊補牢，即便猶未為晚，也需要付出很多代價了。