一、居住權的定義 （一）居住權的含義及性質(zhì) 居住權在《民法典》中沒有明確的定義，一般是指居住權人按照合同約定，對他人所有的住宅享有占有、使用的權利，用于滿足生活居住的需要。居住權確立的主要目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。 居住權的性質(zhì)包括兩方面。一方面，居住權是一種物權，主要體現(xiàn)在：居住權是一種用益物權，居住權人有權直接使用房屋。居住權具備物權的排他性，即任何人侵害時，居住權人均可以行使物權請求權，要求侵權人保持該權利的圓滿狀態(tài)，造成損害時，可以要求賠償。 另一方面，居住權具有救濟性。居住權制度最早設立的本意是為了保障弱勢群體的基本生存權，具有救濟性。我國《民法典》居住權的設立也是為了保障一方當事人基本生存和生活居住需要而設定，同樣具有救濟的特征。

（二）居住權的主體 居住權的主體僅限自然人，不應包括法人。《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權是用于滿足居住權人的生活居住需要，法人不存在生活居住需要這一需求。常見的居住權人一般分為兩類，一類是基于血緣關系與房屋所有人產(chǎn)生特定身份關系的自然人，如父母對負有贍養(yǎng)義務的子女的房屋享有居住權以及離婚后生活困難無居所的一方對另一方所有的房屋享有的居住權等。另一種是與房屋所有人無血緣關系的自然人，如保姆等。

（三）居住權的客體 居住權是在他人所有的房屋上設立的一種用益物權，因此，其客體一般為他人所有的房屋。但是，居住權作為一種用于滿足居住權人生活需要的權利，在實際生活中應對其客體進行擴大解釋，應當包括房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等。

（四）居住權的內(nèi)容 1、居住權人的權利：根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，主要為占有和使用的權利。占有房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等，并排除他人的干涉，包括房屋所有權人對居住權人行使權利的干涉。當然，該占有和使用權也包括了對房屋進行改良和修繕的權利。但是，應當注意的是，居住權人不得擅自對房屋進行重大結構改變。 2、居住權人的義務：合理使用和負擔必要費用。《民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權人負有及時向房屋所有權人返還房屋及其附屬物的義務。居住權人在使用房屋過程中應當盡到善良管理人的注意義務，按照房屋的用途正確使用。同時，負擔居住過程中產(chǎn)生的必要費用，該費用一般包括水電費、管理費等。

（五）居住權的適用 1、在正式確立居住權之前，居住權的類似規(guī)定散見于最高人民法院的各個解釋中。比如，《最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第十四條規(guī)定，婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實可據(jù)情予以支持，但一般不超過兩年。無房一方租房居住經(jīng)濟上確有困難的，享有房屋產(chǎn)權的一方可給予一次性經(jīng)濟幫助。《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）》第二十七條規(guī)定，離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。 司法實踐中較為常見的，在離婚糾紛案件中的適用。離婚、贍養(yǎng)等案件會較多地涉及到居住權的問題，多數(shù)確因感情破裂而離婚的案件中，爭議焦點在于雙方對財產(chǎn)分割存在爭議，特別是一方在離婚后無房屋居住生活無法得到保障。居住權的設立，保證了不享有房屋所有權一方的基本生活需要，甚至雙方可約定居住權的客體范圍、期限等內(nèi)容。這樣，既可保護離婚中處于弱勢群體一方的利益，又可解決糾紛，對維護社會穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。 2、除了離婚糾紛案件外，在贍養(yǎng)等其他糾紛或現(xiàn)實生活中也會涉及居住權問題，比如，給長期照顧生活起居的保姆設立居住權，但是數(shù)量一般較少。

二、居住權與抵押權的區(qū)別 居住權是為保障居住權人設定的，屬于利他權利。居住權人僅對其居住房屋享有的占有權及使用權，享有所有權人處分權和收益權之外的部分所有權，體現(xiàn)出它是一種用益物權的類型。居住權人須與房屋所有權人簽訂居住權合同，且經(jīng)法定登記程序方可設立。居住權的設立有助于解決弱者（如未成年子女、離婚未獲得房產(chǎn)所有權一方、老人等）的住房問題，使得他們能夠住有所居，生活得到基本保障。

抵押權是抵押權人為擔保將來債權的實現(xiàn)，預先在債務人或第三人財產(chǎn)之上設置的一種若債務人不履行債務，抵押權人有權起訴主張拍賣變賣以實現(xiàn)其債權的權利，其屬于擔保物權的范疇。設立抵押權須簽訂抵押合同，動產(chǎn)物權一般登記對抗，而不動產(chǎn)物權則為登記生效。抵押物權的實現(xiàn)，需通過法定的方式和程序，進行拍賣、變賣或折價的方式，使抵押權人對拍賣所得價款，獲得優(yōu)先受償權。抵押權的設立最主要以及最終的功能即為保證抵押權人債權的實現(xiàn)。

因此，居住權主要針對的是居住權人享有的占有使用所有權人部分房屋的占有使用權能。而抵押權是針對抵押物拍賣后，抵押權人對拍賣后的價款享有優(yōu)先受償權。二者所涉及的所有權權能不相一致，故二者設立并不存在沖突。居住權屬用益物權，抵押權為擔保物權。用益物權和擔保物權通常不排斥彼此存在。 三、居住權與抵押權并存時的沖突 （一）先存在抵押權，再行設立居住權 抵押合同可以約定抵押人在對房屋進行抵押登記后對房屋的部分為他人設立居住權。若居住權設立期限屆滿時間早于房屋抵押期限屆滿時間，則不會對抵押權人的抵押權實現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。 因此，若抵押權人在簽訂抵押合同時，允許抵押人在抵押期間設立居住權，需對抵押物設立居住權的期限予以把控。同時在抵押期間，需對抵押房屋權利登記狀態(tài)予以關注，防止抵押人不經(jīng)抵押權人同意肆意設立居住權。但設立居住權對于抵押權的實現(xiàn)勢必帶來一定的不利影響，為維護抵押權人債權利益，應允許抵押權人亦可通過約定方式限制或禁止設立居住權。但為避免此種約定對將來的可能居住權人利益帶來損害，應在不動產(chǎn)登記中予以公示，讓公眾可查詢了解到不動產(chǎn)是否已設立抵押權。

（二）先存在居住權，再行設立抵押權 《民法典》第399條列舉的不得抵押的財產(chǎn)范圍，并不包括存在居住權的房產(chǎn)。存在居住權的不動產(chǎn)，可再行設立抵押權，但在該房屋上設立的居住權的剩余期限將會對抵押權人抵押權的實現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。 因此，債權人欲接受債務人以房屋作為抵押物時，為保障抵押房產(chǎn)無居住權的負擔，應當將居住權設立情況作為業(yè)務開展時盡職調(diào)查內(nèi)容之一，通過不動產(chǎn)登記中心查詢等方式了解該房屋是否設立居住權，以及設立居住權的時限。同時，站在房屋所有權人的角度，因設立居住權的房屋在抵押融資方面將受到一定限制，房屋所有權人應當在居住權設立期限上進行合理的安排，為后期抵押融資預留空間。因此，房屋所有權人須在居住權人與資金融通方面做出平衡選擇。

四、居住權與抵押權設立并存時對抵押權實現(xiàn)的影響 （一）抵押權設立在先，居住權設立在后 若抵押權人未限制或禁止房產(chǎn)設立居住權，抵押人負有向抵押權人通知將對抵押房屋擬設立居住權的義務，具體包括居住權人的信息、居住權設立期限等。抵押權人如認為設立在后的居住權將可能損害抵押權的實現(xiàn)，應允許抵押權人要求抵押人提前清償債務或提供其他擔保措施。

（二）居住權設立在先，抵押權設立在后 設立在先的居住權，不應受到設立在后的抵押權的影響。設立在后的抵押權在設立之時，抵押權人應充分了解抵押房產(chǎn)是否存在設立居住權的情形。鑒于居住權須經(jīng)登記，具有物權公示效力，在后設立抵押權的抵押權人勢必已了解并接受抵押物存在設立居住權的狀態(tài)。因此若居住權先于抵押權設立，則實現(xiàn)抵押權時應附帶居住權一并轉讓，居住權不受抵押物轉讓本身帶來的影響。為保護居住權人的居住利益不受損害，若拍賣受讓人存在已設立居住權房屋，其亦須繼續(xù)享有和履行原房屋所有人對居住權人的權利和義務，且不得約定加重居住權人的居住權合同負擔。

五、延申-居住權對房屋租賃、房屋買賣的影響 承租權和居住權發(fā)生沖突時優(yōu)先保護誰？ 如果在房屋出租的時候，出租人隱瞞設立的居住權，承租人和房產(chǎn)經(jīng)紀人在沒有察覺的情況下簽署了租賃合同，就發(fā)生了承租權和居住權的沖突，從法律規(guī)定來講，租賃權是合同債權，居住權是一個用益物權，一般物權高于債權，如果承租權和居住權發(fā)生沖突時，應當優(yōu)先保護居住權。但需要提醒的是，設立居住權，需要兩個條件：1、雙方書面約定，根據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，一般包括居住的條件、要求和期限等;2、需要到房屋登記機構申請登記。

設立了居住權登記的房屋可以辦理交易過戶，但已經(jīng)設立的居住權不可被打破。也就是說，在實際房屋交易中，可能會遇到新的房屋產(chǎn)權人與原有已經(jīng)設定了居住權人的矛盾，那就存在新的房屋產(chǎn)權人和原有已經(jīng)設定了居住權人的權利優(yōu)先保護誰的問題。

根據(jù)過往經(jīng)驗和判例，優(yōu)先保護已經(jīng)辦理登記的。如果沒有辦理登記，誰先住進去保護誰，這種情況傾向于保護辦理了登記事務的居住權人的利益。如果買受人在購房前沒有了解清楚房屋居住權的設立情況，導致購房后無法入住的情況，可以向有關部門和經(jīng)紀公司追責，但同時也應當對于自己的疏忽（審慎義務）承擔一定的責任。所以，這對房產(chǎn)經(jīng)紀公司提出了更高的要求，需要在房屋交易前和過程中對居住權要盡到審查義務。盡可能避免因所有權人對房屋的處分而造成居住權無法實現(xiàn)。

但需要提醒的是，今后購買二手房，有了一條必備的手續(xù)，就是購房人在購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。