2020年6月28日，原告(受托人)與被告(委托人)簽訂了看房確認(rèn)書(shū)，該協(xié)議書(shū)主要內(nèi)容如下：信息服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：全款收取房屋成交價(jià)2%，貸款收取房屋成交價(jià)2.5%，不足人民幣大寫(xiě)貳仟元?jiǎng)t按照人民幣大寫(xiě)貳仟元收取；甲方自愿承諾其本人或配偶、親屬、朋友及一起前來(lái)看該房產(chǎn)的人中，不會(huì)私下與乙方所介紹的該房產(chǎn)出售或出租方私下成交，也不會(huì)私下再委托其他中介公司對(duì)該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或承租。如有上述行為，本人仍需支付該房產(chǎn)推薦價(jià)的中介費(fèi)；若有違反上述約定由此而產(chǎn)生的損失，將由違約方負(fù)責(zé)賠償。(違約金相當(dāng)于乙方推薦的上述房產(chǎn)推薦價(jià)的5%，或者相當(dāng)于乙方推薦的上述房產(chǎn)月租金的70%)；如有異議協(xié)商不成，共同到被委托方人所在地人民法院訴訟；看房時(shí)間為13點(diǎn)30分，看房地址為恒治新東方小區(qū)12號(hào)樓5單元501室，建筑面積87.87㎡；原被告及出售方均在該看房確認(rèn)書(shū)中簽字或蓋章確認(rèn)。 原告于當(dāng)日向被告推薦并陪同被告實(shí)地踏勘了坐落于鞍山市鐵東區(qū)的房屋。嗣后，被告兒子私下與原房屋權(quán)利人交易，案涉房屋已過(guò)戶(hù)至被告兒子名下，房屋實(shí)際成交價(jià)600000元。 另查，2020年3月25日，原告(被委托方)與房屋權(quán)利人(委托方)簽訂案涉房屋委托出售房源登記表，載明房屋權(quán)利人將房屋委托原告出售且通過(guò)原告完成交易。原告并非該房屋的獨(dú)家代理。 原告鞍山利美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院依法判令被告承擔(dān)違約金32250元；2、請(qǐng)求法院依法判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)；3、請(qǐng)求法院依法判令被告承擔(dān)本案的交通費(fèi)100元；4、以上訴訟請(qǐng)求總額為32350元。 法院審理后認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、原被告雙方是否形成中介合同法律關(guān)系。二、原被告雙方簽訂的看房確認(rèn)書(shū)是否屬于格式合同及其效力。三、被告是否構(gòu)成違約，如構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)的違約金是多少。

一、原被告雙方是否形成中介合同法律關(guān)系的問(wèn)題。中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。本案中，原告的工作人員帶領(lǐng)被告實(shí)地考察鞍山恒治新東方12號(hào)樓5單元1號(hào)，即提供了房源信息，原、被告雙方對(duì)于《看房確認(rèn)書(shū)》均簽字或蓋章確認(rèn)，該《看房確認(rèn)書(shū)》可以視為一份中介合同。因此，原被告之間已形成中介合同法律關(guān)系。 二、原被告雙方簽訂的看房確認(rèn)書(shū)是否屬于格式合同及其效力的問(wèn)題。房地產(chǎn)中介公司為了維護(hù)其權(quán)益，通常在中介合同中約定：委托人承諾其本人或者配偶、親屬、朋友及一起前來(lái)看該房產(chǎn)的人中，不會(huì)私下與受托人所介紹的該房產(chǎn)出售方私下成交，如有上述行為，仍需支付該房產(chǎn)推薦價(jià)的中介費(fèi)。從形式上看，此類(lèi)規(guī)定是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，屬于格式條款。只要此類(lèi)條款不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，就不屬于格式條款無(wú)效的情形，對(duì)合同當(dāng)事人而言就具有法律約束力。就本案來(lái)看，《看房確認(rèn)書(shū)》約定甲方自愿承諾其本人或配偶、親屬、朋友及一起前來(lái)看該房產(chǎn)的人中，不會(huì)私下與乙方所介紹的該房產(chǎn)出售或出租方私下成交，也不會(huì)私下再委托其他中介公司對(duì)該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或承租。如有上述行為，本人仍需支付該房產(chǎn)推薦價(jià)的中介費(fèi)，該條款旨在保護(hù)中介公司作為中介人依法應(yīng)享有的權(quán)益，防止當(dāng)事人利用已經(jīng)獲得的服務(wù)進(jìn)行私下交易的背信行為。其雖為格式條款，但并不存在免除一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，不屬于格式條款無(wú)效的情形。進(jìn)一步而言，在中介合同的履行過(guò)程中，原告也的確提供了準(zhǔn)確的房源信息，并帶領(lǐng)被告實(shí)地考察房屋，因而對(duì)被告及其親屬之后的交易行為做出一定范圍的限制，也符合民事法律的公平原則，雖最終成交房屋的當(dāng)事方為被告的兒子和原房屋權(quán)利人，但該格式條款對(duì)被告仍具有法律約束力。

三、被告是否構(gòu)成違約，如構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔(dān)的違約金是多少的問(wèn)題。中介人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的報(bào)酬。本案中，被告根據(jù)原告提供的房源信息后，其兒子私下與原房屋權(quán)利人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并完成房屋的過(guò)戶(hù)登記，違反了中介合同中關(guān)于甲方自愿承諾其本人或配偶、親屬、朋友及一起前來(lái)看該房產(chǎn)的人中，不會(huì)私下與乙方所介紹的該房產(chǎn)出售或出租方私下成交的約定，系繞開(kāi)中介人直接與原房屋權(quán)利人訂立合同的行為，屬于違約行為，應(yīng)向原告支付相應(yīng)的中介費(fèi)用。 被告認(rèn)為簽訂《看房確認(rèn)書(shū)》時(shí)，原告未提示被告注意相應(yīng)的條款等理由不能免除被告支付報(bào)酬的義務(wù)。現(xiàn)被告主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。雙方約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。本案中，原告并非獨(dú)家委托的受托人，原告的實(shí)際損失也不可能高于中介報(bào)酬，考慮到原告僅提供信息，并未實(shí)際參與被告簽訂購(gòu)房協(xié)議、更名過(guò)戶(hù)、交房等情形，違約金應(yīng)適當(dāng)予以調(diào)整，違約金的數(shù)額以房屋實(shí)際成交價(jià)600000元的2%即12000元為宜，對(duì)原告的過(guò)高主張不予支持。