最高人民法院（2017）最高法民再26號(hào)裁判要旨房屋價(jià)格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，故以房屋價(jià)格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價(jià)格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。一審查明2006年5月28日，安妍與邵慶珍簽訂了一份《房屋租售合同》。合同中記載：“賣(mài)方邵慶珍，買(mǎi)方安妍。經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方共同協(xié)商，就邵慶珍所擁有的二層商業(yè)用房位于紅山區(qū)××辦事處××東側(cè)軍××區(qū)小區(qū)××樓××號(hào)房屋，面積為299．83平方米（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：赤字紅山區(qū)10105607）達(dá)成協(xié)議：一、因賣(mài)方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)交易，賣(mài)方在租賃期屆滿(mǎn)后將商業(yè)用房出售給買(mǎi)方，買(mǎi)賣(mài)雙方同意約定該商業(yè)用房每平米售價(jià)貳仟零貳拾柒圓捌角整（￥2027．80元），總購(gòu)房款為人民幣陸拾萬(wàn)捌仟圓整（￥608000．00元）。二、出售時(shí)間：賣(mài)方于2006年7月1日起將該商業(yè)用房出租給買(mǎi)方使用，租期為四年，至2010年7月1日結(jié)束，2010年7月1日賣(mài)方將此房出售給買(mǎi)方。三、租金及房屋價(jià)格：買(mǎi)方在租賃期間年租金為五萬(wàn)元人民幣，上交租（合同原文如此），每年7月1日將租金交至賣(mài)方。租期屆滿(mǎn)后，即2010年7月1日，買(mǎi)方將陸拾萬(wàn)捌仟元人民幣購(gòu)房款一次性交至賣(mài)方，雙方辦理交易手續(xù)。四、租賃期間，賣(mài)方負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)，并將水電費(fèi)卡提供給買(mǎi)方，由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)租賃期間的水電物業(yè)費(fèi)用，買(mǎi)方交購(gòu)房款時(shí)，賣(mài)方將此房的房產(chǎn)證，大修基金票據(jù)及契稅完稅證明提供給買(mǎi)方，協(xié)助買(mǎi)方辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，因辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。五、違約責(zé)任：買(mǎi)方在租售期間遵守約定，若中途退租或租賃期滿(mǎn)不交購(gòu)房款，除對(duì)房屋恢復(fù)原樣外，另向賣(mài)方賠付違約金十萬(wàn)元人民幣。若賣(mài)方在租賃期間無(wú)故中止租賃或租賃期屆滿(mǎn)后不能將該商業(yè)用房出售給買(mǎi)方，賣(mài)方不僅承擔(dān)租賃期間買(mǎi)方裝修改造費(fèi)用（以票據(jù)為準(zhǔn)），還要向買(mǎi)方賠付違約金十萬(wàn)元”。《房屋租售合同》簽訂后，邵慶珍將房屋交付給安妍使用。安妍按其經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行了裝飾、裝修。另至安妍訴訟前，安妍按約向邵慶珍交付了房屋租金。2010年7月1日，雙方約定的租賃期間屆滿(mǎn)，安妍要求邵慶珍履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后于當(dāng)月7日訴至法院。2010年8月15日，邵慶珍向安妍發(fā)出《解除房屋租售合同通知書(shū)》，內(nèi)容為：“因你至今未能按雙方所簽《房屋租售合同》的約定履行相應(yīng)義務(wù)，現(xiàn)我再次向你發(fā)出以下解除合同通知，解除我與你在2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》，你務(wù)必于2010年9月16日前將承租房屋完整無(wú)損地交還給我，并同時(shí)向我交納自2010年7月1日至你交還租賃房屋期間的租金”。安妍承認(rèn)已經(jīng)收到此通知，但辯稱(chēng)，邵慶珍發(fā)出通知的行為是違法行為，也無(wú)效力。一審法院認(rèn)為一審認(rèn)為，安妍、邵慶珍所簽訂的《房屋租售合同》合法有效。該合同分兩部分，一部分為房屋租賃、另一部分為房屋買(mǎi)賣(mài)。房屋租賃部分雙方已履行完畢。現(xiàn)雙方對(duì)合同中的房屋買(mǎi)賣(mài)部分是否繼續(xù)履行、是否存在違約發(fā)生爭(zhēng)議。依據(jù)安妍提供的證據(jù)、對(duì)履行合同所持態(tài)度及履行合同后其所能獲得利益等情況，應(yīng)確認(rèn)安妍未違約。邵慶珍稱(chēng)安妍違約在先、其行使先履行抗辯權(quán)的主張，因其未提供相應(yīng)證據(jù)證明，對(duì)該辯解主張不予采信。邵慶珍向安妍送達(dá)解除通知時(shí)間系訴訟過(guò)程中，且安妍主張繼續(xù)履行合同，故該解除通知不產(chǎn)生解除合同的效力，對(duì)于邵慶珍《房屋租售合同》已解除的主張不予支持。雙方當(dāng)事人簽訂《房屋租售合同》以后房?jī)r(jià)上漲，不屬于情勢(shì)變更。在簽訂該合同時(shí)，雙方未有違反公平、等價(jià)有償原則的情形，故對(duì)邵慶珍提出屬情勢(shì)變更及繼續(xù)履行顯失公平的抗辯主張不予支持。現(xiàn)雙方均主張自己履行了合同，在未確定安妍違約的情況下，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同。一審經(jīng)審判委員會(huì)討論決定后于2011年9月26日作出（2011）紅民初字第841號(hào)民事判決：一、安妍與邵慶珍繼續(xù)履行雙方于2006年5月28日簽訂的《房屋租售合同》；二、安妍于本判決生效之日起10日內(nèi)一次性給付被告邵慶珍購(gòu)房款人民幣608000元，收款同時(shí)邵慶珍將房屋的房產(chǎn)證、大修基金票據(jù)及契稅完稅證明提供給安妍，并在收款三日內(nèi)協(xié)助安妍辦理赤峰市紅山區(qū)××辦事處××東側(cè)軍××區(qū)小區(qū)××樓××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。案件受理費(fèi)50元、保全費(fèi)3650元，由邵慶珍負(fù)擔(dān)。二審法院認(rèn)為赤峰市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，《房屋租售合同》合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。邵慶珍不能提供充分證據(jù)證明安妍違約，其解除合同的請(qǐng)求，不予支持。但合同簽訂后至合同約定履行期間，房屋價(jià)格大幅上漲是客觀事實(shí)，如果仍按合同約定的價(jià)格履行對(duì)邵慶珍有失公平。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，對(duì)顯失公平的民事行為一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)關(guān)予以變更或者撤銷(xiāo)。二審訴訟過(guò)程中邵慶珍提出增加購(gòu)房款的請(qǐng)求，予以支持，由安妍給予邵慶珍一定的補(bǔ)償為宜。二審經(jīng)審判委員會(huì)討論決定后，于2012年7月25日作出（2011）赤民一終字第1195號(hào)民事判決：一、維持赤峰市紅山區(qū)人民法院（2011）紅民初字第841號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、安妍補(bǔ)償邵慶珍購(gòu)房款人民幣70萬(wàn)元。一、二審案件受理費(fèi)100元、保全費(fèi)3650元，由安妍負(fù)擔(dān)；郵寄送達(dá)費(fèi)80元，由安妍、邵慶珍各承擔(dān)40元。內(nèi)蒙古高院再審認(rèn)為《房屋租售合同》合法有效。該合同約定了租賃關(guān)系和買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。因買(mǎi)賣(mài)關(guān)系約定于合同簽訂四年后才履行，在四年過(guò)程中，由于各種原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)約定的價(jià)格三倍，且安妍在約定的期限，并未將購(gòu)房款進(jìn)行提存，繼續(xù)履行原合同約定價(jià)款，顯失公平。邵慶珍在本案第一次一審答辯中，就提出了繼續(xù)履行原合同約定價(jià)款顯失公平的抗辯理由。后期訴訟中，邵慶珍均以雙方簽訂的《房屋租售合同》已經(jīng)解除，進(jìn)行抗辯。據(jù)此二審法院對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行變更，并無(wú)不當(dāng)。變更合同價(jià)款的依據(jù)為邵慶珍二審期間提交的《估價(jià)報(bào)告》。安妍對(duì)該報(bào)告在二審及本院再審中均已發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)，二審予以采信并無(wú)不當(dāng)。據(jù)此，該院再審認(rèn)為，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，于2013年11月12日作出（2013）內(nèi)民提一字第135號(hào)民事判決，維持二審判決。最高人民檢察院抗訴認(rèn)為內(nèi)蒙古自治區(qū)高級(jí)人民法院（2013）內(nèi)民提一字第135號(hào)民事判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。理由如下：1、評(píng)定雙方權(quán)利義務(wù)是否顯失公平，利益是否嚴(yán)重失衡，應(yīng)以訂立合同時(shí)的約定為準(zhǔn)，不能以后續(xù)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為依據(jù)。合同約定價(jià)格符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，是雙方當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，亦是對(duì)各自利益的自主處分，沒(méi)有顯失公平之處，邵慶珍在長(zhǎng)達(dá)四年時(shí)間里亦從未提出變更要求，二審和再審以《估價(jià)報(bào)告》為據(jù)，主張合同約定的價(jià)款顯失公平，予以更改，屬認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。2、生效判決對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行變更，于法無(wú)據(jù)。本案合同2006年5月28日成立，邵慶珍若認(rèn)為顯失公平，應(yīng)當(dāng)在此后一年內(nèi)提出變更或撤銷(xiāo)請(qǐng)求，邵慶珍直到2010年訴訟中才提出變更請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)不予保護(hù)。3、安妍作為守信方，其信賴(lài)?yán)鎽?yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)，生效判決適用法律錯(cuò)誤。若邵慶珍在簽訂合同后一年內(nèi)提出變更或撤銷(xiāo)請(qǐng)求，安妍可以依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，選擇繼續(xù)履行合同或是變更、解除合同。安妍可以在2006年用同樣的價(jià)款買(mǎi)下其他房屋，同樣可以享受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的紅利。生效判決關(guān)于安妍未對(duì)購(gòu)房款進(jìn)行提存的分析，說(shuō)理牽強(qiáng)。4、生效判決變更合同價(jià)款有違誠(chéng)實(shí)信用原則，明顯不當(dāng)。在租賃到期即將按照合同履行房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)時(shí)，安妍聯(lián)系邵慶珍提出過(guò)戶(hù)請(qǐng)求，邵慶珍提出不再出售房屋，明顯違反合同約定，亦屬不誠(chéng)信行為。涉案房屋市場(chǎng)價(jià)格比合同簽訂時(shí)有所上漲，屬于邵慶珍應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的商業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)，不屬于變更合同的法定條件，法院判決變更合同有違誠(chéng)實(shí)信用原則。最高人民法院再審認(rèn)為本案在本院再審期間的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：原終審判決安妍在約定房?jī)r(jià)之外另行補(bǔ)償70萬(wàn)元是否合法有據(jù)。就此，本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己義務(wù)，變更合同約定須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，或是具備法定事由時(shí)由一方當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更。本案租售合同包含有租賃和買(mǎi)賣(mài)兩重法律關(guān)系，其中買(mǎi)賣(mài)關(guān)系約定于合同簽訂四年后履行，期間房屋市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度上漲，約定到期，市場(chǎng)價(jià)格高出約定價(jià)格近三倍，屬于合同訂立后出現(xiàn)的重大變化。對(duì)此，雙方當(dāng)事人并未能通過(guò)協(xié)商予以變更，而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l，主張客觀情況發(fā)生重大變化請(qǐng)求變更合同的條件為，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。而本案中房屋價(jià)格較大幅度的上漲雖然可能超出當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)，但仍屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，故以房屋價(jià)格出現(xiàn)較大上漲、繼續(xù)履行顯失公平為由主張調(diào)整交易價(jià)格缺乏充分的法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。合同對(duì)違約責(zé)任的約定并非賦予邵慶珍任意解約權(quán)，而依據(jù)安妍對(duì)履行合同所持態(tài)度、所做準(zhǔn)備及履行合同后其所能獲得利益等情況，應(yīng)確認(rèn)安妍未違約，一審對(duì)邵慶珍解約通知不產(chǎn)生解除合同效力的認(rèn)定亦無(wú)不當(dāng)，合同應(yīng)繼續(xù)履行。來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)