如今許多人談房?jī)r(jià)就色變，但最令人傷心的還不是房?jī)r(jià)，而是拿到了房卻發(fā)現(xiàn)它“縮水”了……日前，惠山區(qū)人民法院就接到了這樣一起案件。

案情介紹

2016年9月3日，某房產(chǎn)公司與張某簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，約定將一套商鋪出售給張某，總價(jià)為740000元，合同中約定建筑面積為45.54平方米，層高為4.5米。此后張某支付了房款，但在交房后，張某發(fā)現(xiàn)，房屋層高僅為3.5米，與房產(chǎn)公司協(xié)商未果后，起訴至法院，要求房產(chǎn)公司賠償房屋差價(jià)款30萬元。

被告房產(chǎn)公司辯稱，案涉房屋經(jīng)規(guī)劃部門審批層高為3.7米，竣工后房屋層高也為3.7米，張某認(rèn)為的房屋層高3.5米實(shí)際上是房屋的凈高，房屋實(shí)際層高與約定層高相差為0.8米；《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定的層高4.5米屬筆誤，非房產(chǎn)公司真實(shí)意思表示，原因是有其他部分商鋪的層高是4.5米，合同中數(shù)據(jù)套用錯(cuò)誤；房產(chǎn)公司交付的房屋層高為3.7米，已超過了國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定的商品房層高的最低高度，并不影響使用。對(duì)此，房產(chǎn)公司提供房屋規(guī)劃圖紙，以證明案涉房屋規(guī)劃層高為3.7米，《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定的層高4.5米屬筆誤。

審理中，法院組織雙方到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋高度進(jìn)行了測(cè)量，經(jīng)測(cè)量，雙方確認(rèn)案涉房屋凈高為3.5米，層高為3.7米，樓板厚度為0.2米，實(shí)際層高與合同約定層高差額為0.8米。

判決結(jié)果

無錫市惠山區(qū)人民法院判決：

房產(chǎn)公司賠償張某房屋層高差價(jià)款131556元。駁回張某的其他訴訟請(qǐng)求。

裁判說理

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為以下兩點(diǎn)

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1

房產(chǎn)公司對(duì)于《商品房買賣合同（預(yù)售）》有無瑕疵履行，是否構(gòu)成違約。

2

如若房產(chǎn)公司瑕疵履行，構(gòu)成違約，如何承擔(dān)責(zé)任。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，房產(chǎn)公司認(rèn)為《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定的層高4.5米系筆誤，即4.5米的層高非其真實(shí)意思表示，其應(yīng)當(dāng)就此進(jìn)行舉證。房產(chǎn)公司未提供證據(jù)證明在簽訂合同前其已向張某就房屋層高為3.7米進(jìn)行了告知，讓張某在充分了解層高的事實(shí)后選擇是否簽訂合同，無法證明合同中約定的層高4.5米系筆誤。張某購(gòu)買的是商鋪，房產(chǎn)公司交付的房屋層高雖然已經(jīng)符合國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際層高與合同約定層高差額達(dá)0.8米，已嚴(yán)重降低了房屋的使用性能，影響了購(gòu)房目的。因此，在房產(chǎn)公司履行義務(wù)不符合約定的情況下，已構(gòu)成瑕疵履行，屬于違約，應(yīng)當(dāng)按約承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，因案涉房屋層高不符合合同約定，導(dǎo)致房屋的預(yù)期使用價(jià)值下降，張某的房屋層高差價(jià)損失，本院根據(jù)合同約定的房?jī)r(jià)乘以相應(yīng)的誤差比例予以確定，即740000×（0.8/4.5）＝131556元。

法官評(píng)析

《商品房買賣合同（預(yù)售）》由房產(chǎn)公司提供，作為普通購(gòu)房者，相對(duì)于房屋開發(fā)商處于弱勢(shì)地位，在簽訂合同時(shí)，僅能對(duì)就合同條款進(jìn)行審查，難以對(duì)房屋設(shè)計(jì)規(guī)劃資料、實(shí)際建筑情況等審查，其對(duì)于商品房層高的確認(rèn)一般最終只能依賴于合同的約定。房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在簽訂合同前就房屋的各項(xiàng)信息對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行告知，讓購(gòu)房者充分了解事實(shí)后做出選擇是否簽訂合同。本案中，在房產(chǎn)公司無法提供證據(jù)證明張某在簽訂合同時(shí)對(duì)房屋層高為3.7米是明知的情況下，其應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。在房屋實(shí)際層高符合相關(guān)建筑規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，但與合同約定不符的情況下，由于層高降低對(duì)房屋的使用功能及舒適程度均有影響，并進(jìn)而影響了房屋的實(shí)際價(jià)值，因此房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

(向上滑動(dòng)可看條款全文)

【本案援引法律條款】

《中華人民共和國(guó)合同法》

第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

第二條　當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。

沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

來源：惠山區(qū)人民法院