被法院依法查封的房屋進行買賣

二手房買賣合同糾紛中，經(jīng)常遇到因合同項下房產(chǎn)被法院查封，當事人不能履行產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)，買方起訴至法院要求賣方履行產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)，或以賣方違約不能履行產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)為由要求解除合同，并由賣方承擔違約金或雙倍返還定金的情形。筆者在審判實踐中發(fā)現(xiàn)，這類案件的處理往往又因法院查封時間在買賣合同簽訂前或簽訂后、案件審理過程中(法庭辯論終結前)對合同項下房產(chǎn)能否解封而有著不同的處理結果。概言之，主要有以下幾種情形：

(一)法院查封在前，合同簽訂在后。這種情形又可分法院對有房地產(chǎn)證房產(chǎn)的查封并到房地產(chǎn)權登記機關辦理了查封備案手續(xù)和無房地產(chǎn)證未辦理查封備案手續(xù)兩種情況;以及賣方明確告知了買方合同項下房產(chǎn)已被查封尚在查封期內(nèi)和賣方故意隱瞞房產(chǎn)查封買方不知情兩種情況。

(二)法院查封在后，合同簽訂在前。這種情形又可分為最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》施行后(注：2005年1月1日施行，以下簡稱《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》)，《中華人民共和國物權法》施行(注：2007年10月1日施行，以下簡稱《物權法》)前和《中華人民共和國物權法》施行后兩種情況。

筆者發(fā)現(xiàn)，在審判實踐中，同案異判的現(xiàn)象較為嚴重，主要表現(xiàn)在有的認為法院的查封不影響當事人對合同的履行，徑行判決賣方于一定期限內(nèi)向買方履行產(chǎn)權轉移手續(xù)的義務;有的則認為司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的，房地產(chǎn)不得轉讓，因買賣合同項下的房產(chǎn)被人民法院查封，無法辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)，故判決駁回買方要求賣方繼續(xù)履行合同、辦理房產(chǎn)轉移過戶手續(xù)義務的訴訟請求，但又區(qū)分是查封在合同簽訂之前還是之后來確定能否支持買方的由賣方雙倍返還定金與否的訴訟請求，也即如法院查封在先，則因買賣合同標的物屬于禁止轉讓物，合同無效，不予支持買方要求賣方承擔違約責任的訴訟請求;如法院查封在后，且法庭辯論終結前法院未解封，則因合同履行存在事實上和法律上的障礙，故判決駁回買方要求賣方繼續(xù)履行合同、辦理房地產(chǎn)證的訴求，但合同有效，可支持買方要求賣方承擔違約責任、雙倍返還定金等的訴訟請求。還有的則先行審查法院的查封是否為有效查封，進而作出相應的裁判。

1、法院查封在前，合同簽訂在后。

法院對無房地產(chǎn)證房產(chǎn)查封，且未到房地產(chǎn)權登記機關辦理查封登記備案手續(xù);或是對有房地產(chǎn)證房產(chǎn)的查封并到房地產(chǎn)權登記機關辦理了查封登記備案手續(xù)的。一般地，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條(注2007年8月30日修正前為第三十七條)的規(guī)定，這種情形下的房地產(chǎn)因是依法不得轉讓的，故買賣雙方所訂立的房屋買賣合同因合同項下標的物為禁止流通物，所簽買賣合同系無效合同，應當按照無效合同的處理原則來確定當事人間的權利義務，即返還財產(chǎn)、賠償損失等，就不能支持繼續(xù)履行合同、辦理產(chǎn)權轉移過戶、支付違約金、雙倍返還定金等訴訟請求。

如果合同簽訂時被告(賣方)故意隱瞞事實欺詐原告，應承擔主要過錯責任，原告(買方)疏于審核房屋權利狀況也應承擔次要責任。除由被告返還已付購房款外，原告因合同無效造成已付款的利息損失等可依法要求被告賠償。

特殊情況下，又可分兩種情形：

(1)法院系在《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》施行后，《中華人民共和國物權法》施行前所查封。買方如已經(jīng)支付全部價款并實際占有查封的房產(chǎn)，只是未辦理過戶登記手續(xù)，如果買方對此又無過錯的，則依照《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，人民法院應當解除對該房產(chǎn)的查封。買方可向?qū)嵤┎榉獾姆ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，在執(zhí)行異議程序結束前案件可中止訴訟，如執(zhí)行異議成立，查封房產(chǎn)法院解除對該房產(chǎn)的查封，則如無其他導致合同無效的情形，則合同有效，支持買方要求賣方繼續(xù)履行合同的訴訟請求。如果執(zhí)行異議不成立，則參照上述一般情形處理。

(2)法院系在《物權法》施行后所查封，則應當按照物權公示原則，《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定與《物權法》第九條的規(guī)定相矛盾的規(guī)則，不再適用，即該段應予廢止。因為《物權法》實施以后，《物權法》第九條明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權變動采登記生效主義，未經(jīng)登記物權不變動，登記是不動產(chǎn)的法定登記方式，其于物權法定原則，占有并不發(fā)生不動產(chǎn)的物權公示效力。如果在《物權法》實施后仍然適用《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定，也容易誘發(fā)道德風險，當事人可以通過倒簽合同逃避執(zhí)行。故在物權法實施后，買方如再依據(jù)《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條后段的規(guī)定主張查封無效，則不予以支持。

2、法院查封在后，合同簽訂在前。又可分以下情況：

(1)如果無其他導致合同無效的情形，則法院的查封并不導致雙方當事人間所簽房屋買賣合同為無效，如在法庭辯論終結前，確不能由相關法院解除查封的，則因房屋產(chǎn)權轉移過戶存在法律障礙(主指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定、建設部《房屋登記辦法》第二十二條第(六)項“房屋被依法查封期間，權利人申請登記的”，房屋登記機構應當不予登記)或事實上的障礙(主指可能存在查封房屋被拍賣、變賣到房屋買賣合同外第三人名下而失去了交易對象)而變?yōu)榭陀^不能，法院依法應當判決合同有效，但不能判決支持原告(買方)繼續(xù)履行合同由賣方辦理房屋所有權轉移登記的義務，可支持原告由被告支付違約金、雙倍返還定金等訴訟請求。

(2)如果法院的查封系在《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》施行后，《物權法》施行前所查封。買方如已經(jīng)支付全部價款并實際占有查封的房產(chǎn)，只是未辦理過戶登記手續(xù)，如果買方對此又無過錯的，則依照《查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，人民法院應當解除對該房產(chǎn)的查封。買方可向?qū)嵤┎榉獾姆ㄔ禾岢鰣?zhí)行異議，在執(zhí)行異議程序結束前案件可中止訴訟，如執(zhí)行異議成立，查封房產(chǎn)法院解除對該房產(chǎn)的查封，則如無其他導致合同無效的情形，則合同有效，支持買方要求賣方繼續(xù)履行合同的訴訟請求。如果執(zhí)行異議不成立，則合同有效，但可參照第1種情形處理。

賣房者反悔該怎么辦

首先，要了解這個房子是夫妻共同財產(chǎn)還是一方的婚前財產(chǎn)，這與房產(chǎn)證上寫誰的名字沒有必然的聯(lián)系。其次，若是共有財產(chǎn)，則一方出售房屋必須得到共有權人的同意，否則是無效的合同。第三，在合同無效的情形下，若是有證據(jù)證明對方承諾自己有獨立處分權，可以要求對方承擔締約過失的責任。第四，物權法規(guī)定的善意第三人必須是已經(jīng)取得了產(chǎn)權證的情形下方可適用。

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