被征收人如何避免“被違建”如何應(yīng)對“以拆違促拆遷”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

據(jù)此，被征收房屋是否違建，有一套嚴格的依法認定步驟，且應(yīng)在房屋征收范圍確定后、房屋征收決定下發(fā)前進行。

而“以拆違促拆遷”，就是將本不屬于違建的房屋主觀認為地認定為違建，進而以極低的補償打發(fā)被征收人。

如何應(yīng)對“以拆違促拆遷”：

(一)確保自己的房屋證件齊全，沒有權(quán)證的，盡快申請。

(二)房屋是否違建，要作出認定，對認定結(jié)果不服，應(yīng)當及時復(fù)議或者訴訟。

(三)對有關(guān)部門作出的責令限期拆除類文件及時進行應(yīng)對，千萬不可超過六個月的起訴期限。

違法建筑物的認定

(1)行為對象的認定，包括建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施。《辭海》中的相關(guān)釋義,?“建筑物”一般指主要供人們進行生產(chǎn)、生活或其他活動水池、堤壩、囤倉等;“設(shè)施”則與設(shè)備同義，指生產(chǎn)或生活上所需要的各種器械用品。因此，從詞義本身來考察，建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)施三者的概念的人工建造物,?比如民用建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等;“構(gòu)筑物”是指人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的人工建造物,?比如水塔、煙囪、應(yīng)當是互不包含，各有所指。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》改變了《城市規(guī)劃法》三個詞語的限定，而列舉為：建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)。《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》則依然將此三項詞語并列使用，因此“設(shè)施”可以作為道路、管線和其他工程建設(shè)的統(tǒng)稱，對這些詞語的區(qū)分也是有法可依的。

(2)行為事實的認定，包括新建、改建和擴建。

A、新建，是指新建造建筑。違法搭建中的新建行為主要可以分兩大類：第一，違反土地管理規(guī)范,?未經(jīng)土地管理部門批準，在違法占地情況下進行的擅自搭建行為。包括,?農(nóng)村中占用耕地、占用自留地等情形。第二，違反規(guī)劃管理規(guī)范，未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準，在沒有一書兩證的情況下進行的擅自搭建行為。包括，違反一書兩證的記載，超標準或者更改設(shè)計方案進行的建設(shè)行為，具體體現(xiàn)為增加建筑物的容積率等。

B、擴建，是指在原有建筑的基礎(chǔ)上進行建設(shè)工程，增加原有建筑的占有空間。通常表現(xiàn)為增加了建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的擴建行為需要注意以下兩點：第一，必須是在原有建筑的基礎(chǔ)上進行建設(shè)工程,?包括在原建筑的上方及側(cè)方，但必須緊緊依附于原建筑。如在原建筑旁邊另行建設(shè)，雖以過廊與原建筑物連接，應(yīng)視為新建，不屬于擴建。第二，必須增加了原建筑的占地面積或者高度，即建筑物或者構(gòu)筑物的占有空間增大，如樓房加層、增加裙房等。如果僅僅通過建筑內(nèi)部改建，增加了原建筑的建筑面積或者實用面積，不屬于擴建,?應(yīng)當是改建。

C、改建，是指將原建筑之一部分拆除，于原建筑范圍內(nèi)改造，不增加建筑的占地面積或者高度。理解違法搭建中的改建行為需要注意以下兩點：第一，改建只改變原建筑的結(jié)構(gòu)，并不對外擴展。如房屋加固、房屋內(nèi)部分層、改變墻柱、墻體和原有結(jié)構(gòu)等行為均屬于改建。第二，改建可能會引起建筑面積或者實用面積的增加，比如封陽臺。但是，由于該行為并沒有在高度和水平方向上擴展原建筑的占用空間，因此，不屬于擴建行為。第三，將原有建筑部分拆后重建，就算超過原有面積，不認定其為擴建，應(yīng)為改建。因此，在上述三種類型上，可以很容易的理解實踐中常見的破墻開店、居改非和群租等都屬于違法建筑。

(3)行為違法性的認定，包括違法行政法律規(guī)范、民事法律規(guī)范、業(yè)主公約等管理規(guī)約。

A、違反行政法律規(guī)范。目前行政法律規(guī)范方面認定違法搭建違法性的依據(jù)很多,?分散在不同的法律、法規(guī)、規(guī)章之中。不同的部門分別從不同角度對違法性進行認定,?所采用的認定標準也各不相同。有的以是否違反禁止性規(guī)定,?作為認定違法性的標準,比如《公路法》、《鐵路法》、《民用航空器法》;?有的以是否違反具體標準,作為認定違法性的標準,比如《城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》;有的以是否經(jīng)過行政管理部門許可,作為認定違法性的標準，比如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《建筑法》、《水法》。?實踐中,有關(guān)行政管理部門也正是依據(jù)各自的法律依據(jù),?不同的界定標準來認定違法搭建的違法性。

B、違反民事法律規(guī)范。民事法律規(guī)范中并沒有直接出現(xiàn)違法搭建這樣的概念,?但是,?根據(jù)《民法通則》中有關(guān)相鄰關(guān)系的條文,可以認為,?只要搭建行為侵犯到相鄰方的合法權(quán)益,?就應(yīng)當認定該行為具有違法性。

C、違反業(yè)主公約等管理規(guī)約。《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條第六項對申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;同時該條第一項規(guī)定了業(yè)主大會的權(quán)力：制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。因此,?小區(qū)業(yè)主為保證小區(qū)外貌的和諧統(tǒng)一、整體物業(yè)的環(huán)境,可以在業(yè)主公約等自治管理規(guī)約中,?共同約定其他禁止搭建的情形根據(jù)《物權(quán)法》第八十三條第一款的規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。可見,從法律上也承認業(yè)主公約對全體業(yè)主的約束力。