賣方違約可以要求繼續(xù)履行合同嗎

案情摘要

張某與何某簽訂《房屋買賣合同》，約定郭某購買何某的一處房屋，后因何某妻子劉某不同意出售該房屋，雙方發(fā)生爭議，張某起訴至法院要求繼續(xù)履行合同。一審法院審理以合同未經(jīng)共有人同意直接認定合同無效，駁回了張某的訴訟請求;二審法院雖認定合同有效，但同樣駁回了張某的訴訟請求。

這是一起比較典型的共同人出售房屋引起糾紛的案件，一、二審法院對合同是否有效做出了完全不同的認定。該案的爭議焦點是合同能否繼續(xù)履行，但繼續(xù)履行的前提是合同是否有效。這也是法院審理合同糾紛案件，必先認定合同是否有效的原因。

1、房屋買賣合同是否有效。張某與何某簽訂的房屋買賣合同是真實的雙方意思表示，合同本身也未違反法律規(guī)定，該合同合法有效。

雖然劉某作為財產(chǎn)共有人，表示不同意出售房屋，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條關(guān)于“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持”的規(guī)定，是否經(jīng)其他共有人同意，并不影響買賣合同的效力。困此，二審法院認為合同有效并無不妥。

2、合同能否繼續(xù)履行。案涉房屋屬于何某與劉某的夫妻共有財產(chǎn)，而劉某明確表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自處分了共同共有財產(chǎn)，又不能使其他共有人同意，導(dǎo)致該合同不能繼續(xù)履行。

3、雖然張某認為在購買房屋時為善意，主張應(yīng)繼續(xù)履行，但缺乏法律依據(jù)。張某如認為己方權(quán)利受損，有權(quán)利另案主張違約賠償。

律師建議：

1、購房者在購買二手房前應(yīng)對房屋的產(chǎn)權(quán)狀況做充分的了解如是否有共有人，是否有抵押、查封等情形;

2、如果房屋是共同財產(chǎn)應(yīng)要求共有人在合同上共同簽名;

3、還有種情形是，房產(chǎn)證上雖只有一個人，但可能是夫妻共同財產(chǎn)，仍要求雙方共同簽名比較妥當(dāng);

4、當(dāng)購房者權(quán)利受損時，要積極要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。