在商品房銷售廣告和宣傳資料認(rèn)定為要約的"具體明確"標(biāo)準(zhǔn)上,既要考察其所使用的言詞,也要加入一般理性人的標(biāo)準(zhǔn),并兼顧公平原則.商品房銷售廣告和宣傳資料中"房屋及其相關(guān)設(shè)施"的范圍,除應(yīng)當(dāng)包括房屋及其與房屋本身所包含的相關(guān)設(shè)施外,還應(yīng)包括房屋的室外環(huán)境及其設(shè)施.出賣人在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾,對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響,應(yīng)視為眾所周知的事實,無需買受人的舉證.出賣人根本不履行在被認(rèn)定為要約的銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾時,買受人有權(quán)單方解除合同并請求懲罰性賠償金.[關(guān)鍵詞】商品房銷售廣告;要約;解除合同;懲罰性賠償[中圖分類號】922.1;922.294[文獻標(biāo)識碼][文章編號】1672—5956(2007)05—0085—04一,問題的提出隨著我國住房制度改革的深化,房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展.但由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善,市場機制也不健全,商品房交易行為很不規(guī)范.特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違反誠實信用原則,制作虛假廣告,利用商品房買賣合同欺詐買受人,嚴(yán)重?fù)p害了買受人的合法權(quán)益.由于商品房買賣合同糾紛逐年增加,而相關(guān)法律規(guī)定多只有原則性規(guī)定,人民法院在處理此類糾紛時遇到了許多具體適用法律的問題.為了及時指導(dǎo)各級人民法院公正處理商品房買賣合同糾紛,依法保護商品房買賣合同當(dāng)事人的合法權(quán)益,規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,最高人民法院于2003年4月28號發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號,以下簡稱《解釋》).其中第三條規(guī)定:"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約.該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任."該條解釋對打擊和遏制房地產(chǎn)企業(yè)在商品房的銷售廣告和宣傳資料中以虛假宣傳欺騙消費者,保護消費者的合法權(quán)益有重要作用,對法院審理該類案件也具有重要的指導(dǎo)意義.《解釋》第三條主要包含兩個方面的內(nèi)容.其一,規(guī)定了商品房的銷售廣告和宣傳資料視為要約的標(biāo)準(zhǔn);其二,規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的違約責(zé)任.但該條解釋中的有關(guān)這兩個方面的規(guī)定尚有不明確之處:(1)對商品房的銷售廣告和宣傳資料中出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾"具體確定"的標(biāo)準(zhǔn)不明確;(2)證明出賣人在銷售廣告和宣傳資料中的"說明和允諾"對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的舉證責(zé)任分配不明確;(3)該條提到的"房屋及相關(guān)設(shè)施"的范圍不明確.另外,房地產(chǎn)企業(yè)在銷售廣告和宣傳資料中做欺詐性的宣傳,允諾時能否對其判處懲罰性賠[收稿日期]2007—03—05[作者簡介]楊秋霞,1965年生,女,河南新鄉(xiāng)人,山東工商學(xué)院副教授,研究方向為民商法,(電子信箱)_@.一85—償金也是值得討論的問題.二,商品房的銷售廣告視為要約的兩個構(gòu)成要件分析(一)商品房的銷售廣告中有關(guān)說明和允諾"具體確定"的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《合同法》第13條,第14條和第15條的規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,采取要約,承諾的方式.要約是希望和他人訂立合同的意思表示;要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示.區(qū)分要約和要約邀請的法律意義在于,要約具有一定的法律效力,一旦生效,對要約人有一定的約束力,要約人不得隨意撤銷或變更要約的內(nèi)容,受要約人取得了承諾的資格.受要約人一旦同意要約,并將同意要約的意思表示通知要約人,承諾生效,當(dāng)事人之間的合同成立.而要約邀請則沒有任何法律意義,對要約人和受要約人都沒有法律約束力.判斷一個意思表示是要約還是要約邀請通常要考慮兩個因素,一是意思表示的內(nèi)容即交易的條件是否具體明確;二是作出該意思表示的人是否表明了一旦相對人接受其提出的交易條件,即受該交易條件約束的意思表示.但在實踐中,區(qū)分一個意思表示是要約還是要約邀請有時候確非易事,所以《合同法》將實踐中常見的并且容易引起爭議的幾種行為明確定性為要約邀請,如寄送的價目表,拍賣公告,招標(biāo)公告,招股說明書等.在商品廣告的定性上,《合同法》作出了彈性規(guī)定,商業(yè)廣告一般為要約邀請,但"商業(yè)公告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約".根據(jù)《解釋》第3條規(guī)定,將商品房銷售廣告和宣傳資料認(rèn)定為要約的要件之一是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾"具體確定".那么,如何界定"具體"和"確定"?我們首先必須承認(rèn),由于語言本身的原因,人們所有的表達方式都是有缺陷和不充分的.含糊,不明確和不確定只是一個程度問題,對此沒有一個絕對的比較標(biāo)準(zhǔn).在實踐中如果不把"具體確定"的標(biāo)準(zhǔn)同常識相結(jié)合并依據(jù)大量的經(jīng)驗來加以適用,就有可能導(dǎo)致不公正.關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳資料的定性也是如此.筆者認(rèn)為,在認(rèn)定商品房銷售廣告和宣傳資料中關(guān)于出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾是否"具體""確定"時,應(yīng)該從兩個角度考察.其一,從實際所運用的文字語句考察,即如果開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對一86一商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施描述詳細(xì),有數(shù)據(jù)說明或在小區(qū)平面圖上標(biāo)示具體,明確并附有詳細(xì)數(shù)據(jù),這樣的說明和允諾應(yīng)視為"明確具體".其二,從一般理性人(一般大眾)的理解角度考察,不能拘泥于詞句.如在某一精裝修房的銷售廣告里有諸如德國原裝進口的櫥具,樂家衛(wèi)生潔具,恒溫游泳池,2500平方米豪華會所等承諾,這里面,盡管有些承諾是模糊的,不確定的,如櫥具,潔具的用料,質(zhì)量,價格,游泳池的面積,豪華的標(biāo)準(zhǔn)等.但一般大眾依然會認(rèn)為該銷售廣告中的承諾是明確具體的:櫥具是德國原裝的,潔具的商標(biāo)是樂家牌的,有游泳池并且水是恒溫的