裁判要點

1.在當(dāng)事人對案涉房屋不享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情形下，對于金錢債權(quán)的執(zhí)行，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第28條、第29條作為對買受人在何種情形下能夠排除人民法院強制執(zhí)行而作出的規(guī)定，均可作為判斷買受人是否享有排除強制執(zhí)行民事權(quán)益的依據(jù)。并非只能適用第29條而不能適用第28條之規(guī)定進行審理。

2.房屋認(rèn)購書具備房屋位置、房號、面積、單價等主要內(nèi)容，房屋買受人亦支付了全部購房款，該房屋認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

3.商品房預(yù)售行政許可制度設(shè)立的初衷是防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害及保護消費者利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雖然開發(fā)商因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預(yù)售許可證，但根據(jù)原審法院查明事實，案涉房屋所在小區(qū)系棚戶區(qū)改造項目，黑龍江省人民政府對該類小區(qū)不動產(chǎn)權(quán)證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則?，F(xiàn)案涉房屋所在小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問題建審意見會簽程序，買受人作為消費者購房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動產(chǎn)登記中心亦于本案一審起訴前受理了買受人辦理商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請。因此，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動產(chǎn)權(quán)證照的實質(zhì)條件，使案涉房屋買賣合同的效力得以補正。

4.物業(yè)公司作為案涉房屋所在小區(qū)的外聘物業(yè)單位，在履行物業(yè)管理職責(zé)過程中掌握業(yè)主有關(guān)信息符合常理，其出具證明系對所知曉的業(yè)主辦理入戶等客觀情況的描述，與是否由開發(fā)商委托無直接關(guān)聯(lián)。因此，開發(fā)商關(guān)于物業(yè)公司非其聘請致使相關(guān)證據(jù)不具有證明力的主張不能成立。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）最高法民申7172號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：李江，基本信息略。

委托訴訟代理人：略。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：程棟，基本信息略。

委托訴訟代理人：略。

一審第三人：黑龍江辰坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地略。

法定代表人：張啟坤，該公司總經(jīng)理。

再審申請人李江因與被申請人程棟及一審第三人黑龍江辰坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱辰坤公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級人民法院（2021）黑民終348號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

李江申請再審稱，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項之規(guī)定向本院申請再審。主要事實和理由：（一）原審法院認(rèn)定事實不清。1.辰坤公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，程棟與辰坤公司簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)依法歸于無效?；诜蓛?yōu)先性原則，《哈爾濱市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快推進歷史遺留建設(shè)項目不動產(chǎn)權(quán)證辦理工作方案的通知》等文件效力不能優(yōu)先于司法解釋，案涉房屋雖具備辦理不動產(chǎn)權(quán)證條件，但不能阻止李江對案涉土地的查封。2.程棟僅提交其與辰坤公司的《商品房買賣合同》，未提交其與劉勇的房屋買賣協(xié)議等二人之間有關(guān)聯(lián)的證據(jù)，不能認(rèn)定程棟為善意買受人及其繼受了劉勇的權(quán)利義務(wù)。3.辰坤公司已于2015年4月15日登報聲明公章丟失，故辰坤公司雖于2015年9月25日與哈爾濱翠悅物業(yè)管理有限公司（以下簡稱翠悅物業(yè)公司）簽訂《前期物業(yè)管理合同》，但翠悅物業(yè)公司并非由辰坤公司聘請，翠悅物業(yè)公司出具的《文化帝景進戶繳費清單》《文化帝景入戶單》不能證明程棟實際占有案涉房屋。（二）原審法院適用法律錯誤。案涉房屋登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，故應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》）第二十九條之規(guī)定。

程棟提交書面答辯意見稱，原審認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，請求依法駁回再審申請。主要理由：（一）原審判決認(rèn)定事實清楚。1.文化帝景小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問題建審意見會簽程序，具備辦理不動產(chǎn)權(quán)證條件，哈爾濱市不動產(chǎn)登記中心也于一審起訴前受理了程棟辦理商品房買賣轉(zhuǎn)移登記申請，故預(yù)售許可證不是程棟辦理所有權(quán)登記的阻卻事由。2.劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂《文化帝景認(rèn)購書》，交納全部房款并占有案涉房屋，未辦理過戶登記非劉勇自身原因，故劉勇享有的權(quán)利能夠排除執(zhí)行。在案涉房屋轉(zhuǎn)讓給程棟后，程棟也于人民法院查封前與辰坤公司簽訂《商品房買賣合同》，程棟基于繼受初始買受人劉勇的權(quán)利也能排除執(zhí)行。3.證照及印鑒一直保管在王菲處，辰坤公司登報聲明公章丟失是虛假表述，翠悅物業(yè)公司是辰坤公司委托的前期物業(yè)公司，其提供的《文化帝景進戶繳費清單》等證據(jù)可證明程棟實際占有案涉房屋，且文化帝景小區(qū)所有居民在訴訟程序中也能相互證明。（二）《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條是普適性條款，對所有類型的被執(zhí)行人和不動產(chǎn)均可適用，故原審判決適用法律正確。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案為申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，李江申請再審的理由不能成立，具體理由評述如下：

關(guān)于原審法院適用法律是否錯誤的問題。李江主張本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條之規(guī)定進行審理，原審判決適用第二十八條屬適用法律錯誤。在本案李江對案涉房屋不享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情形下，對于金錢債權(quán)的執(zhí)行，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條、第二十九條作為對買受人在何種情形下能夠排除人民法院強制執(zhí)行而作出的規(guī)定，均可作為判斷買受人是否享有排除強制執(zhí)行民事權(quán)益的依據(jù)。并且，李江依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條向一審法院提起本案訴訟，原審法院據(jù)此認(rèn)定本案符合該規(guī)定相關(guān)情形并作出判決并無不當(dāng)。因此，對李江關(guān)于原審判決適用法律錯誤的主張，本院不予支持。

關(guān)于程棟是否對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益問題。李江以《商品房買賣合同》因辰坤公司未取得商品房預(yù)售許可證而無效、翠悅物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明程棟在查封前占有案涉房屋為由，主張程棟不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，對于程棟是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂了《文化帝景認(rèn)購書》，該認(rèn)購書具備案涉房屋位置、房號、面積、單價等主要內(nèi)容，劉勇亦向辰坤公司支付了全部購房款，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，故《文化帝景認(rèn)購書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。后劉勇將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給程棟，程棟支付了全部購房款，即承繼了劉勇與辰坤公司之間以案涉房屋物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)合同的權(quán)利義務(wù)，并與辰坤公司簽訂了《商品房買賣合同》予以確認(rèn)。對于合同效力問題，商品房預(yù)售行政許可制度設(shè)立的初衷是防止國家在國有土地上的利益受到非法侵害及保護消費者利益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雖然辰坤公司因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預(yù)售許可證，但根據(jù)原審法院查明事實，案涉房屋所在小區(qū)系棚戶區(qū)改造項目，黑龍江省人民政府對該類小區(qū)不動產(chǎn)權(quán)證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則?，F(xiàn)案涉房屋所在小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問題建審意見會簽程序，程棟作為消費者購房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動產(chǎn)登記中心亦于本案一審起訴前受理了程棟辦理商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請。因此，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動產(chǎn)權(quán)證照的實質(zhì)條件，使案涉房屋買賣合同的效力得以補正。

其次，對于李江主張翠悅物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明程棟在人民法院查封前實際占有案涉房屋的問題。王菲、孟祥軍因與辰坤公司之間的包銷協(xié)議關(guān)系取得公司所有證照及印鑒，以辰坤公司名義與翠悅物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》并加蓋辰坤公司公章及法定代表人名章。即使辰坤公司在簽訂《前期物業(yè)管理合同》前意圖解除包銷協(xié)議及已登報聲明公章丟失作廢，但現(xiàn)有證據(jù)并不能證明翠悅物業(yè)公司對此知情，翠悅物業(yè)公司有正當(dāng)理由相信王菲、孟祥軍有權(quán)與其簽訂合同，故《前期物業(yè)管理合同》因王菲、孟祥軍的表見代理行為而應(yīng)為有效。并且，翠悅物業(yè)公司作為案涉房屋所在小區(qū)的外聘物業(yè)單位，在履行物業(yè)管理職責(zé)過程中掌握業(yè)主有關(guān)信息符合常理，其出具證明系對所知曉的業(yè)主辦理入戶等客觀情況的描述，與是否由辰坤公司委托亦無直接關(guān)聯(lián)。因此，辰坤公司關(guān)于翠悅物業(yè)公司非其聘請致使相關(guān)證據(jù)不具有證明力的主張不能成立。對李江關(guān)于程棟未在人民法院查封前簽訂合法有效書面買賣合同及未占有案涉房屋的主張，本院不予支持。

綜上，李江的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回李江的再審申請。

轉(zhuǎn)自：律騎士