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買房尾款遲付半月,合同能否繼續履行?

2023-06-06 15:03發布

買房尾款遲付半月,合同能否繼續履行?

房產買賣合同簽訂后,買方依約向賣方支付了部分錢款,尾款未能在約定的時間支付,但買方在之后的半月之內湊夠了尾款,具備繼續履約的條件,這種情況下合同可否解除呢?

近日,福建省廈門市中級人民法院對該案作出二審判決:撤銷一審判決,買方阿勤先向賣方阿聯夫妻支付剩余購房款,阿聯夫妻再將訟爭房屋交付給阿勤并協助其辦理過戶手續。

案情

2015年7月21日,阿勤與阿聯簽訂一份房地產買賣合同,購買登記在阿聯名下總價410萬元的一套房產,付款方式為簽約時支付定金10萬元,同年7月31日前向阿聯支付購房款90萬元,同年9月10日前支付購房款150萬元,余額辦理銀行按揭。

簽約后,阿勤依約向阿聯支付了前兩期購房款100萬元,但未支付第三期購房款150萬元。開發商于2015年9月18日向阿聯交房,該房屋現已辦理出一手產權證書。阿勤在2015年9月25日當日賬戶上的余額為150.7萬元。阿勤夫妻關系名下沒有房產,不屬于限購對象。

因雙方在履行過程中發生爭議,阿勤訴至福建省廈門市湖里區人民法院,請求判令繼續履行合同,交付涉案房產并協助其辦理權屬轉移登記和按揭貸款手續,支付違約金。阿聯亦提出反訴,請求解除房產買賣合同,沒收購房定金10萬元,退還已收的購房款90萬元。

判決

湖里法院一審認為,阿聯口頭同意阿勤將支付第三期購房款150萬元的時間由2015年9月10日變更為2015年9月25日。雖然阿聯提出了新要約,要求加價,但阿勤未作出承諾,之后阿聯已表示不再愿意履行合同,阿勤在2015年9月25日未支付購房款并不構成違約。涉案房屋系阿聯在夫妻關系存續期間取得的財產,阿聯的妻子楊某明確不承認涉案合同的效力,阿聯出賣房屋的行為屬于無權處分行為。法院判決解除雙方合同,阿聯向阿勤返還購房款90萬元,駁回雙方的其他訴訟請求。

一審后,阿勤不服,提出上訴。

  

  廈門中院經審理認為,本案爭議焦點在于阿勤與阿聯所簽合同能否繼續履行。合同約定阿勤于2015年9月10日前支付購房款150萬元,阿勤因資金周轉原因,口頭與阿聯協商將支付該筆購房款的時間延至2015年9月25日。綜合案情及雙方的陳述主張,可以認定雙方協商延期付款,而阿聯要求加價20萬元,雙方未達成一致。根據銀行憑證可以證明阿勤在2015年9月25日已備齊了該筆購房款,但阿聯拒絕受領。阿勤未依約付款,構成違約,但并未達到致使阿聯不能實現合同訂立目的的程度,不構成根本違約。

  關于阿聯配偶是否知道或者應當知道售房事宜,法院認為,合同約定若發生房產糾紛或債務債權等概由阿聯負責,阿聯保證已征得所有產權共有人的同意才出售。本案經一審法院追加阿聯妻子作為共同被告后,阿聯才主張其妻不同意賣房,阿聯夫妻沒有證據證明其此前有向法院或阿勤提出不同意售房事宜。結合阿聯對收到阿勤支付的100萬元購房款去向的說明等,足以認定其妻知道或者應當知道訟爭房屋出售事宜。

據此,廈門中院作出上述判決。

連線法官

合同解除要兼顧嚴守原則和鼓勵交易原則

本案承辦法官解析,合同解除是受到合同嚴守原則和鼓勵交易原則限制實質約束的。一方違約時,如果符合法律規定的條件,另一方有權解除合同,然而,并不意味著一旦違約就必然解約,在有些情況下,如果非違約方在對方違約后愿意接受合同的履行或合同能夠繼續履行且對非違約方并無不利,則一旦違約即宣告合同解除,既不利于保護非違約方的利益,也不能體現合同法鼓勵交易的目的。所以,對違約發生后的解除權,就應在法律上予以限制,合同法規定只有在一方根本違約時才能宣告解除合同。限制合同因違約而解除,有利于鼓勵交易,并避免財產損失和浪費。本案中,阿勤已提供證據證明其具有履行能力且表示愿意按合同約定支付全部購房尾款,從鼓勵交易、促進合同履行、維護交易穩定安全考慮,法院判決房產買賣合同應當繼續履行合情合理亦合法。

來源:人民法院報


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