房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場(chǎng)的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場(chǎng)規(guī)則擬定符合企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。

一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：私募融資(PrivatePlacement)，是相對(duì)于股票公募(PublicOffering)的公開(kāi)發(fā)行而言，即指通過(guò)非正規(guī)金融市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者。

本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國(guó)實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易中間找到符合國(guó)情的一種含義，更多地要表明在中國(guó)的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場(chǎng)和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時(shí)基本表現(xiàn)形式為財(cái)務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。

由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源大大減少，即，樓市定金、銷售預(yù)收款、個(gè)人住房貸款等三個(gè)主要資金來(lái)源渠道的流量大幅度下降。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒(méi)有政策和趨勢(shì)證明已經(jīng)得到緩解。

這種局面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率(IRR)大大降低;工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不前，價(jià)格維持在現(xiàn)有水平，價(jià)格策略難以奏效，新開(kāi)樓盤定價(jià)猶疑不定;房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來(lái)源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目進(jìn)程，也直接關(guān)系到訪地產(chǎn)市場(chǎng)本身的前景和新政施行成效。而作為一個(gè)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長(zhǎng)時(shí)間里，融資需求會(huì)非常活躍并且將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)性的前提。

就國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來(lái)說(shuō)，主要表現(xiàn)為如下的幾種或多種方式或特征。

一、股權(quán)融資，包括兩種形式

1、一類是投資性的股權(quán)融資——注冊(cè)資本和固有資本

通常指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立或項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)時(shí)，特定股東投入的資金類型，包括

國(guó)有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等;根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項(xiàng)投資總額的35%，同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。該部分資金的準(zhǔn)確和及時(shí)、全部到位對(duì)于后期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的融資時(shí)，針對(duì)企業(yè)的實(shí)力和信譽(yù)以及項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成非常有利的條件和評(píng)估結(jié)論。