一、為何會出現業主抱團斷供的現象？

（一）商品房預售條件

我國期房項目的開發實施預售管理制度，按照《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售應符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。

3、按預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

符合上述條件，即可進行預售，而此時房屋仍在建設過程中。

（二）預售流程

在房屋預售環節，購房者須分別與開發商和貸款銀行簽訂《商品房預售合同》和《樓宇按揭貸款合同》，由購房人向開發商支付首付款，并辦理商品房抵押預告登記，銀行將應發放給購房人的貸款直接支付給開發商，開發商收取到的預售資金需存入銀行專門的監管賬戶，并由監管機構負責對資金的撥付及使用進行監管，確保資金必須用于相關工程建設，直至工程竣工交付。

（三）預售資金監管

設立預售資金監管制度的目的在于保障房地產開發的有序進行,防止項目爛尾,專款專用可以防止開發商將資金挪作他用,從而保證本項目的開發進度和交房時間。根據《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。人民銀行、銀保監會和住房和城鄉建設部聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》對預收款必須存入監管賬戶、監管款項必須?？顚Ｓ茫凑帐┕みM度進行撥付等事項作出了相關指導性規定，各地住建部門亦明確規定了具體監管要求。

如果各方能嚴格執行現有的預售資金監管政策，除非項目后期做出重大調整，否則基本不會出現項目爛尾的情況。但實踐中，由于監管不嚴、行業潛規則等現象的存在，銀行違規向并未達到封頂條件的住房購買者發放貸款的情況屢見不鮮，開發商將從業主和其貸款銀行處取得的資金挪作他用的情況更比比皆是。對于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點，一是銀行違規放貸，二是監管缺位導致預售資金被違規挪用。

二、商品房抵押貸款過程中涉及的法律關系及各方權利義務

業主以貸款方式購買商品房的過程中，通常涉及兩份書面合同，即在業主和開發商間成立商品房買賣合同，在業主（借款人）、銀行（貸款人）和開發商（保證人）之間成立房屋抵押貸款合同。該兩份合同通常涉及的法律關系及相關權利義務有：

1、房屋買賣法律關系：開發商將房屋出賣給業主并轉移所有權，業主須向開發商支付購房款。

2、借貸法律關系：銀行向業主出借購房款，業主負有分期向銀行歸還借款本金及利息的義務。

3、房屋抵押擔保法律關系：業主以所購買房屋為銀行債權提供擔保，若不能按期歸還借款，銀行有權就該房產行使抵押權。

4、保證擔保法律關系：開發商作為保證人，為業主購房貸款向銀行承擔階段性保證擔保，若業主不能按期歸還借款，開發商須就業主欠付款項向銀行承擔連帶清償責任。

5、委托付款法律關系：業主委托銀行將所借款項支付開發商，銀行須履行監管義務并按照施工進度分期撥付資金。

三、業主斷供可能產生的法律風險

（一）違約責任

業主作為借款人，負有清償按揭貸款合同項下貸款的義務，銀行有權基于貸款合同的約定及其已經提供貸款的事實，要求業主歸還貸款合同項下全部銀行貸款。業主單方停貸，將可能承擔全部貸款一次性提前到期并支付利息、罰息、復利及違約金等相關違約責任。

（二）征信影響

如果業主們僅以公告的方式單方面發出停貸通知，銀行仍可以催促業主在合理期限內履行繳納按揭貸款的義務。若業主仍然不履行，銀行將在起訴并取得法院生效判決后向法院申請強制執行，屆時業主將有可能被納入失信黑名單，嚴重影響個人征信。

因此業主單方自行停貸將存在極大法律風險，建議不要貿然停貸，而應該搜集銀行違規放貸的證據，以銀行違約請求人民法院解除貸款合同。

四、維權方式

依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款之規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

1、在商品房按揭貸款商業模式下，應充分考慮商品房買賣合同與商品房擔保貸款合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成出賣人、購房人（借款人）、貸款人三方權利義務的失衡。

2、商品房買賣合同被解除，商品房擔保貸款合同亦被解除的，由商品房出賣人將收取的購房貸款本息返還貸款人，購房人（借款人）不承擔返還義務。

3、商品房擔保貸款合同中關于合同解除后由購房人（借款人）返還剩余貸款的格式條款，不合理地加重了購房人（借款人）責任，對購房人（借款人）不具有拘束力。

可見，面對商品房爛尾，業主可以開發商違約為由起訴解除與開發商簽訂的商品房買賣合同，并要求開發商承擔違約責任，同時以合同目的不能實現為由解除與銀行間的房屋抵押貸款合同，屆時開發商須向業主返還已經支付的購房款，并向銀行清償貸款本息。