來源：最高人民法院民事審判第一庭 編著《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一）理解與適用》，人民法院出版社2021-06出版

但由于購買的承租房屋為實行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價格的計算，都受國家房改政策的調整。按照《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現已住用的公有住房的，售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣;每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65（男職工35年、女職工30 年）計算，離退休職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退休年齡計算。此外，還要綜合考慮職工的職務、家庭人口等多種因素。可見，按房改政策出售的房屋是上述福利政策的延續，公有住房的出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。因此，不能簡單地認為承租的公有房屋是以個人財產購買的，即是個人財產。

作者：最高人民法院民事審判第一庭

來源：《婚姻家庭案件審判指導》法律出版社出版

分割房改房的前提是確認訴爭房屋屬于夫妻共同財產，否則不存在分割之必要。以下僅在夫妻法定共同財產制下探討如何甄別幾類爭議較大的房改房權屬：

1.填報購房申請表、交納購房定金與簽訂購房合同、補齊購房款時間不同步時如何認定房改房權屬

此類涉房糾紛的產生，系因房改時間長、環節多，以致跨越當事人婚前、婚后、離婚造成。因此，不能機械適用“婚姻關系存續期間取得的財產一般是夫妻共同財產”、“頒發房產證后才取得房屋產權”等通常的原則認定房改房的權屬。房改房是國家給購房人的一種福利，即只有具備購房人資格者才能以遠低于市場價的成本價或標準價購買住房。判斷是否具有這一資格的關鍵證據就是購房申請表的填報內容，應作為認定房改房權屬的關鍵事實。因此，如果僅使用單方工齡折扣、職級等因素購買房改房，并未占用配偶一方的房改福利，則不能因交納購房款或取得產權的時間發生于婚內就一律認定訴爭房改房為夫妻共同財產，而應根據房屋來源認定為個人財產。同理可以解決配偶一方非城鎮居民，無權參加房改，另一方個人參加房改或者一方婚前個人參加房改的，所購住房能否認定為夫妻共同財產的問題。答案無疑是否定的。當然，如所交購房款來源于夫妻共同財產，對該款應加以分割，不受房改房歸一方所有的影響；既不應僅按照婚后夫妻交納房款數額的一半給予另一方補償，還應考慮該方的共同交款行為對房產升值所作出的貢獻，從而給予其公平合理的補償。因為房改房的購買價格是一種政策優惠價格，未完全體現其商品價值，所以在分割時應以市場價作為補償標準，而不宜以當初的購房款為依據。

2.“名實不符”的房改房如何認定權屬

配偶一方于婚前由所在單位分給房屋，婚后參加房改，使用夫妻雙方的工齡折扣等優惠并以夫妻共同財產出資購買后取得完全所有權的房改房，因房屋權屬證書往往由單位直接辦理在本單位職工名下，故實踐中對此房的權屬認識不一。我們認為，根據《婚姻法》的基本原理，這一類的房屋實際上還是使用夫妻共同財產購置的，理應認定為夫妻共同財產?！痘橐龇ń忉專ǘ返谑艞l也采納此種觀點，該條規定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產?！备鶕ㄔO部的有關規定，職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，經登記核實后，發給房屋權屬證書。由于房改售房以及房屋權屬登記的特殊性，在出售房改房時，不辦理共有產權，房屋權屬證書只辦理在一人名下。但在審理涉及房改房的案件時，并不能僅僅根據房屋權屬證書上的具名就簡單地認定為個人財產，而應當根據《婚姻法》、《民法通則》、最高人民法院有關司法解釋以及房改政策綜合作出認定，即這類房改房雖然存在名實不相符的情況，但還要根據實際的出資情況來認定財產屬性，不能僅以房屋權屬證書為準，否則將侵害配偶一方的合法利益。根據《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》第十八條之規定，以成本價或標準價購房的，每個家庭只能享受一次。享受住房福利待遇的對象應是夫妻雙方，因為此類房屋是國家作為一種住房補貼一次性賣給夫妻雙方的，與夫妻雙方職務、級別、工作年限等相掛鉤，往往購買價格遠遠低于房屋的市場價值，而不僅是售房單位的職工一方的個人福利。因此，除非主張該房為個人財產的一方舉證證明該房為其婚前個人財產、以個人財產購買或夫妻雙方約定屬于其個人所有，否則這種房改房應屬于夫妻雙方共有，夫妻雙方對其有平等的處理權。

3.在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房如何認定權屬

《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產的函的復函》（〔2000〕法民字第4號）認為，夫妻一方死亡后，如果遺產已經繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買住房時所享受的已死亡配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益。夫妻一方死亡后，如果遺產沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產。如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。但在司法實踐中，有些難以查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得；有些不但無須交納購房款，甚至還存在購房款“倒掛”的情況，如果將訴爭房改房認定為健在一方的個人財產，被繼承人的其他法定繼承人難以接受這樣的判決結果，容易引起申訴和信訪。

我們認為，關于購房款的來源，主要通過舉證責任的分配來查明。根據最高人民法院印發的《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第7條之規定（前文已引用），應首先將舉證責任分配給健在一方，由其舉證證明使用個人所得交納房款，若健在一方提供的購房款單據僅載明健在一方的姓名，該證據可以初步證明其主張；若對方當事人主張是使用健在一方與去世配偶的共同積蓄交納購房款，應提供相應的證據予以證明，舉證責任發生轉移，否則應承擔舉證不能的法律后果。

關于健在一方僅使用其與去世配偶的工齡優惠就能參加房改，無須交納購房款，甚至還存在購房款“倒掛”的情況，要結合案情公平認定訴爭房改房的性質，通常以認定該房改房為夫妻共同財產為宜。

來源：《民事審判指導與參考》

趙A、趙B訴趙C遺囑繼承糾紛案

一、案情簡介

許某與趙某系夫妻關系，雙方婚后育有三子，即趙A、趙B、趙C。許某于2004年6月死亡，2004年12月趙某出資4萬余元購買其與許某婚姻關系存續期間承租（1987年）的單位“房改房”，2008年4月取得房屋所有權證。2008年10月，趙某至北京市某公證處立下遺囑，內容為：上述房屋產權由兒子趙A和趙B共同繼承，由趙A繼承上述房屋70%的產權份額，趙B繼承30%的產權份額。

趙某死亡后，兄弟三人因繼承房產問題發生糾紛。趙A、趙B起訴至一審法院，要求對父親公證遺囑中所涉及的上述房屋享有繼承權，其中趙A享有70%，趙B享有30%。趙C辯稱，趙某遺留的訴爭房屋原系趙某和許某共同居住，并且是用雙方共同存款購買，所以對于公證遺囑中涉及許某的部分應當認定為無效。

二、法院裁判情況

一審法院認為，本案爭議焦點在于訴爭房屋是否為被繼承人趙某的個人財產。綜合本案證據，訴爭房屋系用趙某與許某的夫妻共同財產購買，雖然登記在趙某名下，但其中部分權益屬于許某。對于趙某所立遺囑處分許某權益的部分，應當認定為無效，該部分應按照法定繼承予以處理。

一審判決后趙A、趙B不服提起上訴。二審法院認為，公有住房的承租、房改制度具有極強的福利屬性，與合同法中的租賃及商品房買賣具有明顯的區別。公房承租制度是我國在一定的歷史條件下及特定的發展階段中的福利制度，其福利屬性表現為由夫妻一方承租，只繳納少許的費用即可長期居住、使用，在后續的房改政策中可以成本價購買并通過折算工齡獲得優惠。作為原承租人的父母去世后，其子女一般均可以繼續承租并參加房改。本案中，趙某與許某自1987年開始承租訴爭房屋，雖以趙某名義承租，但該項福利應屬趙某與許某共同取得、共同享有。本案訴爭房屋雖系趙某在許某去世后購買，但該房的權屬取得畢竟不同于商品房的購買，系對原有福利的形態轉化，不能簡單地理解為由趙某單獨所有，而應認定含有許某的部分權益。

綜上判決：駁回上訴，維持原判。

趙A、趙B不服申請再審，再審法院認為：趙某與許某自1987年承租涉案房屋，雖以趙某名義承租，但該項福利應屬趙某和許某共同取得和享有。涉案房屋雖系趙某在許某去世后所購買，但該房屋的權屬取得畢竟不同于商品房的購買。因此，許某許某對涉案房屋應享有部分權益。原審法院依據查明的事實，對涉案房屋的分割處理并無不當，遂駁回趙A、趙B的再審申請。