概要：網(wǎng)簽是房屋交易的生效條件嗎?及時(shí)網(wǎng)簽在房屋交易有多重要?不及時(shí)網(wǎng)簽有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

　　不論是二手房買賣，還是商品房買賣，對(duì)買家來(lái)講簽約后盡快辦理網(wǎng)簽是非常重要的一種履約保證，可以減少交易風(fēng)險(xiǎn)。為什么這么說(shuō)呢?不及時(shí)網(wǎng)簽又可能發(fā)生什么問(wèn)題呢?

一、什么是網(wǎng)簽?

　　簡(jiǎn)單說(shuō)，按現(xiàn)行規(guī)定，在簽訂房屋買賣合同后、房屋過(guò)戶前，必須先在房管部門的交易系統(tǒng)中進(jìn)行網(wǎng)上簽約，沒(méi)進(jìn)行網(wǎng)簽訂是不能辦理過(guò)戶手續(xù)的。進(jìn)行網(wǎng)簽實(shí)際上是房產(chǎn)交易在房管部門進(jìn)行網(wǎng)上備案的一個(gè)過(guò)程。

　　網(wǎng)簽使房地產(chǎn)交易更加透明化，網(wǎng)簽后買賣雙方都可以在網(wǎng)上的交易系統(tǒng)中查詢到自己的交易情況，第三方也可以了解該房是否正在交易、出售。

二、沒(méi)進(jìn)行網(wǎng)簽房屋買賣合同就不生效，可以隨意解除，是這樣嗎?

　　在網(wǎng)簽之前，各方肯定已經(jīng)簽訂了紙質(zhì)的房屋買賣合同，有人認(rèn)為各方自行簽訂的紙質(zhì)合同沒(méi)經(jīng)過(guò)房管部門網(wǎng)簽備案，就還不生效，這時(shí)可以隨時(shí)毀約。

　　這個(gè)說(shuō)法顯然是不對(duì)的!如果沒(méi)有特殊約定，房屋買賣合同自各方簽字、蓋章后就已經(jīng)生效了。

　　在房屋買賣合同生效后的網(wǎng)簽手續(xù)，只是房管部門的行政備案手續(xù)，是一種行政管理手段，并非民事法律行為的生效條件。

　　網(wǎng)簽既然不影響合同效力，為什么楊律師還要說(shuō)網(wǎng)簽非常重要，提醒買方要盡快網(wǎng)簽?zāi)?

三、事實(shí)證明，相當(dāng)多的賣家毀約事件發(fā)生在網(wǎng)簽之前!

　　買房子誰(shuí)都不希望發(fā)生麻煩和風(fēng)險(xiǎn)，那么網(wǎng)簽的重要性就體現(xiàn)出來(lái)了。

　　前面說(shuō)了，網(wǎng)簽是過(guò)戶的前置手續(xù)，換句話說(shuō)，網(wǎng)簽實(shí)際上是房管部門對(duì)交易進(jìn)行初步審查的過(guò)程，辦理了網(wǎng)簽，通常就說(shuō)明房產(chǎn)情況及交易雙方情況基本上沒(méi)有問(wèn)題。

　　比如購(gòu)買商品房，如果開(kāi)發(fā)商不能給購(gòu)房者辦理網(wǎng)簽，就說(shuō)明該項(xiàng)目很可能手續(xù)不全，甚至沒(méi)有合法手續(xù)。就二手房買賣來(lái)講，也有同樣的功效，有些二手房上市是受到限制的，能辦理網(wǎng)簽顯然就不存在這樣的限制了。

　　更為重要的是，辦理網(wǎng)簽，能有效限制一房二賣，大大減少賣方毀約的可能。

　　當(dāng)遇到房?jī)r(jià)上漲時(shí)，賣方毀約的目的無(wú)非是想漲價(jià)，最具威脅的手段就是“你不同意漲價(jià)我就賣給別人!”

　　如果雙方還沒(méi)進(jìn)行網(wǎng)簽的話，賣方確實(shí)可能做得到把房子賣給其他人，甚至先于原來(lái)的買方辦好過(guò)戶手續(xù)。這時(shí)買家再想要房就難了，只能追究違約責(zé)任。

　　但如果進(jìn)行了網(wǎng)簽就不一樣了，因?yàn)檗k理網(wǎng)簽之后，沒(méi)經(jīng)過(guò)買賣雙方同意或者法院的判決，網(wǎng)簽是不能解除的。房子在辦理一次網(wǎng)簽后沒(méi)有解除之前，是不能進(jìn)行第二次網(wǎng)簽的，也就是說(shuō)，賣家在網(wǎng)簽后，即使想毀約，也不能隨意把房子過(guò)戶給第二個(gè)買家。

　　賣家想毀約是為了漲價(jià)，但是網(wǎng)簽后又不能漲價(jià)賣給第三方變現(xiàn)，漲價(jià)的目的只能寄希望于原來(lái)的買家同意，沒(méi)有第三方來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，顯然對(duì)買家的威脅就小得多了。

　　以楊文戰(zhàn)律師的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)生賣家想漲價(jià)而提出毀約的房屋買賣糾紛，絕大部分都是在沒(méi)有網(wǎng)簽之前，網(wǎng)簽后即使賣家因房?jī)r(jià)上漲有些后悔，但只要買家堅(jiān)持，通常賣家雖然心理別扭，不是特別配合，但基本上也能完成交易。

　　即使賣家網(wǎng)簽后，有不配合貸款、不配合過(guò)戶、不配合交房等違約行為，買家也可以從容應(yīng)對(duì)，協(xié)商不成，可以到法院起訴，要求繼續(xù)履行合同、過(guò)戶，不用擔(dān)心這段期間房子被再賣給其他人。

　　所以說(shuō)網(wǎng)簽就象保護(hù)購(gòu)房者的“金鐘罩”。當(dāng)然，“金鐘罩”也有破解的方法，那楊律師就不好分析了。但不管怎么說(shuō)，賣家想破掉這個(gè)“金鐘罩”，無(wú)論是成本、難度、風(fēng)險(xiǎn)都是很大的。

四、限購(gòu)、限貸政策也都是以網(wǎng)簽時(shí)間為實(shí)施節(jié)點(diǎn)的。

　　拋開(kāi)交易一方毀約的因素，近些年購(gòu)房資格和貸款政策的變化，也是影響房屋買賣交易正常進(jìn)行重要因素。

　　在購(gòu)房資格政策、貸款政策多變的背景下，網(wǎng)簽時(shí)間也是一個(gè)非常重要的節(jié)點(diǎn)，新政策新標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施時(shí)間，都是以網(wǎng)簽時(shí)間為節(jié)點(diǎn)的。政策出臺(tái)前已網(wǎng)簽的交易不受影響，反之即使很早就簽約，但網(wǎng)簽時(shí)間晚，也要受新政的影響。

　　有人購(gòu)房時(shí)因?yàn)榉慨a(chǎn)暫時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證，或者暫時(shí)不符合“滿五唯一”之類的減免稅條件，簽約后要等房產(chǎn)符合條件再進(jìn)一步交易、網(wǎng)簽。這時(shí)間短則數(shù)月，長(zhǎng)則數(shù)年。那這期間就極容易因各種原因產(chǎn)生糾紛了。

　　所以，楊律師建議無(wú)論是買家還是賣家，如果房子暫時(shí)不符合網(wǎng)簽條件，最好就先別交易。否則無(wú)論漲跌，都可能引發(fā)糾紛。

　　購(gòu)房者一定要謹(jǐn)記：簽約后一定要盡快辦理網(wǎng)簽手續(xù)，這很重要!