什么是經(jīng)濟(jì)適用住房?

　經(jīng)濟(jì)適用住房能否上市交易?

　　國(guó)務(wù)院并沒有禁止經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易

　案例：

　　(1)《經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同》雖不能過戶仍被判合同有效

　　基本案情：

　　許某經(jīng)中介介紹，2007年8月，與張某(出賣方)、中介公司簽訂了《房屋買賣居間見證合同》，因該房屋是經(jīng)濟(jì)適用房，許某怕將來(lái)不能過戶，雙方在合同中做了多處約定，即：如果房屋能改底單的話，他一次性付清。如果在產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時(shí)，該房屋不能過戶，則張某返還他已支付的房款，并按銀行同期利率支付利息。如該房屋國(guó)家有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，則該合同自動(dòng)解除，三方均不承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定：如國(guó)家政策允許此房辦理過戶手續(xù)時(shí)，張某應(yīng)配合許某過戶;如國(guó)家政策禁止此房過戶時(shí)，許某用張某的名義辦理相關(guān)證件，并且有權(quán)居住此房到房屋權(quán)利消失。合同簽訂后，許某支付了購(gòu)房款。自2007年12月起，居住該房至今。

　　審理經(jīng)過：

　　2011年5月，張某反悔了，其到法院起訴許某稱，該房性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，按照政策規(guī)定，該房屋不能辦理過戶手續(xù)，要求解除與許某簽訂的合同。

　　許某辯稱：雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定了在政策禁止過戶時(shí)對(duì)房屋的處理意見。房屋現(xiàn)在無(wú)法過戶，但在5年后就可以過戶了。故不同意其訴訟請(qǐng)求。

　　法院審理認(rèn)為：合同是確立雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的依據(jù)，依法成立的合同具有法律效力，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)。且本案中買賣雙方當(dāng)事人對(duì)房屋交易受限之事實(shí)是預(yù)知的。故駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。

　　(2)章挺訴孫建房屋買賣合同糾紛一案民事二審案

　　紹興市中級(jí)人民法院

　　民事判決書

　　(2013)浙紹民終字第416號(hào)

　　上訴人(原審原告)章某。

　　委托代理人(特別授權(quán))虞某某、歐某某。

　　被上訴人(原審被告)孫甲。

　　委托代理人(特別授權(quán))尉某某。

　　上訴人章某因房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省紹興市越城區(qū)人民法院(2013)紹越民初字第503號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原判查明，2006年4月17日，被告孫甲(買受人)與紹興市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦公室(出賣人)簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同一份，約定買受人所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房座落于沁雨園小區(qū)X幢501(建筑面積111.23平方米，基準(zhǔn)中心價(jià)每平方2500元，市場(chǎng)價(jià)中心價(jià)3900元)，基準(zhǔn)75平方按每平方米2300元計(jì)172500元，超面積36.23元按每平米3588元計(jì)129993元，合計(jì)房款總額302493元，采用按揭貸款，合同簽約首付202493元，銀行貸款10萬(wàn)元;出賣人應(yīng)當(dāng)在2006年5月30日前交付買受人使用;所購(gòu)房屋自房屋權(quán)證發(fā)證之日起五年內(nèi)不得上市交易，交易時(shí)按有關(guān)規(guī)定交納規(guī)費(fèi);合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

　　2006年4月19日，原告章某(甲方)和被告孫甲(乙方)簽訂合同一份，約定乙方將其在城南的沁雨園X幢501室經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給甲方，從購(gòu)房起所有購(gòu)房費(fèi)用由甲方承擔(dān);購(gòu)房款共計(jì)367879.80元，其中267879.80元由甲方現(xiàn)金支付，100000元由乙方貸款由甲方支付;甲方除購(gòu)房款外將另付給乙方50000元整;今日起所有與購(gòu)房有關(guān)證件發(fā)票將由甲方保證，辦證時(shí)乙方必須通知甲方;從今日起五年后乙方將所有證件過戶過甲方;從簽合同起，乙方家庭內(nèi)部或其它原因影響交易過程，將由乙方自己解決，與甲方無(wú)關(guān)，不得影響交易過程。此后，原告支付了購(gòu)房款267879.80元，其中主房款202493元(開票時(shí)間2006年4月24日)、車棚、閣樓款65386.80元(開票時(shí)間2006年2月24日);2006年5月11日，被告孫甲在工商銀行辦理房屋擔(dān)保借款100000元，并由原告每月以被告名義直接歸還本息，并于2012年11月21日提前一次性還款。原告另外還陸續(xù)支付給被告20000元?，F(xiàn)房屋由原告使用，因被告拒絕房屋過戶，原告向該院起訴要求解決。

　　另查明，上述房屋登記于被告孫乙下，房屋所有權(quán)證填發(fā)日期為2007年11月14日，房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。相應(yīng)契證記載立契時(shí)間為2006年4月24日。

　　原判認(rèn)為，本案系經(jīng)濟(jì)適用房買賣引起的合同糾紛。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房制度設(shè)立旨在解決城市低收入家庭住房困難。為此，2007年8月7日頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房，購(gòu)房擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。本案原、被告在被告購(gòu)入尚不滿五年就簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，違反了上述行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。原告在該院就合同效力進(jìn)行釋明后，堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求，故該院對(duì)原告要求確認(rèn)合同有效、被告履行合同的請(qǐng)求，依法不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)款之規(guī)定，判決：駁回原告章某的訴訟請(qǐng)求。本案案件受理費(fèi)13880元，減半收取6940元，由原告負(fù)擔(dān)。

　　章某不服原判，提起上訴稱：1、原審法院適用法律錯(cuò)誤，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)不屬于某某法規(guī)。2、即使《意見》屬于某某法規(guī)，也不能溯及既往。3、即使根據(jù)《意見》的規(guī)定，截止本案起訴時(shí)訴爭(zhēng)房屋買賣合同簽訂日期和房屋所有權(quán)證填發(fā)日期均已滿5年，符合上市條件，在上訴人按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款后，可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上市交易系合同履行和行政管理層面的問題，不應(yīng)以合同簽訂日作為上市交易日。綜上，請(qǐng)求二審法院依法判決。

　　被上訴人孫甲辯稱：1、根據(jù)立法法第三章規(guī)定，《意見》完全屬于某某法規(guī)，而且在《意見》之前，2004年5月13日國(guó)務(wù)院4部委早就頒布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。2、時(shí)效的問題，《意見》雖不能溯及既往，但國(guó)家早在03、04年就有法規(guī)頒布，《意見》是對(duì)以往法規(guī)的完善。3、在被上訴人與紹興市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦公室簽訂購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的合同兩天后就與上訴人簽訂了房屋買賣合同，上訴人也自認(rèn)進(jìn)行了裝修并已使用至今，說(shuō)明交易早已開始，不存在5年之說(shuō)。且買賣合同的簽訂是在房屋其他共有人不知情的情況下，本身存在欺詐行為。

　　雙方當(dāng)事人在二審中未提供新的證據(jù)。

　　本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與原審判決查明的事實(shí)一致。

　　本院圍繞上訴請(qǐng)求和理由審理認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同是否有效問題。被上訴人在原審期間主張，由于該合同違反經(jīng)濟(jì)適用房上市交易之嚴(yán)某某定，同時(shí)訟爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)適用房是以家庭為單位申請(qǐng)取得，被上訴人未經(jīng)其他共有人同意進(jìn)行處分，應(yīng)屬無(wú)效。本院認(rèn)為被上訴人的主張理由不成立。理由如下：一、根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的可以認(rèn)定合同無(wú)效。在合同法司法解釋中，對(duì)強(qiáng)制性規(guī)定作了限縮性解釋，是指違反了法律或行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制規(guī)定。原審法院認(rèn)為訟爭(zhēng)合同違反了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，但該《意見》第十一條關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年不得直接上市交易的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制規(guī)定，故本案不屬于合同法第五十二條中確定無(wú)效合同之情形。二、物權(quán)登記的公某某是物權(quán)公示制度的法律效果，以保護(hù)信賴登記簿登記內(nèi)容的交易人的利益。不動(dòng)產(chǎn)辦理登記其主要的目的在于公示，使公眾了解不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)，最終達(dá)到確定物權(quán)歸屬、保護(hù)交易安全維護(hù)交易秩序的目的。事實(shí)上，在雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同后，于2007年11月14日，訟爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記記載的產(chǎn)權(quán)人明確載明僅為孫甲，根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，上訴人即有理由相信在合同簽訂時(shí)該房屋的產(chǎn)權(quán)人只是孫甲，而非他人或與他人共有;同時(shí)，孫甲也沒有證據(jù)證明在交易時(shí)，上訴人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該交易房屋是家庭共有財(cái)產(chǎn)。故本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，應(yīng)為有效，上訴人的上訴請(qǐng)求成立。

　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷浙江省紹興市越城區(qū)人民法院(2012)紹越民初字第503號(hào)民事判決;

　　二、章某、孫甲于2006年4月19日簽訂的關(guān)于紹興市城南沁雨園X幢501室(包括主房111.23㎡、附屬閣樓54.65㎡及車棚9.36㎡)的房屋買賣合同有效;

　　三、孫甲于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助章某辦理紹興市城南沁雨園X幢501室房屋的過戶登記手續(xù)。

　　本案一案案件受理費(fèi)13880元，依法減半收取6940元，由孫甲負(fù)擔(dān);本案二審案件受理費(fèi)13880元，由孫甲負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審判長(zhǎng) 毛振宇

　　審判員 呂景山

　　代理審判員 姚瑤

　　二〇一三年七月五日

　　書記員 余建維

　　(3)熊群先與張益華購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹彴?/p>

　　最高人民法院

　　民事裁定書

　　(2012)民再申字第321號(hào)

　　再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人、原再審申請(qǐng)人)：熊群先。

　　被申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人、原被申請(qǐng)人)：張益華。

　　再審申請(qǐng)人熊群先因與被申請(qǐng)人張益華購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服湖南省高級(jí)人民法院(2011)湘高法民再終字第204號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

　　熊群先申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：(一)原再審判決認(rèn)定單位集資房指標(biāo)私下轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，是對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)家政策的錯(cuò)誤適用。1.該指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于違反國(guó)家政策的協(xié)議。本案中，在法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的情況下，法院應(yīng)該且必須嚴(yán)格依照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定審理判決該案。2.依據(jù)《“芙蓉公寓”購(gòu)房方案》的規(guī)定，不應(yīng)支持違規(guī)的私下交易行為，因此該指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效。3.該指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是屬于違反《中華人民共和國(guó)合同法》第七十九條第一款規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的協(xié)議。單位集資房的特定性質(zhì)決定了它與職工的身份緊密相聯(lián)，單位與特定資格的職工之間產(chǎn)生合同權(quán)利，其性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓。4.該指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是屬于轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的協(xié)議。5.張益華作為機(jī)關(guān)職工，其已購(gòu)買了一套房，其無(wú)權(quán)取得第二套集資房指標(biāo)的認(rèn)購(gòu)資格。(二)關(guān)于熊群先能否解除合同問題，原再審法院適用法律錯(cuò)誤。張益華當(dāng)初未支付1.5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，占整個(gè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的60%，已構(gòu)成根本性違約，導(dǎo)致協(xié)議目的根本不能實(shí)現(xiàn)，熊群先有權(quán)解除協(xié)議。(三)法院判決超出張益華訴訟請(qǐng)求。熊群先依據(jù)2007年修正的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十九條第一款第(二)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)(即《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng))的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

　　本院認(rèn)為：(一)案涉房屋系湖南省長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民政府委托長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司依據(jù)當(dāng)?shù)馗髡畽C(jī)關(guān)職工認(rèn)購(gòu)情況，由認(rèn)購(gòu)人繳納購(gòu)房款所建設(shè)的住宅。熊群先經(jīng)過原所在單位依據(jù)職工工齡、職級(jí)等因素獲得購(gòu)房資格后，于2003年4月與張益華達(dá)成口頭轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)協(xié)議，熊群先將該購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給張益華，轉(zhuǎn)讓費(fèi)1萬(wàn)元。張益華當(dāng)即支付1萬(wàn)元，熊群先打收條并注明“全部購(gòu)房款由張益華以熊群先的名義直接向政府交納”。該口頭轉(zhuǎn)讓協(xié)議的內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無(wú)效的情形，原再審判決認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效并無(wú)不當(dāng)。案涉房屋并非經(jīng)濟(jì)適用房，建設(shè)部等七部委于2007年聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及熊群先原單位作出的《“芙蓉公寓”購(gòu)房方案》并非法律或者行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。案涉口頭協(xié)議并非合同法規(guī)定的具有人身依附性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同，案涉房屋是否取得房屋所有權(quán)證書屬于物權(quán)取得范疇，亦不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。(二)熊群先在一審中僅抗辯合同無(wú)效，并未提出要求解除合同，也未提出任何反訴，其有關(guān)合同應(yīng)當(dāng)解除的再審主張不屬于本案審查的范圍。(三)一審判決判令熊群先配合張益華辦理好房屋更名過戶手續(xù)，同時(shí)負(fù)擔(dān)相關(guān)費(fèi)用屬于確認(rèn)合同有效之后當(dāng)事人必須實(shí)施的行為;一審判決第三、四項(xiàng)判令張益華支付1.5萬(wàn)元并補(bǔ)償5000元給熊群先，既出于張益華自愿，有利于轉(zhuǎn)讓人，亦不違反民事訴訟法的規(guī)定，本案不存在超越當(dāng)事人訴請(qǐng)的情形。本案業(yè)經(jīng)人民法院多次審理，張益華因受讓該房屋指標(biāo)已陸續(xù)實(shí)際支付了轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)共計(jì)7萬(wàn)元，本案并不存在顯失公平的情形。

　　綜上，熊群先的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

　　駁回熊群先的再審申請(qǐng)。

　　審判長(zhǎng) 魏文超

　　審判員 李京平

　　代理審判員 胡越

　　二〇一三年四月十一日

　　書記員 楊婷

　　附：

　　1、《四川省人民政府關(guān)于 貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的實(shí)施意見》：(九)嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬政策性住房，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年不得上市交易，購(gòu)房人確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年后需要出售的，按出售時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益，政府可優(yōu)先回購(gòu)。購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可取得完全產(chǎn)權(quán)，具體辦法由市(州)、縣(市、區(qū))人民政府確定。本實(shí)施意見出臺(tái)之前已簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同的，可按原政策執(zhí)行。

　　2、《四川省成都市人民政府關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)公共住房制度體系建設(shè)的意見》第二條(二)款第3.經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房自購(gòu)買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由住房?jī)?chǔ)備機(jī)構(gòu)按照屆時(shí)同類經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買合同備案滿5年，購(gòu)房人可以轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申報(bào)制度，并按照屆時(shí)同地段普通商品住房與購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款的差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，在同等條件下，政府可優(yōu)先回購(gòu)。購(gòu)房人也可按照上述比例向政府繳納土地收益等價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。具體繳納比例由市住房委員會(huì)辦公室會(huì)同國(guó)土部門，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房政府優(yōu)惠部分和保障對(duì)象實(shí)際支付價(jià)款的比例確定，并在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。在本通知出臺(tái)前已經(jīng)簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買合同并備案的，按原政策執(zhí)行。

　　3、　《成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》二、經(jīng)濟(jì)適用住房自合同備案之日(未備案的以購(gòu)房家庭第一次辦理產(chǎn)權(quán)登記之日)起，不滿5年不得直接上市交易。5年內(nèi)購(gòu)房者因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的(繼承、遺贈(zèng)、離婚分割和法院判決除外)，由市住房?jī)?chǔ)備部門按經(jīng)濟(jì)適用住房原出售價(jià)格回購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房自合同備案之日(未備案的以購(gòu)房家庭第一次辦理產(chǎn)權(quán)登記之日)起滿5年的，購(gòu)房者可申請(qǐng)完善產(chǎn)權(quán)或轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房。

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