房屋被限制交易不導(dǎo)致房屋買賣合同無效

　　————丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案

　　案例要旨

原告丁福如提供以下證據(jù)：

　被告石磊提供以下證據(jù)：

　　1.房地產(chǎn)權(quán)證及房屋買賣合同，用以證明被告石磊為涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)時(shí)簽訂買賣合同時(shí)，產(chǎn)權(quán)證上等記的661.96平方米已不存在;

　　2.上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處的證明，用以證明拆除原有建筑重建非被告石磊所為，系被告前妻的妹妹所為;

　　3.照片，用以證明涉訟房屋目前的狀況;

　　4.原建筑設(shè)計(jì)圖及現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)圖，用以證明原建筑已不存在;

　　5.房地產(chǎn)登記信息，用以證明涉訟房屋因附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連被上海市長寧區(qū)房屋土地管理局限制辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

　　原告丁福如對反訴辯稱：原、被告交易的是產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋，被告石磊將房屋恢復(fù)原狀后即可履行，即使買賣合同不能履行亦不能就此認(rèn)定合同無效。因此，不同意被告的反訴請求。

　　上海市長寧區(qū)人民法院依法組織了質(zhì)證。被告石嘉對原告丁福如提交證據(jù)的真實(shí);性均無異議，但認(rèn)為簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)涉訟房屋已不存在，且被告實(shí)際收到的購房款只有100萬元。

　　原告丁福如對被告石磊提交的證據(jù)1、5的真實(shí)性無異議，但對被告的證明目的存異議，認(rèn)為建筑物并未滅失，被告只需恢復(fù)原狀即可過戶。原告對證據(jù)3中目前房屋的照片及證據(jù)4中的原建筑設(shè)計(jì)圖真實(shí)性無異議，對證據(jù)2、證據(jù)3中原房屋照片及被告自行制作的證據(jù)4中的現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)圖真實(shí)性有異議，且認(rèn)為搭建行為發(fā)生在被告與其前妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，被告是否實(shí)際參與搭建與本案無關(guān)。

　　上海市長寧區(qū)人民法院一審查明：被告石磊系涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)人，該房屋登記的建筑面積661.96平方米，類型為花園住宅，土地總面積2052.9平方米。

　　2008年10月7日，原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告丁福如受讓被告石磊的涉訟房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，被告房地產(chǎn)權(quán)證號為長2008002091，房屋類型花園住宅，建筑面積661.96平方米，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)2052.9平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)5600萬元;被告應(yīng)于2008年12月18日前騰出該房屋并通知原告進(jìn)行驗(yàn)收交接;2008年11月8日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù);被告如未按約定的期限將上述房屋交付%包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給原告，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按原告已付款日萬分之五計(jì)算，自合同約定的交付日至實(shí)際交付日止;雙方應(yīng)在簽訂本合同并申請辦理公證手續(xù)后當(dāng)日，通過上海中原物業(yè)顧問有限公司支付部分首期房價(jià)款100萬元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000萬元(該款項(xiàng)由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后轉(zhuǎn)付被告)，尾款100萬元由中原公司暫為保管;原告以貸款方式支付剩余3500萬元。

　　上述買賣合同經(jīng)上海市東方公證處公證，公證處于2008年10月7日通過房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)向上海市房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢，該房屋無抵押及其他權(quán)利受限制的登記記錄。原告丁福如按約支付房款。2008年10月18日，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局向上海市長寧區(qū)交易中心發(fā)出附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋的認(rèn)定通知單，根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十二條第三款的規(guī)定，不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移以及抵押登記手續(xù)。涉訟房屋所屬的上海東湖物業(yè)管理公司明苑別墅管理處于2008年11月10日證明涉訟房屋于2006年度被王慧敏(被告石嘉前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未參與這次違章拆建的全過程。

　　原、被告確認(rèn)自雙方協(xié)商、達(dá)成協(xié)議至訴訟期間，涉訟房屋的狀況未發(fā)生過變化。訴訟期間，原告丁福如表示被告石磊可按目前現(xiàn)狀交付房屋，由原告自行恢復(fù)至房地產(chǎn)權(quán)證登記狀態(tài)，并承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用，被告在房屋恢復(fù)后協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并表示清楚目前行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制，也愿承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，仍要求繼續(xù)履行買賣合同。

　　上海市長寧區(qū)人民法院一審認(rèn)為：本案的爭議焦點(diǎn)有三：(1)買賣合同是否有效;(2)買賣合同能否繼續(xù)履行;(3)如何認(rèn)定被告石磊的違約責(zé)任。

　　涉訟買賣合同對標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán);另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。原、被告簽訂買賣合同時(shí)，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯(cuò)，應(yīng)屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)妫艘嘞祻?qiáng)化不動產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國物權(quán)法區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效，未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉房屋簽訂的買賣合，不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。

　　關(guān)于涉公買賣合同能否繼續(xù)履行的問題。雖然行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實(shí)上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù);被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實(shí)信用原則全面履行合同義務(wù);對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時(shí)，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合國家規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

　　現(xiàn)被告石磊未能按合同約定向原告丁福如交付涉訟房屋，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，原告明知此風(fēng)險(xiǎn)仍選擇繼續(xù)履行合同并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，因此被告能否實(shí)現(xiàn)權(quán)利交付取決于涉訟房屋恢復(fù)狀況及行政機(jī)行審查的限制，故被告逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至實(shí)際交付房屋時(shí)止。原告所支付款項(xiàng)中的2000萬元，由中原公司代為保管至雙方進(jìn)交易中心后再轉(zhuǎn)交被告，現(xiàn)原告已按約履行該付款義務(wù)，但因目前無法辦理過戶登記，中原公司向被告轉(zhuǎn)交的條件尚未成就，故違約金的計(jì)算基數(shù)應(yīng)以被告實(shí)際收至到的數(shù)額為標(biāo)準(zhǔn)。

　　綜上，原告丁福如的訴訟請求具有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持;被告石磊的反訴請求于法無據(jù)，依法不予支持。據(jù)此，上海市長寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十四條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，于2010年9月8日判決：

　　一、被告石磊將涉訟房屋交付原告丁福如;

　　二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房違約金，以人民幣100萬元為本金，從2008年11月9日至實(shí)際交付房屋時(shí)止，按每日萬分之五計(jì)算;

　　三、被告石磊應(yīng)于原告丁福如將涉訟房屋恢復(fù)至產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)且行政機(jī)關(guān)撤銷上述房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記限制后協(xié)助原告丁福如辦理上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù);

　　四、原告丁福如支付被告石嘉剩余購房款人民幣3500萬元;

　　五、駁回被告石磊的反訴請求。

　　石磊不服一審判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴，請求撤銷原判，依法改判。主要理由是：(1)一審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，被上訴人明知建筑物已被推倒重建，仍以產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容為準(zhǔn)與上訴人簽訂合同，并非善意，且規(guī)避法律。(2)—審判決適用法律錯(cuò)誤，現(xiàn)存建筑物是違法建筑，禁止買賣、過戶，買賣合同應(yīng)屬無效。

　　被上訴人丁福如辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確。請求駁回上訴，維持原判。上海市第一中級人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

　　上海市第一中級人民法院認(rèn)為：行政機(jī)關(guān)已認(rèn)定涉訟房屋是附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，上訴人石嘉認(rèn)為涉訟房屋系重建的房屋，但不能改變其違法的性質(zhì)。上訴人與被上訴人丁福如買賣涉訟房屋的意思表示及交易價(jià)格系屬真實(shí)，結(jié)合不動產(chǎn)登記的公示、公信效力，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)屬有效。因行政機(jī)關(guān)的權(quán)利限制是為督促違法行為人予以改正，在上訴人未能積極履行相應(yīng)義務(wù)的情況下，被上訴人同意上訴人按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代上訴人承擔(dān)恢復(fù)義務(wù)，故在被上訴人完成恢復(fù)義務(wù)，行政機(jī)關(guān)撤銷限制權(quán)利轉(zhuǎn)移后，雙方完成權(quán)利交付是可行的，買賣合同能夠繼續(xù)履行。

　　綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。上訴人石磊的上訴理由不能成立。據(jù)此，上海市第二中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，于2010年11月24日判決：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本判決為終審判決。