一、什么是房地產(chǎn)不良資產(chǎn)？房地產(chǎn)不良資產(chǎn)主要指以房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)物業(yè)進行抵押的不良資產(chǎn)，包括但不限于土地、寫字樓、存量房、投資物業(yè)等。二、房地產(chǎn)是如何變?yōu)椴涣嫉模康谝活悾荷婕斑`規(guī)、違建、超建的房產(chǎn)比如政府批復(fù)10萬㎡，結(jié)果開發(fā)商建了11萬㎡。此類房產(chǎn)會面臨拿不到批文，進而拿不到銷售證的局面，開發(fā)商無法實現(xiàn)銷售、無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。第二類：由于政府政策變更、政府領(lǐng)導(dǎo)換屆、城市規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的不良。這種風(fēng)險主要發(fā)生在商業(yè)環(huán)境并不是很友好或者政治不穩(wěn)定的地區(qū)，項目以大的城市綜合體為主。第三類：因復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)糾紛進而形成的不良房地產(chǎn)。這種以民營企業(yè)投資的地產(chǎn)項目居多。比如有位民企老板，之前拿地項目估值10個億，從銀行借了5個億，信托借了3億，又以股權(quán)質(zhì)押的形式從民間融資了1個億，相當于10億的項目借了9億。后來，由于項目沒設(shè)計好，銷量上不去，資金無法回籠，現(xiàn)金流斷裂，所有債權(quán)人一擁而上，將其訴之于法律。法院將整個項目查封，進而導(dǎo)致項目更是無法動工和銷售，債權(quán)債務(wù)人都凍在里面出不來，進而形成利滾利的局面。第四類：市場定位不準，產(chǎn)品設(shè)計能力差、開發(fā)商操盤水平差，進而導(dǎo)致項目陷入困境。第五類：純粹是基于市場原因?qū)е碌牟涣?。如果一個地區(qū)的市場供應(yīng)量過大，可能未來十年都處于去庫存階段，那么，房產(chǎn)項目變?yōu)椴涣家簿筒蛔銥槠妗Ｈ?、房地產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點可以概括為：資產(chǎn)流動性程度差異較大；房產(chǎn)屬性多；處置過程中變數(shù)較多。由于房產(chǎn)地段不一樣、屬性不一樣造就了資產(chǎn)流動性程度差異較大。抵押房產(chǎn)的屬性有商品房、唯一住房、商業(yè)地產(chǎn)、廠房等，不同的房產(chǎn)處理方式非常不一樣。在處置過程中遇到的變數(shù)非常多。可以總結(jié)出房產(chǎn)抵押不良資產(chǎn)的特點就是極度不標準化。極度不標準化的金融資產(chǎn)的處置起來會非常不容易，所以一般處置不良資產(chǎn)的機構(gòu)會優(yōu)先選擇城市中的商品房作為處置標的。1、散售型物業(yè)是相對容易估值的，比如周邊開發(fā)商拍地的價格、周邊市場的房價(市場比較法)、成本法(土地+建安成本)都是常用的估值方法。2、持有型物業(yè)，持有型物業(yè)的估值核心邏輯在于它的租金和現(xiàn)金流，根據(jù)物業(yè)能產(chǎn)生的現(xiàn)金流和凈租金收入來對物業(yè)進行估值，同樣的現(xiàn)金流和租金收入的物業(yè)，在不同的市場環(huán)境中，估值會不一樣(包括資金充裕性、市場供應(yīng)、投資人預(yù)期等因素都會影響估值)，流動性寬裕、資金越多時估值越高。四、房地產(chǎn)不良的創(chuàng)新處置方式第一 不良資產(chǎn)證券化不良資產(chǎn)證券化的整體流程這里不再詳細介紹，這個項目其實不單單適用于房地產(chǎn)行業(yè)，不良資產(chǎn)證券化可規(guī)避風(fēng)險，增加資產(chǎn)的流動性，釋放資本，通過證券化，可以將流動性較差的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為市場上交易的證券，商業(yè)銀行從而獲得一塊資金來源。第二 不良貸款重組上遷與房地產(chǎn)開發(fā)商談判，以變更借款主體，增加更有實力的擔保人或增加抵押物方式重組房地產(chǎn)行業(yè)貸款。其中“假按揭”貸款還原就是一種典型的貸款重組模式，它其實就是指針對“假按揭”貸款普遍存在的借款主體與用途不實的問題，對符合一定條件的“假按揭”貸款還原為公司類貸款。還原之后可根據(jù)借款人還款信用記錄和其他情況在規(guī)定時間后上遷為關(guān)注或正常貸款。房地產(chǎn)不良貸款及時重組，是快速處置不良資產(chǎn)的一種重要手段。第三 以物抵債房地產(chǎn)行業(yè)貸款出現(xiàn)不良后，與房地產(chǎn)開發(fā)商談判，要求把房地產(chǎn)企業(yè)最好的資產(chǎn)（具有保值能力及升值能力）和最易處置的資產(chǎn)（在最佳商業(yè)住宅位置）作為抵債資產(chǎn)來收取。有房產(chǎn)權(quán)證的優(yōu)先收取，沒有瑕疵的房產(chǎn)優(yōu)先收取，以能夠快遞處置為銷售的大量住宅優(yōu)先收取，其次是商鋪，以求在最短時間內(nèi)處置不良資產(chǎn)。第四 減免息方式銀行經(jīng)過多次與房地產(chǎn)開發(fā)商談判，房地產(chǎn)開發(fā)商承諾能夠籌集到歸還全部本金或本金加部分利息的資金，銀行可減免貸款全部或部分利息，這是一種常見的處置手段，是商業(yè)銀行主要選擇的處置方式。第五 法律訴訟方式當房地產(chǎn)行業(yè)貸款形成不良后，商業(yè)銀行應(yīng)及時起訴，以訴催收，在各種催收方式中，始終穿插法律訴訟方式，交叉進行，給房地產(chǎn)開放商施加壓力，以達到處置根本目的。第六 呆賬核銷方式呆賬核銷是指金融企業(yè)依據(jù)財務(wù)政策及核算規(guī)定，通過使用呆賬準備金，對呆賬資產(chǎn)損失進行內(nèi)部財務(wù)處理的行為。第七 不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓是指將一戶或多戶不良債權(quán)按照市場價格實行“賣斷式”出讓的處置方式，不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴格遵守國家及銀行信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及不良貸款處置的政策制度規(guī)定。不良債權(quán)應(yīng)公平、公正、公開，交易行為應(yīng)科學(xué)合理、公開透明、簡潔有效，防止產(chǎn)生道德風(fēng)險和操作風(fēng)險。第八 引進增量資金，救活房地產(chǎn)開發(fā)商，盤活房地產(chǎn)貸款對于信用好的中小房地產(chǎn)開發(fā)商因資金鏈斷裂，在貸款進入次級以前，商業(yè)銀行在嚴控貸款規(guī)模的情況下，可與資產(chǎn)管理公司協(xié)商，使其參與房地產(chǎn)項目融資，為這樣的開發(fā)商提供所需資金，救活房地產(chǎn)開發(fā)商，盤活商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險。來源：不良資產(chǎn)網(wǎng)