作者：瑾瑞 劉鎮方

一、案情簡介

2011年6月2日，安琪與財富花園公司簽訂了《商品房預售合同》，該商品房總價款為人民幣5542.5萬元，財富花園公司應當在2012年9月30日前向買受人交付該商品房，該房屋交付時應滿足下列條件：一、取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；二、有資質的房產測繪機構出具該商品房面積實測技術報告書；三、具備市政基礎設施及其他條件，具體有：上水、下水，過渡性供電、供暖、燃氣、電話通信線、有線電視線、公共綠地、小區非市政道路、會所等。同時，財富花園公司還應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程質量分戶驗收表》（該表適用于2006年1月1日起進行住宅工程竣工驗收的房屋）

《商品房預售合同》關于逾期交房責任的約定為：除不可抗力外，出賣人未按照上述約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，逾期在45日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交付房價款萬分之貳的違約金，并于該商品房實際交付之日起45日內向買受人支付違約金，合同繼續履行；逾期超過45日后，買受人有權退房。合同中還約定買受人遲延辦理該商品房交付手續的，自買受人應辦理該商品房交付手續之日或出賣人通知的交付之日即視為該商品房已經完成交付。

2012年5月8日，財富花園公司取得涉案房屋的工程質量竣工驗收記錄，2012年5月11日，財富花園公司取得《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，備案工程包括涉案房屋。2013年3月5日，財富花園公司取得涉案房屋的所有權登記。2016年4月7日，財富花園公司以快遞的方式向安琪發出《入住通知書》，通知內容為：安琪所購房屋經建設單位、施工單位及市有關部門聯合驗收，測量合格，現已交付使用準予入住。安琪在接到通知后，應于2016年4月30日前，前往財富花園公司辦理房屋交付手續。

安琪收到《入住通知書》后，去收房時發現房屋存在很多質量問題，認為不符合交付條件。雖然財富花園公司之后將大部分問題解決，但地下室還有部分積水，不知道積水來源；地下室沒有通電、房屋很多地方存在修補及車庫陰濕等問題。安琪遂向北京市朝陽區人民法院提起訴訟，要求財富花園公司支付自2012年9月30日起至2017年5月18日期間逾期交房的違約金，數額為人民幣1000萬元。

二、法院判決

北京市朝陽區人民法院經審理后，認為根據雙方合同約定，交付的條件僅有以下內容：1.取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表，2.有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書，3.具備市政基礎設施及其他條件，具體有：上水、下水，過渡性供電、供暖、燃氣、電話通信線、有線電視線、公共綠地、小區非市政道路、會所等。根據查明的事實，涉案房屋于通知交付時存在一些問題，但其中均沒有涉及交付條件的內容，而是一些房屋裝修的質量瑕疵問題，安琪因房屋裝修的部分問題，可以依據合同相應條款主張權利，安琪以此為由拒絕收房缺乏依據，結合合同的約定，法院認定自財富花園公司通知收房的期間屆滿之日起，涉案房屋已完成交付。

財富花園公司未按期交房，安琪無法及時入住，給安琪利益造成損害，應當承擔相應的違約責任，賠償安琪相關損失。法院認為遲延交房給安琪造成的損失，可以參照遲延交付期間房屋的租金收益來確定，但安琪主張的違約金數額過高，法院結合了解到的涉案房屋所在小區租金標準，對逾期期間安琪的合理損失違約金數額予以確定。判決如下：財富花園公司于判決生效后十日內給付安琪違約金人民幣350萬元。

雙方當事人均不服一審判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。2018年5月17日，北京市第三中級人民法院判決維持原判。

北京市第三中級人民法院認為，本案的爭議焦點是，一、在財富花園公司指定的交付期間，涉案房屋是否具備交付條件；二、財富花園公司是否存在違約行為及一審法院對違約金數額的認定是否合理。對于爭議焦點一，安琪主張其在收房時發現涉案房屋存在質量問題不符合交付條件，財富花園公司不予認可。根據雙方所約定的三條交房條件，本院認為，根據本案查明的事實，財富花園公司交付涉案房屋時已取得規劃驗收批準文件、建筑工程竣工驗收備案表等材料，同時，市政基礎設施和其他設施也達到條件，故財富花園公司交付的房屋符合合同約定的交付條件，現安琪以房屋存在質量問題為由主張房屋不符合交付條件，但其并未提供證據證明該房屋存在功能性質量問題以致嚴重影響正常居住使用，故本院認為安琪主張的問題系房屋裝修的質量瑕疵問題，安琪可以依據合同相應條款主張權利，安琪以此為由拒絕收房缺乏依據。一審法院確認自財富花園公司于2016年4月通知收房的期限屆滿之日起，涉案房屋完成交付，并無不當。對于爭議焦點二，因財富花園公司未在合同約定期間完成房屋交付，也未提交充分證據證明未完成交付的合理、合法理由，構成違約，其應承擔違約責任。安琪未在雙方約定的交付日后及時主動聯系財富花園公司要求收房，其對逾期收房損失的擴大負有放任責任，且安琪也未提交證據證明其實際損失。故一審法院根據雙方當事人的合同履行情況、過錯程度等因素，綜合考量安琪可能產生的實際損失，對違約金數額予以適當調整，并無不當，本院予以確認。

三、律師點評

開發商未按期交房，致使當事人無法及時入住，給當事人造成損失的，開發商應當承擔相應的違約責任。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：“根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

根據上述《司法解釋》，買房人在催告開發商履行交房義務后三個月仍不能交房時，買房人有權解除購房合同，并要求其返還所交的預售購房款和利息，同時支付違約金。合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，買房人可以參照遲延交付期間房屋的租金收益來確定。

在本案中，財富花園確實存在遲延交付房屋的行為，安琪主張其承擔一定的違約的責任，但是由于安琪未在雙方約定的交付日后及時主動聯系財富花園公司要求收房，其對逾期收房損失的擴大負有放任責任，且安琪也未提交證據證明其實際損失。所以法院根據涉案房屋所在小區租金標準，對逾期期間安琪的合理損失違約金數額予以了調整。