涉樓房漏水相關糾紛案件基本情況

相鄰關系是指互相毗鄰的不動產所有人或使用人之間在行使所有權或使用權時，因相互間給予便利或接受限制所發生的權利義務關系。相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等問題，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

通過對近5年的相關案件的案情進行整理調研，該類案件呈現出四個方面的顯著特征：

第一，樓房漏水責任主體不明和漏水原因不明。

建筑工程質量和人為因素都有可能造成漏水，判斷漏水原因是認定責任主體和責任大小的前提條件。建筑工程具有隱蔽性，在施工完成后大部分設備、設施被隱藏在墻體內部，發生漏水后不能直觀的看出漏水源，另外如果是人為原因導致樓上漏水到下一層，也可能再加上房屋質量問題，漏水至所有下層房屋，這就可能涉及到業主、承租人、裝修公司、相鄰樓層業主、物業、開發商等多個主體，審理中需要根據案件事實和證據確定侵權主體。

第二，漏水導致的財產損害范圍和價值不明。

一般來說，漏水導致的財產損失包括墻面、地面、家電家具及其他財產損失，但是當事人保留證據的意識不足，被浸泡后，在起訴至法院之前就已經將房屋進行了重新的裝修、改造等，導致涉案財產的損害數額難以進行評估鑒定。甚至當事人聲稱有貴重物品，這些貴重物品比如珍藏字畫、珍貴藥材等有些無法確定價值的，受害方往往索要高額賠償。

第三，調撤率較高，訴前調解發揮作用大。

房山法院實行訴前調解原則，在訴訟前端設置人民調解員對案情簡單、爭議不大及訴訟標的較小的案件進行調解，因此對于大部分漏水原因明確、責任主體明確的樓房漏水案件，在人民調解員和速裁法官的調解下，當事人能達成調解協議，案結事了。

第四，小部分案件需司法鑒定，審理期限較長。

審理此類案件需要確定樓房漏水發生的原因、因果關系、損害程度、修復費用等事項，這些事項牽涉到專業知識，在漏水原因難以確定、損失數額難以達成一致的情況下，法官進行現場勘驗后仍不能確定時，就需要委托專業機構進行鑒定，但發生原因、損害程度等的評估通常又屬于不同的評估機構，如果漏水原因和損害程度都無法確定時，甚至需要兩次鑒定，進行鑒定時間一般需要幾個月甚至更長時間，延長了訴訟時間，造成審理期限延長。

給樓房建造者、管理者和居住者有益提醒：

一是被漏水住戶或者業主應當在被漏水后積極采取行動以免擴大損失，對已經造成的財產損失及時固定證據，做好證據保全；

二是樓上住戶在自家裝修改造時做到謹慎改造，確保改造工程的質量，避免產生漏水情況；

三是作為管理者的物業公司應對小區公共設施部分定期進行巡檢，發現問題及時維修、更換；

四是供熱單位、供水單位等對本單位管轄的公共部分要定期進行巡查，特別是在供暖季即將到來之際，做好供熱管道的全面檢修，在供用時盡到注意提醒義務，確保水、熱等正常供應，避免跑水現象發生；

五是在因漏水產生糾紛時，各方當事人應秉著積極的態度解決糾紛，盡量協商解決，實現睦鄰友好，安居樂業。

典型案例

01、共用管道堵塞主體不明，所有業主共擔責

案情概要：徐某是26號樓3門103號房屋的業主，許某、董某、魏某、張某、趙某分別是26號樓3門203、303、403、503、603號房屋的業主，26號樓3門一至六層的所有房屋共用同一個排水管主管道。2017年11月3日下午，203號房屋衛生間出現溢水現象，污水通過樓板縫流至103號房屋。當天203號房屋業主自行找疏通人員維修后不再溢水。4日，徐某愛人找物業維修人員查找出漏水原因，在打開103號房屋衛生間內主下水管觀察口后，從中抽出一根近5米長的小型疏通機的軟鞭，此后該樓層再未發生溢水事件。徐某認為下水道排水主管線堵塞導致溢水，樓上住戶均有責任，故起訴樓上所有住戶和物業，要求賠償臥室物品損失（含床單、被子、褥子、被罩、組合柜）4110元、修復頂棚損失2100元、鑒定費5000元、保潔費1000元、保健費10000元。

法院經審理認為，因下水道排水主管道被異物堵塞，經物業取出異物后該樓層再無溢水事故發生，此事實可以確認本案涉及的排水主管道堵塞顯然與個別業主使用不當存在因果關系。鑒于無法確定堵塞排水主管道異物的直接來源，亦無法查明造成排水主管道堵塞的具體責任人，無法確定責任比例，故物業無責任，應當由包括徐某在內的六戶共同使用管道的業主平均分擔徐某所受的財產損失。因保潔費、保健費沒有實際發生，不予支持，臥室物品按市價估值，最終判決樓上五名住戶分別賠償徐某財產損失1350元。

法官提示：相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等問題。共有部分應分為兩大類：一是法定共有，即涉及物權法所規定的物業服務用房、公用設施等；另一部分即自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的包括建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。對于共有部分，相鄰各方共同使用人應當共同維護公共設施，保證公共設施的正常使用。正常情況下，共用水管道屬于公共部位，由物業公司進行維護保養，但該案中根據漏水原因，是個別業主不當使用通下水道工具導致的，由此免除了物業公司的責任。從維護公共利益角度出發，共有設施在業主使用過程中出現問題而無法查明造成問題的具體責任人時，在無免責事由的情況下，共有設施各業主共同承擔賠償責任。

02、樓上漏水物業過錯，雙雙承擔過錯責任

案情概要：郭某是1單元402室的所有權人，陳某居住在1單元502室。2016年9月26日郭某發現家里衛生間房頂漏水，便急忙跑上樓告知陳某并向物業公司報修。物業工作人員在402室檢查后認為是502室衛生間漏水，502室衛生間需要維修重新做防水層，但因陳某在外出差，沒有立即維修。在此期間，402室的客廳衛生間墻全部被水滲透，墻皮泡起發霉，致使水延續漏往樓下，導致樓下住戶紛紛致電物業維修。直到11月份，物業工作人員才進入502室維修，物業工作人員把502室衛生間的地面刨開了，做了新的防水措施，然后做了避水實驗之后沒有漏水，工作人員就把地面瓷磚恢復了，結果第二天又漏水了。郭某再次找物業維修，物業采取在402室衛生間天花板堵漏水措施，沒有真正解決漏水問題。因物業不能提出有效的施工方案，502室住戶拒絕物業進入維修。郭某認為漏水主因是樓上衛生間漏水，而物業在處理過程中有過失，都應對其因漏水造成的財產損失進行賠償，故訴至法院要求排除妨害，解決漏水問題并賠償損失1500元。

法院經審理認為，根據雙方陳述漏水事實及維修過程，可以推定402室衛生間房頂漏水系因502室衛生間下水管漏水所致，陳某對502室房屋負有維護管理的義務；物業公司在維修時沒有徹底查找漏水原因，沒有采取有效維修措施根治漏水，導致損失擴大，二者對因漏水造成的郭某的財產損失，應當承擔相應的民事責任，最終法院根據查明的事實和雙方的過錯程度判決物業和陳某各承擔50%的責任，各賠償郭某750元。

法官提示：公民的合法權益受法律保護，損壞他人財產的，應當折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應當賠償損失。樓上業主存在防水問題（也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的），漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人，對于其房屋漏水給樓下業主造成的損失，理應進行賠償。另外，《侵權責任法》第六條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。單個業主可以委托物業公司對自己所有的小區建筑物專有部分提供維修養護等服務，物業公司因在維修過程中有過錯，也應當對維修造成業主的損失進行賠償。所以在此提醒物業公司，對于物業范圍內的業主共有部分，物業應當定期巡檢，發現問題及時維修、更換，業主委托維護的專有部分，物業公司也應積極主動維修和養護，在不是物業范圍內的工作時，積極協助解決問題。

03、樓上漏水致名貴茶葉浸泡，受害者索賠萬元

案情概要：趙某是燕山一家有名的飯店老板，與王某是住在某小區4單元）樓上樓下的鄰居。2016年10月16日14時左右，王某未經物業公司同意，擅自聘用未有任何施工資格的施工隊在家中私自裝修，導致水管破裂，漏水至樓下趙某家中。趙某得知后，立即趕往家中搶救，發現房中三個房間的家具、電器、衣物等物品被水浸泡，水也滲進地板，導致地板發脹凹凸不平。特別是趙某珍藏的八盒珍貴茶葉遭到浸泡，茶葉呈餅狀，均被泡發，完全無法使用。趙某立即將上述被損害的財產進行拍照。經趙某清點，沙發、衣柜、空調等財產損失價值3.5萬元，嚴重損毀的茶葉價值8萬元，收藏價值高，無法再留存對其造成了極大的精神損害。漏水一星期后，趙某找了施工隊將受損的廚房、窗臺和地邊角進行了維修，共花費6300元。趙某多次找王某協商賠償事宜，王某對自家裝修漏水導致趙某家財產損失的事實認可，但雙方對損害的數額和價值不能達成一致意見。故趙某訴至法院，要求王某賠償上述財產損失。

法院在審理過程中，趙某申請對涉案房屋因漏水造成的財產損失進行評估鑒定。涉案茶葉因無可參考，無法鑒定，門窗已維修，也無法鑒定損失，其他財產損失鑒定為13853.22元。最后，在法院主持調解下，雙方達成調解，王某共賠償趙某2.5萬元。

法官提示：行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。王某因自家房屋裝修改造行為導致漏水至樓下，理應進行賠償，所以提示樓房居民，在裝修改造時要找有資質的施工隊，謹慎進行施工裝修，確保改造裝修工程質量，以免發生對自家或鄰里財產損害。被漏水住戶也應當在第一時間對珍貴財產進行搶救，及時止損，對發生的財產損失情況做好證據保全，不要盲目的進行維修，以免擴大財產損失范圍或者導致財產損失無法確定。原、被告作為樓上、樓下的鄰居，應本著互諒互讓的原則，包容、友善地處理鄰里關系。在訴訟時，被漏水一方對訴訟請求有正確的心理預期，以調解優先解決糾紛，盡早恢復入住。

04、供暖設備老化致漏水，供熱單位失責判賠償

案情概要：張某住27號樓201室，馬某住27號樓301室，天晟公司（化名）是該棟樓所在小區的供熱單位，301室供熱采暖設施屬于一至四樓串聯式單循環、共同使用。2017年11月20日，因301房屋暖氣片漏水并滲漏到樓下201房屋內，導致201房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡損壞，價值1.22萬元。張某找馬某解決漏水事故和索要賠償，馬某說暖氣供暖系統是一至四樓共同使用，應屬于公共部分，其沒有對自家的暖氣片進行過改造，暖氣管線漏水，系暖氣管線老化、超過使用年限，是供熱單位未進行維修更換，產生漏水責任應由供熱公司承擔。供熱單位辯稱暖氣管線漏水部分是在用戶自用部分，自用部分應由用戶自行負責。

經法官現場勘驗后查明，漏水原因系供暖設備老化，并非人為。故法院認為供熱單位應對供暖設備中共用供熱設施承擔管理、維護、搶修和更新改造的責任，住戶對自用供熱采暖設施承擔維護、維修和更新的責任，但本案中201室和301室適用的供熱管道的串聯式的，無法區分共用部分和自用部分，故判決供熱單位和馬某各承擔50%的責任。

法官提示：供熱管道發生漏水時，主要看該段漏水管線由誰管理，即誰管理誰維修。對于公共部分一般供熱公司和物業公司會在供熱合同中進行約定，未作約定，一般供熱公司管理范圍是到用戶的樓頭入口裝置的第一道閥門，從閥門后法蘭開始則由物業公司管理。在業主自己房屋內的暖氣管道屬于業主自行維護的部分，如果發生漏水則由業主自行承擔賠償責任。

因此提醒住戶、供熱公司以及物業公司，在供暖季即將來臨之際，應對供熱管道各自管理部分進行全面的檢修和謹慎改造，在供暖試行階段注意查看供暖異常，避免跑水，造成損失。

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