前 言

買房落戶，是很多人購房的目的之一，特別是學區(qū)房，落戶尤為重要。倘若在房屋交付后，原業(yè)主遲遲不肯遷出戶口怎么辦？為此，一對夫婦將原業(yè)主告上了法院。近日，本案經(jīng)廣州市白云區(qū)法院審理后，判決原業(yè)主支付逾期遷出戶口的違約金86100元。

小朱和倩倩在中介的介紹下，選定了白云區(qū)的一處房產(chǎn)。2017年12月9日，小朱、倩倩和賣家李某簽訂《存量房買賣合同》，因李某及其家屬的戶口未遷出，雙方約定李某應在2018年5月31日前遷出。

2018年4月12日，小朱、倩倩將房款全額付清，房屋也過戶至兩人名下，依合同約定，李某應于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某遲遲未進行房屋交接，更未將戶口遷出。多次協(xié)商未果，小朱和倩倩將李某起訴至白云區(qū)法院，要求李某遷出戶口交付房屋，并支付違約金。

被起訴后，李某聲稱，他可在2018年9月30日交付房屋，2018年10月20日前可遷出他及其小孩的戶口，但因他與麥某離婚，無法將前妻麥某的戶口遷出。

本案訴訟期間，雙方于2018年9月30日辦理涉案房屋的交接手續(xù)，李某也于當天將戶口遷出。但李某同時提出，離婚后無法說服前妻遷出戶口，且小朱和倩倩也沒有因戶口問題遭受任何實際經(jīng)濟損失，為此他們主張的違約金偏高，應予以調(diào)整。

白云區(qū)法院經(jīng)審理認為，小朱、倩倩與李某簽訂的房屋買賣合同無違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應恪守履行。

法院指出，合同明確約定李某應于2018年5月31日前遷出戶口，經(jīng)小朱、倩倩催促及提起訴訟，李某才于2018年9月30日遷出戶口，這已構(gòu)成違約。鑒于合同約定了逾期遷出戶口違約金的標準，即每日按總樓價的萬分之五支付違約金。考慮李某違約情況，根據(jù)公平和誠實信用原則，李某訴訟時提出違約金計算偏高、要求予以調(diào)整的意見，并無法律與事實依據(jù)，法院不予采納。為此，逾期遷出戶口需支付的違約金按合同規(guī)定應為86100元。

經(jīng)辦法官指出，在二手房交易尤其是學區(qū)房買賣中，涉及原業(yè)主戶口遷出的問題越來越普遍。如果原業(yè)主不遷出戶口，要分兩種情況考慮其是否要承擔違約責任。

其一，如果買賣雙方在合同中就戶口遷出問題約定了違約條款，售房者逾期遷出戶口又未能與購房者重新協(xié)商約定的情況下，則應按合同承擔相應違約責任。結(jié)合本案，房屋出賣人以離婚后無法說服其前妻遷出戶口作為抗辯，法律角度上難以成立。從履約角度而言，明確的約定不僅是約束合同雙方的前提，也是維護合同雙方合法利益的保障。故在房屋買賣合同糾紛中約定逾期遷戶的違約責任，就能切實保障購房者的權益。

其二，如果房屋買賣雙方未就戶口遷移問題進行約定，而售房者又不配合遷出戶口的，購房者則無法主張售房者承擔逾期遷戶的違約責任。若房屋已過戶，購房者可以房屋現(xiàn)產(chǎn)權人的身份向公安機關申請辦理新的戶口登記，但該途徑僅可解決購房者戶口登記問題，至于售房者戶口遷移仍需通過雙方協(xié)商處理。

上述案例中購房者經(jīng)由法院判決支持從而維護了自己的合法權益。但是，這個案例也提醒廣大購房者在簽訂購房合同時要充分考慮履行時可能會遇到的風險，并在合同中明確約定好相關條款，避免維權的時候缺少有力依據(jù)。

來源 | 人民網(wǎng)、廣州日報