居間人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的具體范圍

一、居間法律關(guān)系中，居間人具有如實報告有關(guān)訂立合同事項的義務(wù)

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。房屋買賣涉及的標(biāo)的額巨大，也存在較大的交易風(fēng)險，當(dāng)事人找中介公司提供居間服務(wù)，一是因為中介公司擁有大量獲取和發(fā)布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的;二是因為中介公司在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域具有專業(yè)優(yōu)勢，這種優(yōu)勢讓賣房者和買房者愿意“花錢買個放心”。也正是基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實報告有關(guān)訂立合同事項”的義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含兩個方面，一是對于委托人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料;二是應(yīng)對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實性。如到房管部門對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查詢，以便對產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認(rèn)，對房屋進(jìn)行實地查看，以便了解房屋的實際狀況以及是否存在漏水、環(huán)境噪音等。本案中，案外人洪-喆持偽造的商鋪銷售合同委托**公司銷售，**公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介，對該合同的真實性未加必要的、謹(jǐn)慎的審查、核實，而是介紹給黃-琴購買，其提供的錯誤信息無形中幫助犯罪分子擴(kuò)大了詐騙范圍，且導(dǎo)致黃-琴受到難以彌補的經(jīng)濟(jì)損失，故**公司對買房人黃-琴遭受的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)有不可推卸的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

二、居間人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍

在居間合同中，居間人僅在委托人與第三人之間充當(dāng)媒介，而無權(quán)在當(dāng)事人之間的民事活動表達(dá)自己的意志，居間人并非委托人與第三人所訂立合同的當(dāng)事人，也不是任何一方的代理人，僅是促成雙方交易或簽約的人，最終合同的權(quán)利義務(wù)是由合同的雙方當(dāng)事人協(xié)商后達(dá)成一致的，故一旦雙方因合同的履行產(chǎn)生爭議，其主張的對象應(yīng)當(dāng)是合同的相對方而非居間人。本案的特殊性在于與黃-琴簽訂商鋪買賣定金協(xié)議的案外人洪-喆已因合同詐騙罪被判刑，現(xiàn)無財產(chǎn)可供執(zhí)行，黃-琴支付的定金及首付款1,150,000元已無法追回。現(xiàn)在需要討論的問題是在這筆損失中中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)多少比例的賠償責(zé)任。我們認(rèn)為，作為房屋的買受人，黃-琴有義務(wù)對所購房屋的具體情況作認(rèn)真、謹(jǐn)慎、全面的調(diào)查，中介公司起的作用只是推薦、介紹，是否購買的決定權(quán)在于黃-琴本人，而黃-琴在未經(jīng)具體全面調(diào)查的情況下即草率支付了定金，故本案所涉損失應(yīng)由黃-琴本人承擔(dān)主要責(zé)任。而**公司在居間過程中也存在過錯，對案外人提供的資料未盡必要的審查義務(wù)導(dǎo)致出具的信息不實，故**公司對黃-琴的損失也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。綜合雙方的過錯大小及具體案情，本院酌定由**公司對黃-琴未獲賠償部分承擔(dān)30%的賠償責(zé)任。

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