房開商延期辦證的違約責任

     要旨：合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

基本案情

      2013年4月8日，原告與二被告簽訂《商品房買賣合同》一份，約定原告購買二被告開發的位于貴陽市××路房屋一套，總價款為439064元，原告采取銀行按揭貸款的付款方式支付購房款。該合同第二十二條第二項初始登記約定“出賣人負責在商品房交付使用之日起90日內申請該商品房所有權初始登記。”第三項轉移登記約定“（一）出賣人承諾于2014年5月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書，交付給買受人。（二）出賣人不能在前款約定期限內交付辦理商品房轉移登記的有關文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內，不能辦理商品房轉移登記的有關文書的，按已付房價款的0.1%承擔違約責任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉移登記有關文書的，雙方同意按下列第2項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實際交付辦理商品房轉移登記的有關文書之日止，按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金”。合同簽訂后，原告按約支付所有購房款，二被告向原告交付房屋后，未按合同約定為原告辦理房屋轉移登記。

原告向法院提出訴訟請求：
     1.判令二被告向原告支付逾期交付房屋轉移登記文書違約金439063元；
     2.案件受理費由被告承擔。事實和理由：2013年4月8日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告將其開發的位于貴陽市××路房屋出售給原告。房屋總價款為439064元，雙方在合同第二十二條約定，本合同簽訂后，被告應于2014年5月31日前辦理轉移登記手續，但在合同約定之日，被告未完成轉移登記，也未交付相關文書，直至2017年3月1日，被告才辦理了房屋登記，雙方在合同二十二條約定，延期辦理轉移登記，被告應當支付萬分之一的違約金，但被告拒絕支付違約金，為維護自身合法權益，故原告訴至法院。
      庭審中，原、被告均認可違約金自2014年5月31日起計算至2017年2月28日止。

法院裁判
      法院認為，合法合同關系受法律保護，本案的爭議焦點在于被告是否構成違約，違約金應如何計算。
      首先，關于合同效力方面，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系各方當事人真實意思表示，內容未違反法律規定，應屬有效合同，各方均應按合同全面履行各自義務。
      其次，關于二被告是否存在違約責任方面，原告已向被告履行支付購房款的義務，被告應當按照合同約定于2014年5月31日前取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書交付給原告，但被告直至2017年2月28日才取得房屋大產權證，其已構成違約，二被告應按合同約定共同承擔違約責任。
      再次，關于二被告承擔違約金方面，雙方于簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條第三項轉移登記約定“（一）出賣人承諾于2014年5月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關文書，交付給買受人。（二）“出賣人不能在前款約定期限內交付辦理商品房轉移登記的有關文書，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內，不能辦理商品房轉移登記的有關文書的，按已付房價款的0.1%承擔違約責任；2、約定日期起90日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉移登記有關文書的，雙方同意按下列第2項處理：（2）買受人不退房的，出賣人自約定日期至實際交付辦理商品房轉移登記的有關文書之日止，按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金”。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”之規定，并結合案件實際，上述對違約金的約定屬合法合理范圍，被告應按該約定向原告支付逾期辦證違約金。因雙方認可違約金自2014年5月31日起計算至被告取得該商品房所有權初始登記時即2017年2月28日止，應從其自愿，上述期間共計1000天（一月按30天、一年按365天計算），依此計算，違約金為43320.5元（439064元×0.0001×1000天），此違約金，被告理應支付原告。對于被告錫酉公司要求調低違約金的辯稱意見，因雙方于合同中對違約金標準有明確約定，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；……”第二款：“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”之規定，有約定的應從其約定，故對被告的該答辯意見，本院不予采信。
      綜上所述，對原告要求判令二被告向原告支付逾期交付房屋轉移登記文書違約金43537元的訴請，法院支持43320.5元，超出部分，不予支持。

延伸提醒
     在商品房買賣合同中，房開商未能按期辦理商品房原始登記，進而無法交付辦理房屋轉移登記相關文書比比皆是，房開商為減少責任，在合同中并沒有約定延期辦證違約。很多業主因合同約定不明或者認為沒有直接損失進而放棄訴訟權利 。實際上除了合同明確約定承擔違約責任外，在沒有約定，或者約定不明的情況，依然可以根據相關司法解釋進行維權。
附法條：
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

以上就是本文的全部內容，https://www.為您提供免費法律咨詢服務，如您有所需要，歡迎登陸了解詳情。