承包人無資質、超越資質等級或者借用資質承攬建設工程；承包人自己并沒有進行實質性的施工，又再分包或者轉包給其他施工人；承包人承接工程后違反工程建設強制性標準，降低工程質量等行為損害了發包人的正當權益。為了保障建設工程的質量及發包人的利益。上述行為被認定無效后，承包人須承擔相應處罰及責任！

因承包人的原因造成建設工程合同被確認無效的，主要有以下三種原因

一、因違反建筑領域資質管理規定而無效的情形

01

承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的。根據《建設工程司法解釋（一）》第1條第（1）項規定，承包人未取得相應資質或超越資質等級承攬建設工程的，據此簽訂的建設工程施工合同無效。

02

沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑企業名義施工的。根據《建設工程司法解釋（一）》第1條第（2）項的規定，沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的，即“掛靠”情形下簽訂的建設工程施工合同無效。

二、因非法轉包或者肢解發包、違法分包而無效的情形

01

轉包。根據《建設工程司法解釋（一）》第4條的規定，承包人承攬工程后非法轉包工程的，簽訂的建設工程施工合同無效。

02

違法分包。根據《建設工程司法解釋（一）》第4條的規定，承包人承攬工程后存在違法分包工程的，簽訂的建設工程施工合同無效。

發包人因合同無效向承包人主張損失賠償的范圍

一

實際支出的費用

因承包人的過錯導致建設工程施工合同無效的。應賠償發包人因辦理招標投標手續支出的費用、合同備案支出的費用、訂立合同支出的費用、準備或者實際履行合同支出的費用等實際支出損失。

二

工期索賠

對于發包人而言，因工期延誤不能及時接收并使用建設工程，不僅造成其工程管理費用、投資成本增加，而且還導致其不能按計劃實現投資目的，失去 盈利機會，損失交易利潤。

建設工程施工合同被認定無效，合同約定的工期條款、違約條款均為無效。但這并不意味著承包人不再承擔工期延誤責任。故承包人逾期竣工給發包人造成的損失。應當基于公平原則和誠實信用原則，對發包人主張的工期延誤損失進行賠償，賠償的范圍僅包括實際發生的損失，對于尚未確定或發生的損失，發包人可在損失確定或發生后再另行主張。由于存在發包人對損失難以舉證的情形，作為無效施工合同中出現的逾期竣工損失，原則上仍應遵循無效合同的一般處理原則。

三

工程質量導致的損失

根據《合同法》第281條的規定，合同無效，因施工人原因導致工程質量損失的，發包人有權向承包人主張損失賠償責任。如果發包人與承包人對工程質量均有責任的，由雙方按過錯程度來承擔責任。實踐中需要注意，合同無效與工程質量不一定存在因果關系。即導致合同無效的原因并不一定導致工程質量問題的產生。在處理時，應當注意區分合同無效的原因以及工程質量問題產生的原因，分清發包人與承包人的責任，才能妥善處理雙方糾紛。

四

其他人身財產損失

根據《合同法》第282條的規定，如果因承包人的原因致使建設工程質量發生缺陷造成發包人受到人身和財產損害的，發包人有權要求承包人承擔賠償損失責任。

堅錚律師評議

實務中，因建設工程施工合同無效引發的損失賠償一直都是合同雙方的爭議焦點，尤其是數額的確定、原因的界定，爭議較大。《建設工程司法解釋二》出臺后，對施工合同無效后所導致的損失賠償問題作出了明確規定。

法條

第三條 建設工程施工合同無效，一方當事人請求對方賠償損失的，應當就對方過錯、損失大小、過錯與損失之間的因果關系承擔舉證責任。

損失大小無法確定，一方當事人請求參照合同約定的質量標準、建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失大小的，人民法院可以結合雙方過錯程度、過錯與損失之間的因果關系等因素作出裁判。

第一，處理合同無效所導致的損失賠償以賠償實際損失為原則。

合同無效后的賠償責任屬于締約過失責任，而不包括尚未實現的利益即可得利益的損失?？傻美鎿p失一般難以確定，只能借助于法官的自由心證行使自由裁量權，如一概納入損失賠償的范圍，易導致利益失衡。

對于因承包人的過錯導致合同無效時，發包人可以主張辦理招投標手續支出、訂立合同和履行合同的費用、工期延誤和工程質量不合格等造成的實際損失。

第二，在實際損失難以確定的情況下，可以參照合同約定的質量標準、建設工期、工程價款支付時間等內容確定損失大小。

由于建設工程的復雜性，往往出現無過錯方很難舉證確定實際損失大小及雙方對損失大小爭議較大的情況，允許當事人請求參照合同約定的質量標準、建設工期等內容的途徑來確定損失大小，不僅有利于就損失的確定達成一致意見，也體現了利益平衡。

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