【案情簡(jiǎn)介】某區(qū)管委會(huì)的辦公場(chǎng)所被征收，其與拆遷人甲公司簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）》，調(diào)換房屋位置為拆遷原地再建的甲公司工業(yè)大廈，調(diào)換面積1365.93平方米。此后，某區(qū)管委會(huì)與甲公司簽訂《商品房買賣合同》購買工業(yè)大廈第四層商品房。甲公司認(rèn)可某區(qū)管委會(huì)已經(jīng)全部付清案涉購房款，未辦理過戶登記手續(xù)的原因在甲公司。甲公司已向某區(qū)管委會(huì)交付上述商品房，某區(qū)管委會(huì)對(duì)案涉商品房已進(jìn)行裝修。

上述商品房買賣協(xié)議簽訂之后，甲公司以工業(yè)大廈的所有權(quán)及土地使用權(quán)為乙公司向某銀行貸款提供抵押擔(dān)保。因乙公司未能按約定還貸，某銀行提起訴訟。在某銀行訴甲公司、乙公司借款合同糾紛案中，法院査封了甲公司所有的工業(yè)大廈，并判決甲公司在工業(yè)大廈所有權(quán)以及相應(yīng)土地使用權(quán)的價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。判決生效后，某銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。某區(qū)管委會(huì)作為案外人提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)工業(yè)大廈第四層樓的査封，法院裁定中止執(zhí)行，某銀行向法院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求準(zhǔn)許執(zhí)行。

一、法院裁判情況

一審法院認(rèn)為，某區(qū)管委會(huì)雖與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，已支付購房款，且已合法占有涉案房產(chǎn)，但其至今未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，僅為合同債權(quán)人，所享有的民事權(quán)益不足以對(duì)抗生效法律文書的強(qiáng)制執(zhí)行力。

二審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》)第七條第一款規(guī)定：

“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”

涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區(qū)管委會(huì)享有的優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)益優(yōu)先于某銀行所享有的抵押權(quán)。某區(qū)管委會(huì)與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間早于甲公司與某銀行簽訂抵押合同的時(shí)間，某區(qū)管委會(huì)已向甲公司支付完畢全部購房款，并已實(shí)際占有案涉房屋，且某區(qū)管委會(huì)對(duì)至今未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并無過錯(cuò)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定司法解釋》）第二十八條、《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規(guī)定，某區(qū)管委會(huì)享有的權(quán)益足以阻卻執(zhí)行。

某銀行申請(qǐng)?jiān)賹彛鲝埍景覆粦?yīng)適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規(guī)定，某區(qū)管委會(huì)享有的權(quán)利僅為普通債權(quán)，不能阻卻抵押權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、主要觀點(diǎn)及理由

關(guān)于某區(qū)管委會(huì)對(duì)拆遷安置房產(chǎn)的權(quán)利能否阻卻抵押權(quán)人某銀行申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，形成兩種意見：

第一種意見認(rèn)為，某區(qū)管委會(huì)對(duì)補(bǔ)償安置房屋的權(quán)益僅為普通債權(quán)，并不優(yōu)先于某銀行的抵押權(quán)，不能阻卻執(zhí)行。主要理由是首先，本案不適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的規(guī)定，該規(guī)定僅適用于第三人為買受人的情形，并不適用于第三人為抵押權(quán)人的情形。其次，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定司法解釋》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人的執(zhí)行異議不予支持，法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”在法律、司法解釋未明確規(guī)定被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)的前提下，某區(qū)管委會(huì)對(duì)拆遷安置房屋享有的權(quán)利不足以阻卻某銀行申請(qǐng)的執(zhí)行。

第二種意見認(rèn)為，某區(qū)管委會(huì)作為被拆遷人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先受到保護(hù)，足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行。主要理由是：首先，涉案房屋用于安置拆遷回遷戶，某區(qū)管委會(huì)對(duì)案涉房屋享有特殊債權(quán)，優(yōu)先于某銀行的抵押權(quán)。其次，某區(qū)管委會(huì)與甲公司簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間早于甲公司與某銀行簽訂抵押合同的時(shí)間，某區(qū)管委會(huì)已向甲公司支付完畢全部購房款，并已實(shí)際占有案涉房產(chǎn)，某區(qū)管委會(huì)對(duì)至今未辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并無過錯(cuò)。

本書傾向于贊同第二種觀點(diǎn)。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定司法解釋》第二十七條規(guī)定，通常情況下，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償效力，所有權(quán)及普通債權(quán)均不能對(duì)抗抵押權(quán)的優(yōu)先受償效力，但是在法律、司法解釋另有規(guī)定情況下，特殊債權(quán)可優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)。被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)即為特殊債權(quán)。主要理由是：

第一，被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋享有的權(quán)利具有優(yōu)先效力。《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規(guī)定被拆遷人享有優(yōu)先取得安置房屋的權(quán)利，其享有的債權(quán)系特種債權(quán)，能夠?qū)蛊渌徺I人。主要是因?yàn)椴疬w關(guān)系中，被拆遷人喪失的是現(xiàn)存房屋的所有權(quán)，取得尚未建成房屋的期待權(quán)，被拆遷人處于弱勢(shì)地位，其期待權(quán)能否實(shí)現(xiàn)直接影響其基本的生存居住、使用權(quán)，故應(yīng)受到特殊保護(hù)。此外，拆遷安置房屋特定化之后具有物權(quán)客體特定性的特征，被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋享有類似物權(quán)的優(yōu)先效力。本案中，甲公司與某區(qū)管委會(huì)簽訂商品房買賣合同，確定拆遷安置用房的位置和用途，某區(qū)管委會(huì)作為被拆遷人對(duì)涉案房屋享有的債權(quán)具有優(yōu)先效力。盡管案涉房產(chǎn)并非另行出售給第三人，而是抵押給第三人，但是其亦屬于處分行為，并且抵押權(quán)的設(shè)定在拆遷安置協(xié)議簽訂之后，抵押權(quán)的行使亦妨礙被拆遷人合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。因此，可以參照適用《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款的精神，對(duì)被拆遷人予以特殊保護(hù)。

第二，《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款雖未明確規(guī)定被拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)的優(yōu)先取得權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但對(duì)相關(guān)法律進(jìn)行解釋，可以得出該結(jié)論。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：

“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。......”

根據(jù)上述司法解釋規(guī)定，在權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，但是不能對(duì)抗已經(jīng)交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者。因此，抵押權(quán)的行使也不能對(duì)抗消費(fèi)者的上述權(quán)利。如果被拆遷人的權(quán)利與一般購房消費(fèi)者的權(quán)利發(fā)生沖突，根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第七條第一款規(guī)定，被拆遷人對(duì)拆遷安置房產(chǎn)有優(yōu)先取得權(quán)，據(jù)此可以認(rèn)定被拆遷人對(duì)拆遷安置房屋的優(yōu)先取得權(quán)能夠優(yōu)先于抵押權(quán)。

三、最高人民法院民一庭意見

被拆遷人與拆遷人按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確了拆遷安置房產(chǎn)的位置和用途，此后該拆遷安置房產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，被拆遷人請(qǐng)求排除抵押權(quán)人申請(qǐng)的強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)予支持。

來源：《民事審判指導(dǎo)與參考》總第74輯  文：謝愛梅  翟會(huì)杰