第一個(gè)“坑”

房子漲價(jià)了，房主毀約了

▼

《合同法》規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”所以說，即使房?jī)r(jià)上漲，賣方也不可未經(jīng)協(xié)商擅自違約，咱老百姓有權(quán)依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

案例

外地人張某委托父親的同學(xué)徐某，代為出售位于經(jīng)區(qū)的一處房產(chǎn)，之后，徐某又委托中介機(jī)構(gòu)居間出售，張某對(duì)此知情并認(rèn)可。在征得徐某同意的情況下，中介機(jī)構(gòu)代張某與辛某簽訂定房協(xié)議書，房屋價(jià)格為70萬元，辛某向中介機(jī)構(gòu)支付了定金2萬元，購(gòu)房款2萬元。之后，辛某、張某雖未就付款、過戶的時(shí)間另行簽訂書面購(gòu)房合同，但張某在微信聊天記錄中對(duì)該定房協(xié)議書及價(jià)格表示認(rèn)可，并在2017年7月11日到達(dá)威海，準(zhǔn)備收取首付款并配合辦理過戶、貸款手續(xù)。

到威海后，張某發(fā)現(xiàn)房屋漲價(jià)，便拒絕繼續(xù)履行合同，要求辛某加價(jià)10萬元。雙方協(xié)商不成，辛某向法院起訴，要求張某繼續(xù)履行房屋買賣合同，并協(xié)助辛某辦理案涉房屋的過戶手續(xù)。

法院審理認(rèn)為，雙方訂立了房屋買賣合同，辛某訴前支付了定金2萬元、購(gòu)房款2萬元，訴訟過程中又向法院指定賬戶繳納了剩余購(gòu)房款66萬元，已完全履行了合同義務(wù)，其要求張某繼續(xù)履行辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，理由正當(dāng)，予以支持。

法官說法

那么真遇到因漲價(jià)賣方反悔的，買方又應(yīng)如何保障自己的合法權(quán)益呢？首先，在房子不存在權(quán)利瑕疵影響過戶的情況下，買方可以要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，經(jīng)法院判決后強(qiáng)制過戶；其次，買方可以要求解除合同、由賣方返還已付購(gòu)房款，符合法律規(guī)定的情形下，買方可要求賣方賠償因房屋增值而造成的實(shí)際損失；第三，如果繳納了定金，買方還可以要求解除合同，并由賣方雙倍返還定金。同時(shí)，也提醒大家，在民事訴訟中，電子郵件、微信、qq聊天記錄等數(shù)據(jù)電文，可以作為合同訂立的證據(jù)，房屋買賣合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意保存，以便產(chǎn)生糾紛時(shí)向法庭提供。

第二個(gè)“坑”

小產(chǎn)權(quán)房、抵押房、查封房、

回遷房、頂賬房等“權(quán)利瑕疵房”

▼

在房屋買賣過程中，不要盲目相信賣方的虛假宣傳或口頭承諾，一不小心就購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房、抵押房、查封房、回遷房、頂賬房等“權(quán)利瑕疵房”，導(dǎo)致房屋無法過戶甚至無法取得房屋，如果賣方“人間蒸發(fā)”或無力返還房款，更會(huì)造成買方“房財(cái)兩空”。

案例

陳某以貸款方式從銷售商乙房地產(chǎn)公司處購(gòu)買了一處房屋，并與開發(fā)商甲房地產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，房屋同時(shí)抵押給銀行。后因無力償還貸款，陳某委托乙房地產(chǎn)公司辦理解除購(gòu)買房屋合同的手續(xù)，但是乙房地產(chǎn)公司并沒有辦理相關(guān)手續(xù)，而是一直代陳某償還銀行借款本息共計(jì)20余萬元。

后來，倪某聽丙建筑公司負(fù)責(zé)人王某說，在乙房地產(chǎn)公司處有頂賬房，就在王某的介紹下與乙房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，向丙建筑公司負(fù)責(zé)人王某付款，購(gòu)買了“陳某的房子”并實(shí)際入住，但一直未能辦理過戶手續(xù)。

因乙房地產(chǎn)公司無力繼續(xù)替陳某償還借款，銀行向法院起訴，要求陳某償還貸款，并查封了案涉房屋。但倪某認(rèn)為自己已經(jīng)購(gòu)買了涉案房屋，要求法院停止執(zhí)行并解除查封。

法院審理認(rèn)為，涉案房屋上已設(shè)定抵押并被查封，兩者均未解除，當(dāng)事人對(duì)該房屋的處分權(quán)受限，即使倪某已經(jīng)付款且實(shí)際入住，但其對(duì)該房屋不享有合法的物權(quán)期待權(quán)，即倪某對(duì)涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。因此，法院駁回了倪某的訴訟請(qǐng)求，并向倪某釋明就其損失可向王某及乙房地產(chǎn)公司另行主張權(quán)利。

法官說法

購(gòu)買房屋時(shí)，我們應(yīng)盡量選擇資質(zhì)和信用良好的開發(fā)商所開發(fā)的樓盤，并仔細(xì)審查擬購(gòu)房屋或預(yù)購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證件及權(quán)利狀況，確定是否有抵押、查封等權(quán)利限制，不能貪圖一時(shí)便宜，掉入“權(quán)利瑕疵房”的“坑”。對(duì)于市場(chǎng)上較常見的頂賬房，不能僅憑頂賬方的口頭承諾，認(rèn)定其對(duì)房屋有處分權(quán)，必須要由開發(fā)商蓋章認(rèn)可，或與開發(fā)商直接簽訂房屋買賣合同后，才可以向頂賬方付款；對(duì)于無法提供權(quán)利證書的房屋，在購(gòu)買時(shí)要格外警惕，必須在確保權(quán)屬清楚無誤后付款，對(duì)于賣方“付款后馬上辦證、協(xié)助更名、解除抵押或查封”等口頭承諾不能輕信，如需付款務(wù)必要賣方提供切實(shí)可信的足額擔(dān)保。

第三個(gè)“坑”

車位、儲(chǔ)藏室、裝飾裝修、家具家電、

室內(nèi)設(shè)施等房屋附屬物品約定不明

▼

在房屋買賣過程中，相對(duì)于老百姓對(duì)房屋本身的重視，對(duì)于車位、儲(chǔ)藏室、裝飾裝修、室內(nèi)設(shè)施物品等房屋附屬物品，在合同中經(jīng)常出現(xiàn)沒有約定或約定不明的情形，履行過程中時(shí)常引發(fā)爭(zhēng)議。這些“坑”雖不大，但一旦踩坑，也夠鬧心的。

案例

劉某從孔某處購(gòu)得一套二手房，該房屋附帶一個(gè)儲(chǔ)藏室，雙方簽訂的《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中和劉某取得的房產(chǎn)證上儲(chǔ)藏室面積均為28.31㎡，但后來劉某發(fā)現(xiàn)自己的儲(chǔ)藏室面積實(shí)際只有不到15㎡。

劉某找到孔某了解才知道，原來，孔某曾與鄰居梁某互換了儲(chǔ)藏室，孔某將自己面積為28.31㎡的大儲(chǔ)藏室與梁某的面積為14.25㎡的小儲(chǔ)藏室互換，但因?yàn)閮?chǔ)藏室無獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，雙方未能變更儲(chǔ)藏室的產(chǎn)權(quán)登記，而雙方交易過程中孔某也未告知?jiǎng)⒛场Ｖ螅瑒⒛诚蛄耗乘饕髢?chǔ)藏室，但遭梁某拒絕，孔某便向法院起訴，請(qǐng)求梁某向其交付大儲(chǔ)藏室。

法院審理認(rèn)為，孔某與梁某互換儲(chǔ)藏室的行為合法有效，雖未辦理變更登記，但大儲(chǔ)藏室應(yīng)歸梁某，小儲(chǔ)藏室應(yīng)歸孔某。同時(shí)，在購(gòu)買案涉房屋前，劉某實(shí)地查看的是小儲(chǔ)藏室，并非是梁某使用的大儲(chǔ)藏室。因此，法院認(rèn)定劉某從孔某處購(gòu)買的儲(chǔ)藏室就是小儲(chǔ)藏室，至于《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定和房產(chǎn)證上記載的仍是大儲(chǔ)藏室，屬劉某與孔某之間的房屋買賣合同糾紛，與本案不屬于同一法律關(guān)系，劉某僅依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和房產(chǎn)證的記載主張大儲(chǔ)藏室系其所有的理由不當(dāng)，法院不予支持。不過，劉某可與孔某就合同中儲(chǔ)藏室約定面積與實(shí)際不一致的情況另行協(xié)商解決。

法官說法

在房屋買賣過程中，如果房屋有附屬的儲(chǔ)藏室、車庫(kù)、車位、裝飾裝修、家具家電、室內(nèi)設(shè)施等，一定注意要在房屋買賣合同中寫明相關(guān)情況。比如在新房買賣中，對(duì)儲(chǔ)藏室、車庫(kù)、車位不僅要寫明編號(hào)，最好還要寫明面積并附位置平面圖；在二手房買賣中，對(duì)裝飾裝修、家具家電、室內(nèi)設(shè)施不僅要寫清楚名稱、品牌、數(shù)量，最好還要標(biāo)明價(jià)值并附照片。在不了解對(duì)方的情況下，不要輕信別人，也不要嫌麻煩而不保存相關(guān)證據(jù)，否則有可能被不誠(chéng)信的商家或人鉆空子，給自己造成不必要的麻煩。

來源：網(wǎng)絡(luò)