小產權房能買嗎，發生糾紛怎么辦？房貸斷供了怎么辦？開發商強制交房怎么說？非單位成員卻參與了單位的集資建房有效嗎？房子買賣合同簽了，賣房人反悔了，怎么辦？10月23日，濟南市中級人民法院召開新聞通報會，公布濟南法院房屋買賣合同糾紛10大典型案例。

案例一、夫妻一方簽訂的房屋買賣合同的效力

上訴人（原審原告、反訴被告）：於某某

被上訴人（原審被告、反訴原告）：王某濤

被上訴人（原審被告、反訴被告）：王某崗

原審第三人：濟南某某房產中介有限公司（簡稱濟南某中介公司）

【基本案情】

於某某與王某崗系夫妻關系，婚后兩人購買了位于濟南市某小區房屋一套。王某濤與王某崗及濟南某中介公司簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》各一份，約定王某崗自愿出售該房屋，房屋售價90余萬元。合同簽訂后王某濤累計支付房款70萬元。合同簽訂后，王某崗、於某某取得了涉案房屋的《不動產權證書》，登記所有權人為於某某，共有權人為王某崗。之后王某崗對案涉房屋進行了驗收，并將房屋交付王某濤使用至今。於某某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》應為無效合同。濟南某中介公司陳述簽訂合同時通過王某崗的電話向於某某核實了其是否同意賣房、與王某崗的關系，并審查了於某某的身份證、結婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書。

法院經審理認為，在王某崗與王某濤簽訂的《房屋買賣合同》簽訂時，王某崗出示了於某某、王某崗的身份證、結婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書復印件。濟南某中介公司亦證實2016年5月12日王某崗與於某某進行了通話，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示進行了核實。由此可知，王某崗就出售涉案房屋已與於某某達成一致。王某濤與王某崗簽訂《房屋買賣合同》時有理由相信王某崗有代理權，故王某崗簽署的《房屋買賣合同》應視為王某崗與於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買賣合同及補充協議應為合法有效，駁回了於某某的訴訟請求。

【典型意義】

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無權代理，但并不必然導致合同無效。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權，應視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。

案例二、未簽訂書面合同是否成立房屋買賣關系及一房二賣的法律后果

上訴人（原審原告）：張某某

被上訴人（原審被告）：濟南某某置業有限公司（簡稱濟南某置業公司）

原審第三人：未某某

【基本案情】

張某某與未某某系夫妻關系。張某某與濟南某置業公司于2014年達成307號房屋認購意向，約定認購房屋面積為70.48平方米，總價為2013712元，并確定首付款為1013712元，貸款1000000元。后未某某向濟南某置業公司付款1013712元。濟南某置業公司主張向張某某郵寄了《簽約邀請函》和《解除優先購買權通知函》，在要求張某某簽署正式的商品房買賣合同無果后，通知張某某解除其優先購買權。張某某主張濟南某置業公司并未按照其留存的地址郵寄，并主張從未收到濟南某置業公司郵寄的上述材料。現濟南某置業公司將涉案房屋另行出售，張某某要求返還已付購房款、利息并賠償損失1013712元。

法院經審理認為，張某某與濟南某置業公司雖未簽訂商品房買賣合同，但是雙方對于當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等進行了確認，濟南某置業公司亦按照雙方約定收取購房款，故張某某與濟南某置業公司之間成立商品房買賣合同關系。濟南某置業公司明確認可涉案房屋已經另行出售，無法繼續履行合同，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定，判令濟南某置業公司應當返還張某某已經支付的購房款、購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。

【典型意義】本案涉及兩個典型問題。

一是雙方未簽訂書面買賣合同或僅簽訂了購房意向書，是否成立房屋買賣合同關系。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。認定為商品房買賣合同關系的關鍵在于是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，即當事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式等。如具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，雙方成立商品房買賣合同關系。

二是一房二賣的后果。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。濟南某置業公司在與張某某雖未簽訂商品房買賣合同，但雙方已經成立房屋買賣合同關系，濟南某置業公司在收取首付款后，又將涉案房屋另行出售，應當返還已經支付的購房款及已付購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。

案例三、當事人惡意串通、侵害他人權益簽訂的買賣房屋合同應為無效合同

上訴人（原審被告）：孫某某

被上訴人（原審原告）：韓某甲

原審被告：韓某乙

【基本案情】

韓某丙與孫某某系夫妻關系，二人育有包括韓某甲、韓某乙在內的四個子女。韓某丙于1999年死亡。涉案房產系韓某丙與孫某某的夫妻共同財產，登記在孫某某名下。韓某丙去世后，孫某某與韓某乙簽訂《濟南市存量房買賣協議》，將涉案房屋出售給韓某乙，并辦理了過戶登記，但韓某乙未實際支付房款。韓某甲主張孫某某與韓某乙惡意串通，未實際支付房款，損害其利益，雙方簽訂的《濟南市存量房買賣協議》應為無效合同。

法院經審理認為，韓某乙作為孫某某與韓某丙的女兒，其知道韓某丙去世的事實，亦知道涉案房屋系孫某某與韓某丙的夫妻共同財產，卻在其他繼承人不知情的情況下，與孫某某簽訂了買賣合同，并辦理了產權轉移登記手續，未支付房屋對價，故孫某某與韓某乙簽訂的《濟南市存量房買賣協議》損害了韓某甲的利益，該協議應為無效合同。

【典型意義】

《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定了不動產善意取得的條件，包括：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項的規定：“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。韓某乙作為子女，對于涉案房屋的屬性及其父親去世后未進行繼承的事實是明知的，但在未明確告知其他繼承人，亦未支付房屋對價的情況下與其母親簽訂房屋買賣合同，辦理了房屋過戶登記，即韓某乙與孫某某之間存在惡意串通行為，且損害了其他繼承人的權益，故涉案的房屋買賣合同應為無效合同。

案例四、懲罰性違約金不予調整

上訴人（原審被告）：山東某某房地產開發有限公司（簡稱山東某開發公司）

被上訴人（原審原告）：劉某某、徐某某

【基本案情】

劉某某、徐某某與山東某開發公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買某國際花園802號商品房一套。涉案合同中約定山東某開發公司應當在2015年12月31日前，將取得開發項目《分期綜合驗收備案證明》并符合合同約定的商品房交付使用，并約定逾期交房違約金按照已付房價款每日萬分之一計算。后山東某開發公司未能按期交付房屋，與劉某某、徐某某簽訂了《補充協議》，將涉案房屋交付期限變更為2016年6月30日，并約定山東某開發公司在2016年6月30日前，未能將商品房交付的，則自2016年7月1日起算，逾期交房違約金調整為已付房價款每日萬分之二的比例執行。山東某開發公司于2016年8月28日實際交付涉案商品房。劉某某、徐某某要求山東某開發公司按照合同及補充協議的約定分段計算違約金，山東某開發公司主張違約金過高，要求進行調整。 

法院經審理認為，根據雙方簽訂的合同及補充協議的約定， 2016年6月30日之前的逾期交房違約金按已付房價款日萬分之一計算，2016年7月1日之后的逾期交房的違約金按已交付房價款萬分之二計算。山東某開發公司在逾期交房已構成違約的情況下，又自愿、主動在《補充協議》中調整違約金的計算方式，系其對違約后果的預期判斷，不違反法律及行政法規的強制性規定，故法院按照涉案商品房買賣合同約定的日萬分之一的標準及補充協議約定的日萬分之二的標準分段計算逾期交房違約金。

【典型意義】

我國合同法中違約金的性質主要是補償性的，有限度的體現懲罰性。違約金的約定應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，既不得約定與損失不相稱的違約金數額，另一方面若違約金低于損失，又可以申請適當增加，這體現了違約金的補償性。違約金是一種違約救濟措施，但違約金在具有救濟性的屬性之外，還兼具懲罰性。本案中，山東某開發公司作為開發商在已經存在逾期交房的情況下，再次簽訂補充協議，變更了交房時間，并重新約定了逾期交房違約金標準，系其對再次違約后果的預期判斷，該部分的違約金更多的體現了懲罰性，故對該部分違約金不再進行調整。

案例五、開發商交付房屋不符合合同約定的交付條件，買受人有權拒收房屋

上訴人（原審原告、原審反訴被告）：李某某

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：濟南市某某某房地產開發（集團）總公司（簡稱濟南某房地產公司）

【基本案情】

李某某購買濟南某房地產公司開發建設的301室房屋111號儲藏室。雙方簽訂的商品房買賣合同約定濟南某房地產公司應當在2015年12月31日前，將取得分期綜合驗收備案證明，并符合本合同約定的商品房交付使用，并約定濟南某房地產公司若逾期交房應承擔的違約責任為逾期超過90日的，承擔已交付房價款萬分之一的違約金。濟南某房地產公司于2015年12月10日通知李某某辦理收房手續。因濟南某房地產公司未取得涉案商品房的分期綜合驗收備案證明，李某某拒絕收房。至今，濟南某房地產公司尚未取得涉案房屋的《分期綜合驗收備案證明》，李某某亦未接收涉案房屋。李某某主張合同約定的逾期交付違約金過低，要求濟南某房地產公司按照同期同類房屋的租金支付逾期交房違約金；濟南某房地產公司主張因李某某拒絕接收房屋，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。

法院經審理認為，涉案的商品房買賣合同中約定濟南某房地產公司應當將取得分期綜合驗收備案證明的商品房交付，故濟南某房地產公司在分期綜合驗收備案證明取得之前，李某某有權拒絕接收房屋。濟南某房地產公司未按合同約定取得分期綜合驗收備案證明，違約在先無權要求解除合同。

關于逾期交房違約金，合同約定的逾期交房違約金為已交付房價款的萬分之一，法院認為濟南某房地產公司逾期交房應當承擔的違約金數額過低，李某某有權請求增加違約金，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限。李某某請求法院判決濟南某房地產公司按同地區類似房屋租金支付違約金符合法律規定。

【典型意義】

本案典型意義有二。一是涉案商品房買賣合同約定將取得《分期綜合驗收備案證明》作為商品房交付的前提的，該約定系有效約定，開發商在未取得《分期綜合驗收備案證明》的情況下，買受人有權拒絕接收涉案商品房，買受人拒絕接收房屋的，開發商無權要求解除合同，且應當支付逾期交房違約金。但若買受人在明知開發商未取得《分期綜合驗收備案證明》情況下，接收了涉案商品房的，其再要求開發商承擔逾期交付違約金的，不予支持。二是若合同約定違約金數額過低的，守約方可以請求調高違約金數額。違約金的約定既應當估計到一方違約而可能給另一方造成的損失，不得約定與損失不相稱的違約金數額，另一方面若違約金低于損失，又可以申請適當增加，這體現了違約金的補償性。

案例六、謹慎購買無產權房

上訴人（原審原告）：徐某某

被上訴人（原審被告）：王某甲

被上訴人（原審被告）：王某乙

【基本案情】

徐某某與王某甲簽訂《購房合同》一份,徐某某購買由王某甲、王某乙開發的濟南市仲宮鎮某花園小區房屋一套。濟南市仲宮鎮某花園小區系王某甲與王某乙共同開發，上述房產無規劃手續，所占土地為村集體土地。徐某某主張雙方簽訂的購房合同涉及房產無合法手續，應為無效合同。

法院經審理認為，本案涉及房產系集體土地上自然人開發建設，未取得規劃及建設手續，故徐某某與王某甲簽訂的購房合同系無效。

【典型意義】

本案涉及的是無產權房的問題。無產權房產的典型表現形式為小產權房，小產權房一般是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。小產權房不是法律概念，小產權房僅具備了商品房的使用性質，不具備法律性質。小產權房不能取得合法的土地證和產權證，小產權房買賣合同的效力一般否定性評價。購買小產權房存在巨大的法律風險，一旦出現糾紛，購房人的權益很難得到維護，應謹慎購買。

案例七、按揭貸款購買商品房逾期還貸，應承擔違約責任，開發商同時享有合同解除權

上訴人（原審被告）：楊某某

被上訴人（原審原告）：濟南某某置業有限公司

【基本案情】

2014年4月3日，濟南某某置業有限公司與楊某某《濟南市商品房買賣合同》，楊某某購買某小區1004室商品房。合同約定，楊某某以銀行、公積金按揭付款方式支付購房款，并約定楊某某未按合同約定、未按銀行貸款合同規定期限償還貸款，導致出賣人承擔保證責任的，出賣人有權解除合同，收回房屋。楊某某支付首付款后，向銀行貸款55萬元，并由濟南某某置業有限公司提供階段性連帶保證擔保。楊某某貸款后，多次逾期償還貸款。銀行從濟南某某置業有限公司賬戶內直接扣劃楊某某逾期償還的貸款及利息。濟南某某置業有限公司主張楊某某逾期還款違反了合同約定，要求解除合同并要求楊某某承擔相應的違約責任。

法院經審理認為，楊某某多次逾期還貸，銀行出具了關于楊某某逾期償還貸款的通知書，并扣除了濟南某某置業有限公司的保證金。根據雙方簽訂的合同，楊某某逾期還款導致濟南某某置業有限公司承擔擔保責任的行為，違反了雙方補充協議的約定，濟南某某置業有限公司有權解除合同并要求楊某某承擔相應的違約責任。

【典型意義】

買受人以按揭貸款方式購買商品房的，在辦理房屋產權登記之前，開發商對買受人的貸款承擔擔保責任，對此商品房買賣合同中均會約定若買受人未按約定償還貸款或商品房被查封等情況下，開發商的合同解除權。對此，首先要從格式條款角度就該類合同條款約定的效力進行審查。其次，若合同條款有效，開發商在盡到了應盡的通知義務后，買受人仍未按期繳納貸款或提供反擔保，致使銀行扣劃了開發商的保證金的，在滿足了合同約定的情況下，開發商享有合同解除權，且買受人還應當根據其履約情況承擔違約金。

案例八、非單位成員購買單位集資建房合同無效

上訴人（原審原告）：李某

被上訴人（原審被告）：山東某某工程集團限公司（簡稱山東某某工程公司）

【基本案情】

山東省省級機關事務管理局、山東省發展和改革委員會、濟南市人民政府出具一系列文件，山東某某工程公司取得了以其現有存量土地通過職工集資建房的方式建設職工住宅建房的相關手續，后經山東省省直機關住房委員會決定，將該部分房屋納入房改范疇。李某與山東某某工程公司簽訂了《山東某某工程集團有限公司職工集資建房房屋分配合同》一份，約定李某購買山東某某工程公司建設的401號房屋一套。李某并非山東某某工程公司單位職工，李某已交付了全部購房款，山東某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未辦理房屋產權登記，李某要求山東某某工程公司承擔逾期辦證違約金。山東某某工程公司主張涉案房屋系職工集資建房，已納入省直房改范疇，李某并非山東某某工程公司職務，無法參加房改，故無法取得房屋產權登記。

法院經審理認為，涉案房屋系山東某某工程公司為解決本單位職工住房困難，利用劃撥土地經相關主管部門按各自職能審批后，由山東某某工程公司單位職工自籌資金所建。涉案的買賣合同明確載明系山東某某工程公司單位職工集資建房房屋分配合同，李某不具有山東某某工程公司單位職工的身份，李某明知其不具有職工的身份而簽訂該合同，損害了國家及山東某某工程公司單位其他職工的利益，為無效合同。因李某與山東某某工程公司簽訂合同為無效合同，該合同自簽訂時自始無效，李某主張山東某某工程公司應支付逾期辦理房產證的損失，不予支持。

【典型意義】

建設部《經濟適用住房管理辦法》及國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，單位集資合作建房是經濟適用房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房在優先滿足單位住房困難職工購買基礎上房源仍有多余的，不得向非經濟適用住房供應對象出售，而是由城市人民政府統一向符合經濟適用住房購買條件的家庭出售或者以成本價收購后用作廉租住房。單位集資合作建房屬于建設部《經濟適用住房管理辦法》及國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》所禁止對外公開出售的房產。因此，單位集資合作建房出售給非經濟適用住房供應對象，勢必違反國家關于經濟適用住房管理辦法的有關政策性規定，破壞社會管理秩序，應為無效。

案例九、開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證，應當承擔懲罰性賠償責任

上訴人（原審被告）：濟南某某房地產有限責任公司（簡稱濟南某某房地產公司）

被上訴人（原審原告）：祁某

【基本案情】

濟南某某房地產公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定祁某購買濟南某某房地產公司開發的201號房屋，并對房屋價格、付款方式等進行了約定。合同簽訂后，祁某依約支付了購房款。濟南某某房地產公司一直未取得涉案房屋的商品房預售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買賣合同，濟南某某房地產公司返還購房款及利息，并賠償其損失。

法院經審理認為，濟南某某房地產公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》時，涉爭房產未取得商品房預售許可證明，至起訴前仍未取得，故雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》無效。濟南某某房地產公司未明確告知祁某涉案商品房未取得商品房預售許可證，存在故意隱瞞未取得商品房預售許可證之情形，不僅應當返還祁某已經繳納的購房款及利息，還應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

【典型意義】

本案的典型意義在于：一是購房人在購買商品房特別是在建的商品房時應當著重審查開發商是否取得了商品房的預售許可證。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，開發商在起訴前仍未取得商品房預售許可證明的，商品房預售合同為無效合同。建設部、國家工商行政管理局發布的《商品房買賣合同示范文本》中對于買受人購買的商品房為現房或預售商品房，預售商品房批準機關及商品房預售許可證號等內容均有明確規定。作為購房人來說，在簽訂商品房預售合同時，應著重予以關注。二是開發商故意隱瞞未取得商品房預售許可證，應當承擔懲罰性賠償責任。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具備下列情形之一的，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房售預售許可證明…”濟南某某房地產公司使用的商品房銷售合同文本中故意刪減了《商品房買賣合同示范文本》中列明的預售商品房批準機關及商品房預售許可證號等重要內容，濟南某某房地產公司存在主觀上隱瞞未取得商品房預售許可證的故意，在返還購房人已付購房款及利息的情況下，應當承擔懲罰性賠償責任。

案例十、二手房買賣中出售人違約，合同不僅應繼續履行，出售人還應承擔違約責任

上訴人（原審被告）：侯某某

被上訴人（原審原告）：曹某

【基本案情】

梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合同，將侯某某名下房屋出售給曹某，約定付款方式為產權過戶當日前，曹某將首付房款685000元存入指定賬戶，剩余房款1550000元采取商業貸款方式，約定曹某在合同簽訂之日支付定金5萬元。雙方就違約責任約定2016年6月20日去辦理涉案房屋產權變更手續；如任一方未按本協議約定履行相關義務，每逾期一日，違約方應向本合同房屋買賣的向對方支付本合同總房款3‰的違約金或者違約方承擔合同總房價30%的違約金。曹某依約支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某將曹某的購房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份實際接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過戶手續。曹某主張繼續履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手續，并協助辦理過戶手續。

法院經審理認為，曹某在履約過程中，已經根據合同約定支付定金及首付款，侯某某以退回已經收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續履行合同，且侯某某未按合同約定解除涉案房屋的抵押手續，存在違約行為。曹某要求侯某某繼續履行房屋買賣合同，并協助其辦理涉案房屋解押、過戶登記的訴訟請求，應予支持。涉案合同約定了雙方的違約責任，侯某某在履約過程中存在違約行為，應當承擔違約金。故判決涉案合同繼續履行，侯某某協助辦理涉案房屋的抵押登記解除手續及過戶手續，并根據合同承擔違約責任。

【典型意義】

自2016年下半年以來，濟南二手房房價飆升，出賣方找多種借口不履行合同，不再出售房屋，對此法院認為，應當保護守約方的利益，保護交易安全和穩定性，不能輕易否定合同效力。對于想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續履行合同的同時，違約方仍應當承擔違約責任。

文章來源：濟南中院

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