現(xiàn)行民事實體法明確規(guī)定了對共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)的保護。民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或者數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應當予以支持。”

合同法第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！眹鴦赵撼鞘兴接蟹课莨芾項l例第十一條也規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

公司法第三十五條規(guī)定：“股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應當購買該轉(zhuǎn)讓的出資，如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資，視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)?！?/p>

實體法上關(guān)于共有人、承租人、有限公司股東的優(yōu)先購買權(quán)之規(guī)定，進入法院執(zhí)行程序后，是否有必要受到法院的保護?對此問題，有兩種不同的觀點：一種認為，民法上的優(yōu)先購買權(quán)僅適用于市場經(jīng)濟中當事人雙方自主交易的場合，不適用于強制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國家強制力執(zhí)行債務人的財產(chǎn)，取代債務人的地位而行使對被執(zhí)行財產(chǎn)的處分權(quán)。法院在拍賣被執(zhí)行財產(chǎn)時，無需考慮優(yōu)先購買權(quán)人的利益。而且，在強制執(zhí)行實踐中，法院經(jīng)常會碰到不動產(chǎn)上存在共有人、承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購買權(quán)，卻又想以低于市場價的價格購買，弄得法官左右為難，無法及時結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行工作的正常開展?；谶@種觀念，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同案件若干問題的解釋》(征求意見稿第二稿)第五十二條規(guī)定：“在依據(jù)強制執(zhí)行程序(拍賣程序)或者破產(chǎn)程序出賣標的物時，優(yōu)先購買權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持?！痹撍痉ń忉屆鞔_否定了執(zhí)行程序中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護。

另一種觀點認為，優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，無論在當事人的自主交易活動還是法院的強制拍賣程序中，都應當予以保護，不能隨意剝奪。

筆者同意第二種觀點。理由是：民事執(zhí)行以保護債權(quán)人的民事實體權(quán)利為使命，除了某些不適于執(zhí)行的權(quán)利外，強制執(zhí)行法都應當予以保護。優(yōu)先購買權(quán)作為民商法上當事人的一種法定權(quán)利，在民事執(zhí)行程序有獲得保護的必要和可能。在大陸法系國家以及我國臺灣地區(qū)，理論和立法上均承認強制執(zhí)行程序中優(yōu)先購買權(quán)的保護問題。楊*齡教授著《強制執(zhí)行法論》中認為：“強制拍賣，亦為買賣之一種，自不影響優(yōu)先承買權(quán)人之權(quán)利……故不動產(chǎn)經(jīng)拍定或交債權(quán)人承受時，執(zhí)行法院知有優(yōu)先承受權(quán)利人者，得依法通知其于法定期限內(nèi)表示愿否優(yōu)先承受。無法定期限者，則應在執(zhí)行法院所定期限內(nèi)行使優(yōu)先承買權(quán)。優(yōu)先承買人于接到通知后，逾期未表示者，其優(yōu)先權(quán)視為放棄，執(zhí)行法院得交由拍定人承買?！弊罡呷嗣穹ㄔ浩鸩莸摹睹袷聫娭茍?zhí)行法(草案)》中也明確規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)的保護方法。

二、強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的兩種方法

優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)必須具備兩個要素：一是購買條件相同;二是基于同樣的購買條件作出了愿意購買的表示。在法院拍賣程序中，理論和實踐中對于優(yōu)先購買權(quán)的保護有兩種方法：一是“跟價法”，二是“詢價法”。

“跟價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競買，優(yōu)先購買權(quán)人和競買人一起競價，實行價高者得。這種做法將優(yōu)先購買權(quán)人視同一般的競買人。因此，優(yōu)先購買權(quán)人要行使和實現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)，必須同其他競買人一樣，按照拍賣公告的要求，進行競買登記，交納拍賣保證金，舉牌競買。

“詢價法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場，但不直接參與競價，待經(jīng)過競價產(chǎn)生最高應價者后，由拍賣師詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標的即由最高應價者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應價者是否愿意再加價，如果其不愿加價，則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人購得，如果其表示愿意，則在加價后再詢問優(yōu)先購買權(quán)人。如此反復，直至其中一人退出，拍賣才成交。

我國臺灣地區(qū)基本上采納了“詢價法”，不同之處在于，不再詢問最高應價者是否愿意再加價，只要承租人表示愿意購買，拍賣標的即歸承租人購得，否則，歸最高應價者。

2005年1月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱拍賣規(guī)定)第十六條第一款規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。”可見，該司法解釋采用的“跟價法”是人民法院強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的統(tǒng)一方法。

“跟價法”要求優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時，須以競買人的身份舉牌應價，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要指價格同等，還包括付款期限、交付方式同等，其他競買人須遵守的拍賣程序、規(guī)則，承租人也應遵守。在其他人舉牌應價后，有最高應價時，拍賣師高呼三聲，此時優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以此最高價接受。如無人進一步出更高價，則賣給優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高出價，而優(yōu)先購買權(quán)人不為表示的，則拍歸最高應價者。按照“跟價法”，優(yōu)先購買權(quán)人必須積極、主動應價，其優(yōu)先購買權(quán)才能獲得保護。

三、強制拍賣中保護優(yōu)先購買權(quán)的程序

根據(jù)拍賣規(guī)定第十四條和第十六條的規(guī)定，法院強制拍賣中，對于優(yōu)先購買權(quán)的保護須遵循如下程序：

1.拍賣通知

人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場(拍賣規(guī)定第十四條)。

由于優(yōu)先購買權(quán)人須以競買人身份行使優(yōu)先購買權(quán)，所以拍賣通知中要載明拍賣的時間、地點、拍賣原因、拍賣保證金數(shù)額、交納拍賣款的期限等內(nèi)容，以便于優(yōu)先購買權(quán)人決定是否參與競買。

對于法院尚未知悉的優(yōu)先購買權(quán)人，法院應當在拍賣公告中一并告知優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的權(quán)利，以及不登記競買將喪失其優(yōu)先購買權(quán)的法律后果。

拍賣通知的時間不受民法規(guī)定的限制。《民通意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！焙贤ǖ诙偃畻l僅要求在出賣前合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購買權(quán)人。應當指出，在司法拍賣程序中，人民法院不受民法上規(guī)定的通知時間的限制，也不受當事人雙方約定的通知時間的限制。只要拍賣通知符合拍賣規(guī)定第十四條即可。

2.競買登記、交納競買保證金、拍賣日到場

優(yōu)先購買權(quán)人須按照拍賣通知或者拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、交納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。未按規(guī)定登記競買、交納競買保證金的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，“優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)”(拍賣規(guī)定第十四條)。

3.舉牌應價

出現(xiàn)了最高應價時，優(yōu)先購買權(quán)人在拍賣師高呼三次結(jié)束前舉牌應價，且該最高價達到本次拍賣保留價以上的，就以該應價拍賣成交給優(yōu)先購買權(quán)人?！叭缬懈邞獌r，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”(拍賣規(guī)定第十六條)。

4.順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的處理

順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，拍賣司法解釋規(guī)定“以抽簽方式?jīng)Q定買受人”(拍賣規(guī)定第十六條)。執(zhí)行實踐中也有采用繼續(xù)加價拍賣的辦法，由多個優(yōu)先購買權(quán)人為競買人、以現(xiàn)有的出價為起拍價，讓多個優(yōu)先購買權(quán)人繼續(xù)競拍，價高者得。但拍賣規(guī)定沒有采納這種做法。

如果多個優(yōu)先購買權(quán)人順序不同的，那么應當由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人作為買受人。比如共有人與承租人對于拍賣物都享有優(yōu)先購買權(quán)時，共有人基于物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)，在物權(quán)效力上優(yōu)先于承租人基于債權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先購買權(quán)。